北京“8萬(wàn)元+”盤成交208億元 “松綁”限價(jià)非調(diào)控轉(zhuǎn)向信號(hào)

市場(chǎng)默認(rèn)房?jī)r(jià)“天花板”預(yù)售價(jià)格不超過(guò)8萬(wàn)元/平方米被打破。

近日，北京（樓盤）市住建委放松高價(jià)盤預(yù)售證審批，豐臺(tái)區(qū)北京金茂府、招商中國(guó)璽和華潤(rùn)昆侖域三個(gè)項(xiàng)目預(yù)售證獲批，預(yù)售價(jià)格均在9.5萬(wàn)元/平方米左右。

對(duì)此，克而瑞地產(chǎn)研究表示，今年以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策成效顯著，房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)階段性達(dá)成，此時(shí)適度放開(kāi)高價(jià)盤也屬合理，可以有效應(yīng)對(duì)主城區(qū)房源匱乏，緩解供不應(yīng)求的矛盾。況且，3個(gè)高價(jià)盤集中獲批預(yù)售也僅是個(gè)案，不等于調(diào)控出現(xiàn)轉(zhuǎn)向信號(hào)。

高價(jià)盤成交208億元

事實(shí)上，今年以來(lái)，北京“8萬(wàn)元+”高價(jià)盤成交金額并不低。

根據(jù)亞豪君岳會(huì)向《證券日?qǐng)?bào)》記者提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月14日，今年年內(nèi)，北京“8萬(wàn)元+”新盤成交1104套，成交均價(jià)97241元/平方米，成交金額約為208億元。

由此可見(jiàn)，與去年同期相比，北京“8萬(wàn)元+”新盤成交價(jià)實(shí)際上在走低，因此在售項(xiàng)目銷售情況較好。據(jù)克爾瑞近期發(fā)布2017年1月份－7月份中國(guó)別墅市場(chǎng)網(wǎng)簽額排行榜顯示，在“8萬(wàn)元+”項(xiàng)目成交中，由首開(kāi)、保利、龍湖打造的景粼原著排名北京第一，全國(guó)第四。

對(duì)此，景粼原著相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，景粼原著作為北京“8萬(wàn)元＋”的項(xiàng)目，已經(jīng)入市一年多，屬于在售改善型別墅產(chǎn)品，從板塊內(nèi)供應(yīng)看，孫河區(qū)域未來(lái)也將不會(huì)再出現(xiàn)與景粼原著同量級(jí)產(chǎn)品業(yè)態(tài)規(guī)劃，因此形成新財(cái)富階層聚集地。

也注意到，今年前7個(gè)月，景粼原著成交金額達(dá)17億元，成交均價(jià)為83781元/平方米。此外，首開(kāi)華潤(rùn)城成交金額達(dá)5.6億元，成交均價(jià)為89343元/平方米。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者表示，鑒于有很多高端項(xiàng)目都在排隊(duì)取證，雖然這些項(xiàng)目一旦取證，將會(huì)很快銷售，但并不一定會(huì)快速反映在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。

改善需求供應(yīng)緊縮？

值得關(guān)注的是，“3·17”調(diào)控政策以來(lái)，“商品住宅預(yù)售價(jià)格每平方米不得超過(guò)8萬(wàn)元”成為壓在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頭上的一條紅線。

8月8日，北京市住建委掛出三個(gè)商品住宅項(xiàng)目：豐臺(tái)中國(guó)璽住宅預(yù)售價(jià)格最高為96023元/平方米、北京金茂府住宅預(yù)售價(jià)格95000元/平方米、昆侖域住宅預(yù)售價(jià)格最高為95705元/平方米。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前管控和穩(wěn)定房?jī)r(jià)有關(guān)，而近期對(duì)于此類房源放松，本質(zhì)上是對(duì)于具體項(xiàng)目進(jìn)行了具體的政策對(duì)待，這也有助于釋放更多的房源。

對(duì)此，另有業(yè)內(nèi)人士稱，從2016年及2017年的土地供應(yīng)來(lái)看，北京五環(huán)內(nèi)可售住宅僅4.39萬(wàn)平方米，全北京范圍內(nèi)，不受“70/90”限定地塊僅4宗，住宅面積不受限定的改善型住宅僅有85萬(wàn)平方米，僅占整體市場(chǎng)的1/4，改善產(chǎn)品越來(lái)越少。未來(lái)大批住宅以自住房為主，且開(kāi)發(fā)商高度自持。

另有數(shù)據(jù)顯示，從2014年到2017年，改善市場(chǎng)的供需比從2.5降低至0.6，平均10個(gè)購(gòu)房者爭(zhēng)奪6套房源，不斷增長(zhǎng)的改善需求讓市場(chǎng)日益供不應(yīng)求。而從北京的土地供應(yīng)來(lái)看，五環(huán)內(nèi)別墅土地零供應(yīng)，且六環(huán)外土地供應(yīng)也較為稀少，北京改善型土地供應(yīng)進(jìn)入饑荒時(shí)代，“低供應(yīng)高需求”成為改善市場(chǎng)“新常態(tài)”。

對(duì)此，郭毅表示，從未來(lái)供應(yīng)趨勢(shì)來(lái)看，截至目前，北京成交的23宗可售商品住宅用地當(dāng)中，容積率在1.6以內(nèi)的達(dá)9宗，這些地塊當(dāng)中也有出產(chǎn)別墅產(chǎn)品的可能，因此明年別墅市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。此外，在這其中部分地塊執(zhí)行“90/70”政策，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)一些“小戶型+別墅”的混合型社區(qū)項(xiàng)目。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。