住房租賃市場(chǎng)需要控制好租售比

據(jù)官方最新數(shù)據(jù)顯示，7月房租漲幅明顯超過CPI漲幅，專家認(rèn)為，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)需要控制好售租比，售租比過高不利于房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展。但租賃是民生服務(wù)，大幅漲租金是不可能的，只能選擇穩(wěn)定房?jī)r(jià)甚至降低房?jī)r(jià)。

房租漲幅超CPI，租房家庭壓力不小

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京（樓盤）調(diào)查總隊(duì)日前發(fā)布的2017年7月份全國(guó)及北京市居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，2017年7月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，同比上漲1.4%；北京市居民消費(fèi)價(jià)格總水平環(huán)比上漲0.2%，同比上漲1.7%。

值得關(guān)注的是，房租漲幅明顯超過CPI漲幅，7月全國(guó)租賃房房租環(huán)比上漲0.3%，同比上漲2.9%，環(huán)比、同比漲幅均與6月一致。北京租賃房房租環(huán)比上漲0.4%，漲幅較6月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲3.2%，漲幅較6月縮小0.6個(gè)百分點(diǎn)。

不過，專家分析認(rèn)為，今年4月以來，全國(guó)租賃房房租走勢(shì)非常平穩(wěn)，6月、7月因是全國(guó)各個(gè)大中專院校畢業(yè)生的畢業(yè)離校租房高峰，所以租金漲幅較4、5月有所擴(kuò)大，但幅度有限。北京作為全國(guó)住房租賃市場(chǎng)的典型代表，走勢(shì)與全國(guó)基本類似，3月旺季過后，4、5、6月租金漲幅維持穩(wěn)定，7月稍有擴(kuò)大。整體來看，租賃房房租走勢(shì)與居民消費(fèi)價(jià)格總水平的變化是基本同步的。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前房租收入比較高，“房租收入比”即指?jìng)€(gè)人租房租金費(fèi)用與個(gè)人可支配收入的比值。易居房地產(chǎn)研究院根據(jù)城市房?jī)r(jià)網(wǎng)公布的各城市2017年6月住宅租金數(shù)據(jù)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積36.6平方米，計(jì)算得到各城市人均月度住房租金費(fèi)用。并將房租收入比在25%及以下的城市定義為“租金相對(duì)合理城市”，大于25%的城市定義為“租金相對(duì)過高城市”，大于45%定義為“租金嚴(yán)重過高城市”。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年6月份，有3個(gè)城市人均住房租金高于2000元/月，分別是北京、上海（樓盤）、深圳（樓盤），其中北京最高2748元/月，比第二位的上海貴出500多元。有15個(gè)城市人均住房租金超過了1000元/月。租金領(lǐng)漲的三個(gè)城市北京、上海、深圳的房租比分別為58%、48%、54%，均超過45%，屬于租金嚴(yán)重過高的城市。

值得注意的是，三亞（樓盤）部分房屋作為度假用途，被外地游客承租，并非剛性住房需求，因此其房租收入比也超過了45%，與上海并列第三。一線城市中，廣州（樓盤）人均房租高于1500元/月，其房租收入比為38%，低于北上深，與湛江（樓盤）、中山（樓盤）等34個(gè)城市一起，被歸入屬于租金相對(duì)較高的城市。佛山（樓盤）（25%）、東莞（樓盤）（24%）等12個(gè)城市房租收入比在25%及以下水平，屬于租金相對(duì)合理城市。

整體來看，全國(guó)50個(gè)城市超七成房租相對(duì)收入較高。被列入住房租賃市場(chǎng)建設(shè)的12個(gè)試點(diǎn)城市中，深圳、廣州等9個(gè)城市的住房租金比都超過了25%，只有佛山、沈陽的住房租金相對(duì)合理。也就是說，這些城市中大多數(shù)城市房租明顯過高，對(duì)于租房家庭來說壓力不小。專家建議，未來我國(guó)政府發(fā)展租賃市場(chǎng)，既要結(jié)合市場(chǎng)化手段，同時(shí)還要考慮加強(qiáng)政府扶持力度，針對(duì)不同租房者制定差異化補(bǔ)貼政策。

發(fā)展租賃市場(chǎng)須抑制房?jī)r(jià)過快上漲

專家表示，住房租賃雖然與房地產(chǎn)相連，是房地產(chǎn)二級(jí)買賣市場(chǎng)之后的三級(jí)市場(chǎng)，但住房租賃是服務(wù)于民生的，其價(jià)格與居民的收入水平、整體物價(jià)水平以及市場(chǎng)的供需關(guān)系密切相關(guān)，所以被納入了居民消費(fèi)價(jià)格總水平的統(tǒng)計(jì)之中，走勢(shì)與CPI掛鉤。

7月份，九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展迎來了較大機(jī)遇。從中央到地方，近期關(guān)于住房租賃的政策層出不窮，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)成為社會(huì)共識(shí)。

不過，專家表示，從租賃房房租與CPI的關(guān)系就可以看出，租金是有著收入天花板的，人們對(duì)租金占收入的比例都有承受范圍。但目前許多熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)在杠桿的作用下是遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離實(shí)際收入的，從而使得住房的租售比超高，有房者都愿意賣房而不愿意出租，所以租賃房源有限，即使因?yàn)闀簳r(shí)無法賣出而轉(zhuǎn)為出租，業(yè)主心理上的租金價(jià)格也會(huì)比較高，也無法讓租客長(zhǎng)期安心租住，這對(duì)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展非常不利。

所以，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)需要控制好租售比。但租賃是民生服務(wù)，大幅漲租金是不可能的，只能選擇穩(wěn)定房?jī)r(jià)甚至降低房?jī)r(jià)。

據(jù)中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告顯示，7月全國(guó)首套房平均利率為4.44%，二套房平均利率為5.39%。目前僅有成都的房產(chǎn)仍具有“以房養(yǎng)房”的潛力。其他城市的租房收益率已經(jīng)無法跑贏房貸利率。而從收回投資時(shí)間長(zhǎng)度上來看，在假設(shè)當(dāng)前房?jī)r(jià)和租金不變的情況下，目前南京（樓盤）需要的時(shí)間最長(zhǎng)：598個(gè)月即近50年；北京、上海、深圳分別需要35年、37年和41年，蘇州（樓盤）收回投資時(shí)間也需要近48年。

這意味著，由于房屋租售比過高，業(yè)主收回投資的過程很漫長(zhǎng)，因此業(yè)主普遍不愿出租而是選擇出售房屋，這對(duì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展十分不利。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。