期未滿房東不得漲錢　鼓勵簽訂長期住房租賃合同

租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租房屋所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)出租人不得單方面提高租金；出租人應(yīng)當(dāng)按月收取租金，承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金；出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人，未經(jīng)承租人同意不得擅自進入出租住房；承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租，次承租人不得再次轉(zhuǎn)租……在此次征求意見稿中，在保障租賃雙方權(quán)益方面，對于規(guī)范租賃雙方行為作出了明確的要求。

合同 簽3年以上將獲政策支持

在規(guī)范住房租賃合同訂立方面，征求意見稿明確，住房租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人基本信息、住房基本情況、租金、租期、租賃用途、違約責(zé)任等。

鼓勵當(dāng)事人使用住房租賃合同示范文本。住房租賃合同示范文本由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市工商部門制定。

鼓勵當(dāng)事人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持。住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。

租金 發(fā)布租金水平按月收取租金

征求意見稿提出，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)出租人不得單方面提高租金。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，及時發(fā)布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。

出租人應(yīng)當(dāng)按月收取租金。承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。

出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內(nèi)，出租人應(yīng)將押金退還承租人。出租人對退還押金有異議的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任。

變動 出租人賣房提前3個月通知

征求意見稿明確，出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人，未經(jīng)承租人同意不得擅自進入出租住房。

出租人在租賃期間出售出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前3個月通知承租人，并不得影響承租人正常使用。承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

出租住房在租賃期間因買賣、繼承、贈與等發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

轉(zhuǎn)租 次承租人不得再次轉(zhuǎn)租房屋

租賃期間屆滿，出租人不再繼續(xù)出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前1個月以上通知承租人；繼續(xù)出租的，同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。原承租人存在重大違約行為的除外。承租人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)管理規(guī)定，不得損害公共利益和相鄰關(guān)系人合法權(quán)益。由于承租人不當(dāng)使用行為導(dǎo)致的相應(yīng)責(zé)任由承租人承擔(dān)。承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租，合同明確約定可以轉(zhuǎn)租、合租的除外。承租人根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)租、合租的，應(yīng)當(dāng)按本《通知》規(guī)定辦理住房租賃登記備案。次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。

設(shè)施 廚衛(wèi)陽臺儲藏室不得出租居住

征求意見稿規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)為房屋所有權(quán)人或者合法使用人，并確保出租住房建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施符合建筑安全、消防等方面的安全條件，且滿足基本使用功能。

以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租；廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住。同時，人均居住面積不得低于本市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，也就是出租房屋人均居住面積不得低于5平方米。

出租人承擔(dān)出租住房設(shè)施設(shè)備維修責(zé)任，出租住房設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)損壞影響正常使用的，出租人應(yīng)當(dāng)及時維修，但當(dāng)事人另有約定或者承租人不當(dāng)使用導(dǎo)致的情形除外。

核查 違規(guī)將終止平臺系統(tǒng)鏈接

征求意見稿還提出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得為不符合出租條件的住房提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

網(wǎng)絡(luò)交易平臺、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、住房租賃企業(yè)等應(yīng)當(dāng)對獲取的租賃當(dāng)事人相關(guān)信息負(fù)有保密責(zé)任，不得違反法律法規(guī)要求和約定使用相關(guān)信息。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門加強對網(wǎng)絡(luò)交易平臺的動態(tài)核查，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺不符合相關(guān)條件、在住房租賃服務(wù)過程中存在違法違規(guī)行為的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門可按規(guī)定終止其與住房租賃監(jiān)管平臺的系統(tǒng)鏈接；涉嫌犯罪的，移交公安部門依法追究刑事責(zé)任。

業(yè)內(nèi)看法

北京市房協(xié)秘書長陳志：

發(fā)展規(guī)范住房租賃是長效機制

此次北京市出臺加快住房租賃發(fā)展的新政，目的就是貫徹和落實中央和國家的相關(guān)要求，建立購租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃行為，保護租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。

發(fā)展和規(guī)范住房租賃，是建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制之一，無論是從近期推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，還是此次住房租賃新政，都是北京逐步建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制的具體舉措。這也是“3·17”以來調(diào)控政策的延續(xù)和深化。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池：

租賃賦權(quán)逐步實現(xiàn)“購租并舉”

此次北京的新政，更多地突出了政府對租賃市場和租賃雙方的服務(wù)意識。對于租賃的賦權(quán)也下了很大力度，在戶籍、教育等方面賦予了承租家庭一些切切實實的權(quán)益，在逐步實現(xiàn)“購租并舉”上邁出了一大步。

租住公租房可以辦理戶籍遷入，這使得很多集體戶口無房家庭看到了福音；同時，符合條件的京籍無房家庭子女可以享受在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育的權(quán)利，更是眾多租房家庭關(guān)心的。一個家庭租房，絕對是剛需。如果能通過租房就能實現(xiàn)孩子的上學(xué)問題，那很多剛需家庭就沒必要再去買房子。同時，新政在保障租賃雙方權(quán)益方面，保障了租賃雙方的合法權(quán)益，規(guī)范租賃行為，才能使更多的人愿意選擇將租房作為解決住房問題的途徑。

新政還特別提出了鼓勵發(fā)展規(guī)?；I(yè)化的住房租賃企業(yè)。很多老百姓以前之所以不選擇租房，就是覺得不踏實，沒保障。而現(xiàn)在政府出臺了鼓勵政策，相當(dāng)于給老百姓吃了定心丸。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：

保障租賃雙方利益避免“二房東”

此次北京在新政中，對于規(guī)范租賃雙方行為作出了明確的要求，比如合同期內(nèi)出租房不得單方面提高租金等，保障了租賃雙方的合法權(quán)益。

根據(jù)《通知》，已辦理住房租賃登記備案的，承租人依法申請辦理公共服務(wù)事項時，不再提交其在京合法穩(wěn)定住所的紙質(zhì)證明材料。將來通過平臺登記備案的住房租賃，相關(guān)部門會實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)共享，這就方便了租賃當(dāng)事人辦理各種事項。

同時，對租賃關(guān)系中的房源情況、轉(zhuǎn)租等都有了規(guī)范。特別是要求按照原規(guī)劃出租，明確了不得改變房屋結(jié)構(gòu)，對群租房有了約束。另外也明確了不得隨便轉(zhuǎn)租，都有利于避免二房東的泛濫。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。