京樓市走勢三問：房價(jià)三連降 先租后買有何保障?

國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：一二線城市房價(jià)同比漲幅持續(xù)回落。其中，北京新建商品住宅價(jià)格指數(shù)7月份環(huán)比下降；二手住宅價(jià)格指數(shù)延續(xù)6月份繼續(xù)下降的勢頭，自“3·17”限購政策以來，呈現(xiàn)三連降。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，5個(gè)月來，從限購、限商、限售到增加租賃房源和土地供應(yīng)，北京“加減并舉”，連發(fā)近20條政策控樓市，市場逐漸回歸理性，市場秩序不斷規(guī)范。價(jià)格穩(wěn)中有降的同時(shí)，北京開始通過共有產(chǎn)權(quán)房、“租售同權(quán)”等市場化手段建立住房保障長效機(jī)制。這些政策對北京樓市后續(xù)影響如何，又帶來怎樣的期待？記者采訪了相關(guān)機(jī)構(gòu)和專家。

租、售價(jià)格走勢如何？

北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1至7月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1859．6億元，同比降7．1％，商品房銷售面積480．6萬平方米，同比降40．9％。價(jià)格方面，北京二手住宅價(jià)格在5月份環(huán)比下降0．9％，6月份，環(huán)比下降1．1％，7月份繼續(xù)呈下降趨勢，環(huán)比下降0．8％。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，近期新政對于抑制投機(jī)、平抑房價(jià)發(fā)揮明顯作用。政策實(shí)施后將引導(dǎo)居民形成先租后買的梯次消費(fèi)模式，逐漸實(shí)現(xiàn)北京房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制。

租賃市場方面，北京《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》17日開始征求意見。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，目前市場中的租賃人口大多以合租、單間為主要居住方式，征求意見稿對房源嚴(yán)格要求，單間供給能力的收縮有可能使得這部分人承擔(dān)的租金增加。

先租后買有何保障？

根據(jù)征求意見稿，承租公共租賃住房和直管公房的，如果有北京市戶籍，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)；承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。

據(jù)介紹，這樣一來，一些是北京集體戶口的公租房家庭，就可以把戶口落到公租房上。但目前北京市公租房還未真正開放戶口登記和遷移，戶口如何遷移等細(xì)則還在一步探討中。

在入學(xué)方面，住房租賃新政策予以承租者一定賦權(quán)，符合條件者租房即可入學(xué)。趙秀池認(rèn)為，此舉提供均等化的公共服務(wù)，也就是租購?fù)瑱?quán)。她舉例說，如果租客有北京市戶籍，在同一區(qū)域租房3年，孩子可以就近入學(xué)。

記者了解到，根據(jù)征求意見稿，在西城區(qū)租房上學(xué)并不意味著可以上西城名校，只是說可以在西城區(qū)內(nèi)調(diào)配，這里的“區(qū)”非“學(xué)區(qū)”概念。另外還要看西城區(qū)的學(xué)位情況，如果學(xué)位滿了，會(huì)協(xié)調(diào)到其他學(xué)區(qū)，具體辦法由各區(qū)制定。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，政策對重點(diǎn)學(xué)區(qū)的租房市場影響不會(huì)很大。一方面落戶和入學(xué)的限制條件很嚴(yán)格，邊際增量可以忽略，另一方面，學(xué)區(qū)房價(jià)格取決于換房能力和資金條件，與租房需求沒有太大關(guān)系。

市場監(jiān)管再進(jìn)一步？

根據(jù)征求意見稿，北京市住建委將設(shè)立“統(tǒng)一的監(jiān)管平臺(tái)”，租賃監(jiān)管平臺(tái)對租賃行為進(jìn)行備案服務(wù)，將租賃雙方納入信用體系，類似于房屋交易環(huán)節(jié)的“網(wǎng)簽”。未來隨著租房新政策的落地，北京市將實(shí)現(xiàn)租房合同網(wǎng)上簽約。同時(shí)，該租賃監(jiān)管平臺(tái)上的信息可作為落戶、入學(xué)等的憑證。

記者采訪了解到，目前，房屋租賃市場存在一些不規(guī)范現(xiàn)象。例如房東擔(dān)心租客不按期繳納租金，或損毀房屋，租客轉(zhuǎn)租當(dāng)“二房東”或非法改造進(jìn)行群租等。而租客擔(dān)心“黑中介”騙租金或中介費(fèi)，房東隨時(shí)漲房租或提前解除租賃合同等。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，通過設(shè)立統(tǒng)一監(jiān)管平臺(tái)，政府將在監(jiān)管租賃市場各方行為、規(guī)范租賃市場等方面有著更為直接的抓手。相比以前雜亂的房屋租賃信息發(fā)布和交易平臺(tái)，今后在北京必須達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，合法合規(guī)的平臺(tái)，才能對接政府的后臺(tái)，提供住房租賃服務(wù)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。