“樓市庫(kù)存重災(zāi)區(qū)”嘉興的大反轉(zhuǎn) 房?jī)r(jià)高漲

嘉興這座江南水鄉(xiāng)城市最近因房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫備受外界關(guān)注。在周邊城市開始控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的時(shí)候，嘉興則表現(xiàn)出了相反趨勢(shì)。外地投資客進(jìn)駐以及天然地理優(yōu)勢(shì)加劇了嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫。

高漲的房?jī)r(jià)

2月13日，上海市房地產(chǎn)調(diào)控政策再度加碼，無(wú)論是首套房、二套房、非普通住宅，首付比例均顯著提高，執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

眾多想要在上海購(gòu)房的人被攔在門外。距離上海108.5公里的嘉興，坐動(dòng)車只需36分鐘，成為了購(gòu)房者的新選擇。

上海限購(gòu)政策出臺(tái)后，去嘉興購(gòu)房的人趨之若鶩。多位嘉興當(dāng)?shù)厝说闹庇^感受是：來(lái)嘉興購(gòu)房的人如雨后春筍般涌現(xiàn)，出現(xiàn)了瘋狂搶房現(xiàn)象，一時(shí)間造成嘉興無(wú)房可賣。

3月21日，嘉興市住房保障局官網(wǎng)發(fā)布《嘉興市本級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控新政》，嘉興限貸升級(jí)，外地人首套為50%，本地首套為30%。

甚至，嘉興從源頭上控制房?jī)r(jià)，也就是對(duì)出讓土地附加約束條件。從此前出讓的地塊文件中看出，嘉興出現(xiàn)了“限房?jī)r(jià)”、“限裝修價(jià)”、“限車位價(jià)”的3個(gè)限制要求。

即使嘉興出臺(tái)嚴(yán)格的調(diào)控政策依然未阻擋那些去嘉興購(gòu)房者的熱情。在嘉興市南湖區(qū)優(yōu)優(yōu)華府項(xiàng)目銷售員吳紅（化名）的印象中，該項(xiàng)目第一批房源在6月中旬拿到預(yù)售資格證的當(dāng)天，一個(gè)半小時(shí)開盤的100余套房源搶購(gòu)一空。7月開盤的10棟樓，到現(xiàn)在只剩下兩棟樓。

整體來(lái)說(shuō)，南湖新區(qū)的房?jī)r(jià)水平最高。在2017年7月嘉興各區(qū)房?jī)r(jià)排行榜中，房?jī)r(jià)最高的南湖區(qū)平均單價(jià)為12000元/平方米，房?jī)r(jià)最低的海鹽縣，平均單價(jià)為9000元/平方米。

從河南來(lái)的出租車師傅王亮（化名）在嘉興秀洲區(qū)購(gòu)買了房屋，2014年房屋均價(jià)為7000元/平方米左右。而他剛來(lái)時(shí)，房?jī)r(jià)處于千元水平，10多年時(shí)間過(guò)去，房?jī)r(jià)已經(jīng)邁入了萬(wàn)元大關(guān)。在王亮的印象中，當(dāng)年房屋都無(wú)人購(gòu)買，現(xiàn)在只要有房源開盤，就會(huì)被“搶空”。

時(shí)間回到2016年下半年，嘉興突然間涌入一批“外來(lái)炒房客”，來(lái)嘉興瘋狂購(gòu)買房源，甚至由于外地投資客涌入，房?jī)r(jià)半年上漲近一倍。

從去年開始，外來(lái)房企也爭(zhēng)相進(jìn)入嘉興，其中中梁已拿地5宗，祥生及金地等房企也高調(diào)進(jìn)入嘉興市場(chǎng)，成交土地溢價(jià)率多超過(guò)100%。金地油車港地塊溢價(jià)率甚至高達(dá)303%。

伴隨而來(lái)的是，中介公司的“遍地開花”。今年上半年，一家叫“房尚房”的房地產(chǎn)中介公司從蘇州搬到了嘉興，絕大部分員工都搬了過(guò)來(lái)，這個(gè)隊(duì)伍大概有1000多人。用房尚房中介經(jīng)紀(jì)人賀軍（化名）的話說(shuō)，在嘉興房地產(chǎn)中介行業(yè)，我愛我家占據(jù)了半壁江山，房尚房要去分得“一杯羹”。

一家成立于蘇州市的鑫控集團(tuán)有限公司也嗅到了嘉興房地產(chǎn)的“商機(jī)”。

吳越學(xué)府是鑫控集團(tuán)在嘉興的首個(gè)項(xiàng)目，主要打造住型在90平方米~140平方米人文住區(qū)。目前臨時(shí)售樓處已經(jīng)開放，預(yù)計(jì)8月下旬開盤，預(yù)計(jì)首次開盤1、6、14、15、16號(hào)樓。吳越學(xué)府置業(yè)顧問(wèn)董航（化名）表示，樓盤均價(jià)會(huì)根據(jù)周邊項(xiàng)目單價(jià)水平，大概處于14000元/平方米~15000元/平方米。

事實(shí)上，嘉興在去年2月底，其28.7個(gè)月的去化周期排在浙江省庫(kù)存重災(zāi)區(qū)的榜首，10個(gè)月過(guò)后，嘉興市區(qū)庫(kù)存量去化了248.5萬(wàn)平方米，已經(jīng)超過(guò)紹興、金華、湖州等城市，去化周期下降為11.5個(gè)月。

嘉興日?qǐng)?bào)統(tǒng)計(jì)，嘉興市7月總共有8盤公布預(yù)售審批，新增2195套房源。這些已經(jīng)領(lǐng)出預(yù)售證的住宅類項(xiàng)目分別是香湖別墅、上城華庭、中梁·秀湖壹號(hào)院、佳源·優(yōu)優(yōu)華府、信達(dá)·香格里、托斯卡納二期、祥生·玖熙花苑、虹橋唐韻花苑，其中上城華庭和虹橋唐韻花苑是首次申領(lǐng)預(yù)售證，毛坯均價(jià)在7700元/平方米~11500元/平方米。

2000多套樓盤的入市，在一定程度上緩解了嘉興市供不應(yīng)求的“饑渴”狀態(tài)。今年入市的新項(xiàng)目，房屋均價(jià)為12000元~14000元/平方米，地價(jià)大概為5000元~6000元/平方米，開發(fā)商有可觀的利潤(rùn)空間。

產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟(jì)升溫

嘉興市毗鄰上海市，距離蘇州市以及杭州市路程也比較短，有著天然的地理優(yōu)勢(shì)。

此外，各種政策利好也相繼出臺(tái)。3月29日，經(jīng)浙江省政府正式批復(fù)同意，嘉興市設(shè)立“浙江省全面接軌上海示范區(qū)”，計(jì)劃到2020年，嘉興市力爭(zhēng)成為上海創(chuàng)新政策率先接軌地、上海高端產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展地、上?？苿?chuàng)資源重點(diǎn)輻射地、浙滬一體化交通體系樞紐地、浙滬公共服務(wù)融合共享地。示范區(qū)的建立，將為全省全面接軌上海提供示范。

5月26日，浙江省發(fā)改委印發(fā)《嘉興市創(chuàng)建浙江省全面接軌上海示范區(qū)實(shí)施方案》，在軌道交通接軌、園區(qū)建設(shè)等八大重點(diǎn)事項(xiàng)以及科技成果轉(zhuǎn)化機(jī)制、特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建、人才引進(jìn)培養(yǎng)機(jī)制等十五項(xiàng)創(chuàng)新改革項(xiàng)目支持嘉興全面接軌上海。

因此，嘉興被冠以“上海的后花園城市”、“上海版的雄安新區(qū)”稱號(hào)。

此前，嘉興市政府也正在探尋轉(zhuǎn)型升級(jí)的“嘉興路徑”。過(guò)去5年，嘉興三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由5.3：56.7：38調(diào)整為3.8：50.9：45.3。

值得注意的是，一大批產(chǎn)業(yè)園的建立激活了嘉興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。嘉興智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園于2011年3月啟動(dòng)建設(shè)，2013年底開園，2016年已完成投資超過(guò)15億元，12萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)用房已經(jīng)被項(xiàng)目“填滿”；2016年1到7月，實(shí)現(xiàn)利稅1.7億元，同比增長(zhǎng)3600%。

在置業(yè)顧問(wèn)徐芳（化名）看來(lái)，上述產(chǎn)業(yè)園吸引了600余家企業(yè)入駐，可以提供近15萬(wàn)人的就業(yè)崗位。

地理位置的天然優(yōu)勢(shì)，以及政府政策的支持與傾斜，使得這個(gè)三線小城市的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。同時(shí)，隨之而來(lái)的是房?jī)r(jià)的“暴力”上漲。

嘉興作為受益于核心城市溢出效應(yīng)的典型城市之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)將會(huì)是何種局面，時(shí)間會(huì)給出答案。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。