專家:房地產(chǎn)上漲是政府造成的 短期內(nèi)不可能放開調(diào)控

【壹】

記得去年的8月，我在自媒體圈子里與全國各地的業(yè)內(nèi)人士聊天的時(shí)候，我把這次席卷全國的房地產(chǎn)大漲熱潮做了一個(gè)本質(zhì)的分析：我說這次房地產(chǎn)的全面上漲，其根本原因并不是開發(fā)的炒作，也不是政府的炒作，而且全民自發(fā)的一場(chǎng)財(cái)富保衛(wèi)戰(zhàn)！

為什么我會(huì)這樣說呢？原因很簡(jiǎn)單：

（1） 貨幣發(fā)行依然過多，M2的余額已經(jīng)超過了160萬億，貨幣的超發(fā)只會(huì)引起通貨膨脹和貨幣貶值， 老百姓為了讓自己的財(cái)富不縮水，只能投資風(fēng)險(xiǎn)最小，相對(duì)保值（還不敢說能夠增值）的不動(dòng)產(chǎn)；

（2） 自去年國家出臺(tái)政策，不允許資金外流到國外投資買房，那些國際大宗投資交易和想去海外的置業(yè)者也只能在國內(nèi)進(jìn)行選擇，又進(jìn)一步的推高資產(chǎn)價(jià)格；

（3） 實(shí)體經(jīng)濟(jì)的全面轉(zhuǎn)型，那些被淘汰的、已經(jīng)衰退的、即將關(guān)門的實(shí)體從業(yè)者，他們只能通過不動(dòng)產(chǎn)投資來獲取一條生路；

（4） 根據(jù)中國人口的年齡結(jié)構(gòu)，中國絕大部分的一二線城市，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到了改善階段。

在這個(gè)階段里，產(chǎn)品以相對(duì)高端的改善型產(chǎn)品為主，占有各類資源的改善型產(chǎn)品其本身的價(jià)格就是高出了剛需一大截，更不用說購買改善型產(chǎn)品的群體很多還是以投資為主的搶占資源；

（5） 這次政府調(diào)控的力度很大，很多城市出現(xiàn)了“休克療法”，所謂“休克療法”就是市場(chǎng)上已經(jīng)幾乎沒有了供應(yīng)，不論是土地，還是商品房。政府為了讓價(jià)格數(shù)據(jù)降下來，我們的市場(chǎng)就變干脆變成了沒供應(yīng)、沒成交、沒價(jià)格。

這樣的結(jié)果大家可以想象，市場(chǎng)更加的饑渴，更加的供不應(yīng)求，一旦調(diào)控放開，價(jià)格更加的無法抑制；

（6） 一二線城市沒有供應(yīng)，土地價(jià)格和房?jī)r(jià)的高居不下，這樣的一波被擠壓出去的剛需，還帶動(dòng)了三四線城市的全面復(fù)蘇和快速的去庫存。

現(xiàn)在我們看到的情況是全國的三四線城市都在開始蠢蠢欲動(dòng)。很多一二線品牌的開發(fā)企業(yè)又都去三四線城市布局搶地了，這波的勢(shì)頭已經(jīng)超過了幾年前的那一波。

好了，老百姓都是聰明的，現(xiàn)在的老百姓已經(jīng)經(jīng)受過幾次市場(chǎng)的洗禮，他們看懂了這些本質(zhì)的問題，所以，無數(shù)的中產(chǎn)階級(jí)行動(dòng)起來，為保衛(wèi)自己的財(cái)富，為保衛(wèi)自己的貨幣不貶值，而積極的投入到不動(dòng)產(chǎn)的投資熱潮中去了。

這是一場(chǎng)自下而上的，民眾自發(fā)的財(cái)富保衛(wèi)戰(zhàn)，沒有人鼓動(dòng)，也沒有人落伍。

【貳】

那么這場(chǎng)熱潮到底還要持續(xù)多久？

雖然我們看到了各個(gè)城市的數(shù)據(jù)，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的變化，但是作為業(yè)內(nèi)人士，我們都明白這些數(shù)據(jù)是得怎么來的。

并不是我們不相信統(tǒng)計(jì)局，我們只是更加相信真實(shí)的市場(chǎng)而已。

雖然現(xiàn)在媒體已經(jīng)全面的失聲，或者已經(jīng)出現(xiàn)了很多市場(chǎng)蕭條回落的報(bào)道，但我們也都懂這是為什么。

前兩天在某直轄市看地，同車的政府工作人員問我：“郭總，您認(rèn)為這一輪的房地產(chǎn)上漲到底是誰造成的？”

我毫不猶豫的直接回答他：“政府！”

他想了一下：“您說的太對(duì)了！”

我們接下來就探討了一下推動(dòng)這一輪市場(chǎng)上漲的本質(zhì)因素，除了上面羅列的那些之外，其實(shí)，政府的捂地（怕出地王干脆不供地），開發(fā)商的無貨可賣（政府限售、限價(jià)），銀行的限貸、限額度，購房者的限買，等等所謂的六限，從根本上又加劇了市場(chǎng)供需關(guān)系的持續(xù)惡化。

看看那些漲價(jià)最厲害的一二線城市，現(xiàn)在市場(chǎng)上基本都沒有了庫存，這是一件多么可怕的事情！這意味著一旦放開所有限制，房?jī)r(jià)將會(huì)打著滾的翻倍上沖??！

按這樣的形式去看，短期內(nèi)國內(nèi)想要放開調(diào)控可能嗎？

答案是肯定的：不可能！

哪怕是在今年十九大結(jié)束之后，都不可能！

今年的7月，與北京制定政策的很多大咖一起開會(huì)學(xué)習(xí)，那些制定政策的領(lǐng)導(dǎo)們透露出來的口風(fēng)就是：

這一輪調(diào)控我們會(huì)持續(xù)到2019年的下半年才有可能放松。

我們相信在這樣的持續(xù)高壓下，房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)住的，至少很多中小開發(fā)商會(huì)逐步退出市場(chǎng)。

而市場(chǎng)真的會(huì)保持價(jià)格的平穩(wěn)，成交量的全面下跌，供應(yīng)量的全面萎縮，存量的全面告急。這是一個(gè)多么讓人絕望的市場(chǎng)?。。ㄏ茸屛以趲锟抟粫?huì)兒）

那2019年下半年之后呢？

這個(gè)下行的周期就會(huì)結(jié)束開始緩慢的回升嗎？

我只能說：從數(shù)據(jù)圖標(biāo)上看，未來的1到1年半是周期性的低谷。

注意，重點(diǎn)是從數(shù)據(jù)上看！

【叁】

那我的結(jié)論是什么呢？

我的結(jié)論就是這輪財(cái)富保衛(wèi)戰(zhàn)，還會(huì)持續(xù)下去，直到中國人的人口開始自然衰減，死亡率一直大于出生率，人口負(fù)增長(zhǎng)才會(huì)停止（或許吧，前提是那個(gè)時(shí)候中國不是放開移民的國家，類似現(xiàn)在的日本）。

這場(chǎng)財(cái)富的保衛(wèi)戰(zhàn)我們都有參與，不論是地方政府，還是開發(fā)商，還是購房者，我們都在這一輪保衛(wèi)戰(zhàn)中擁有諸多的不滿和抱怨。

但抱怨是抱怨，該搶地的還是要去搶地，該搶房的還是搶房，該想辦法修正數(shù)據(jù)的還是要想辦法修正數(shù)據(jù)，該去中央背書的地方政府還是要去背書……

我們都各司其職，繼續(xù)的扮演好自己的角色吧。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。