配建制度下圍欄:開(kāi)發(fā)商心態(tài)微妙 商品房攤保障房成本

位于北京市北五環(huán)附近的某大型小區(qū)內(nèi)，業(yè)主小何這幾天惴惴不安。因?yàn)楦舯趲讞潣堑泥従诱B日向開(kāi)發(fā)商抗議，要求把中間的黑色鐵柵欄拆掉，從而能夠共享小區(qū)內(nèi)的綠地和健身設(shè)施。小何擔(dān)心，自己的居住條件會(huì)受到影響。

小何是在2012年買(mǎi)的房子，交房的時(shí)間已是2015年。這個(gè)大型小區(qū)里，既有別墅，又有普通商品房，還有保障房，這三類(lèi)房屋之間都被圍欄隔開(kāi)。此次參與抗議的，正是保障房的業(yè)主。

隔壁的小區(qū)，近期也出現(xiàn)了類(lèi)似的抗議。

從2010年起，北京在土地出讓中，逐漸將保障房地塊配建到商品房地塊中，這也使得項(xiàng)目出現(xiàn)商品房業(yè)主和保障房業(yè)主混居的現(xiàn)象。出于項(xiàng)目整體利潤(rùn)的考量，部分開(kāi)發(fā)商將商品房部分的容積率做低，并用圍欄或圍墻隔開(kāi)，使其業(yè)主享受更好的居住舒適度，并賣(mài)出更高的價(jià)格。但這也同時(shí)影響了保障房業(yè)主的居住品質(zhì)。

今年上半年，隨著這類(lèi)“混居”小區(qū)陸續(xù)進(jìn)入收房階段，一些保障房業(yè)主開(kāi)始維權(quán)，并通過(guò)相關(guān)渠道反映至監(jiān)管部門(mén)?！吧媸隆钡捻?xiàng)目多為北京的熱銷(xiāo)樓盤(pán)，涉及眾多知名房企。

8月25日，北京市住建委對(duì)此表態(tài)稱(chēng)，已采取嚴(yán)厲措施，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，未經(jīng)許可不得自行設(shè)置任何形式的區(qū)域隔離。開(kāi)發(fā)企業(yè)違法設(shè)置隔離障礙的，住建部門(mén)將不予批準(zhǔn)預(yù)售許可、暫停網(wǎng)簽。

這一表態(tài)的潛在影響不容忽視。正如小何所在的小區(qū)，在一些已交付的小區(qū)里，保障房和商品房業(yè)主之間對(duì)于拆不拆圍欄，產(chǎn)生很大分歧。

開(kāi)發(fā)商同樣為難，若真的實(shí)現(xiàn)“配套均攤”，商品房項(xiàng)目便無(wú)法“獨(dú)享”某些優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)也就受到影響。對(duì)于趨于豪宅化的市區(qū)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這種影響不可忽略。

建立在配建制度上的脆弱平衡，正隨著對(duì)圍欄的整治被打破。

攤平保障房成本

小區(qū)內(nèi)建圍欄進(jìn)行分割的情況早已有之。前些年，一些商品房項(xiàng)目的幾棟住宅樓被某些單位團(tuán)購(gòu)后，會(huì)用圍墻隔開(kāi)，有時(shí)候會(huì)用一排樹(shù)隔開(kāi)。

近些年來(lái)，團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象大大減少。但從2009年開(kāi)始，北京探索土地捆綁出讓制度，將保障房地塊配建到商品房地塊中，這使得項(xiàng)目出現(xiàn)商品房業(yè)主和保障房業(yè)主混居的現(xiàn)象。2014年以后，北京幾乎沒(méi)有純商品房地塊，部分土地因競(jìng)爭(zhēng)激烈，甚至最終以全保障房的形態(tài)出讓。

小區(qū)內(nèi)設(shè)置圍墻的現(xiàn)象主要出現(xiàn)在這類(lèi)項(xiàng)目中。某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，保障房的價(jià)格相對(duì)確定，且往往低于市場(chǎng)平均水平，因此商品房的定價(jià)和銷(xiāo)售情況，是決定項(xiàng)目盈利的關(guān)鍵因素。在實(shí)際建設(shè)中，小區(qū)的綠地、景觀(guān)、配套等資源都會(huì)向商品房?jī)A斜，使用圍欄隔開(kāi)，也是保證商品房業(yè)主“獨(dú)享”資源的一種方式。這有助于商品房以更高的價(jià)格出售，并平攤保障房的成本。

事實(shí)上，在北京很多“混居”小區(qū)中，除了設(shè)置圍欄隔斷外，商品房和保障房還通常使用不同的推廣案名，后期還使用不同的物業(yè)公司管理，因此很多購(gòu)房者和業(yè)主都默認(rèn)為“這是兩個(gè)小區(qū)”。

“有些小區(qū)里，別墅項(xiàng)目跟普通商品房項(xiàng)目之間，也會(huì)用圍欄隔開(kāi)?！鄙鲜龇科笕耸空f(shuō)，其邏輯是一樣的，即讓別墅賣(mài)得更貴些。

就此次“涉案”的項(xiàng)目而言，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這屬于特定時(shí)期下少數(shù)項(xiàng)目的特殊行為。他表示，在2014年下半年到2015年，北京出讓了大量的自住房地塊。與往常相比，這部分土地在突破溢價(jià)率上限后，開(kāi)發(fā)商繼續(xù)競(jìng)配保障房，導(dǎo)致保障房在整體項(xiàng)目中的占比較高，而商品房占比較少，“這類(lèi)土地大約有20宗左右”。

張大偉表示，開(kāi)發(fā)商為了在有限的商品房住宅中獲得高價(jià)銷(xiāo)售，不均衡使用容積率，做成高低配?！昂?jiǎn)單的來(lái)說(shuō)就是小區(qū)容積率2.5，而保障房部分可能占到了2.8甚至更高。少量的商品房就降低了容積率，占了更多的建設(shè)用地和綠地，以別墅的形態(tài)銷(xiāo)售?！?/p>

但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，使用圍欄隔斷的小區(qū)規(guī)模要超出上述范圍，很多老的“混居”項(xiàng)目?jī)?nèi)都設(shè)置了隔斷。

“開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理預(yù)售許可前，必須嚴(yán)格按照規(guī)劃許可內(nèi)容和規(guī)劃總平面圖確定的平面布局進(jìn)行住宅項(xiàng)目建設(shè)，并承諾未經(jīng)許可不得自行設(shè)置任何形式的區(qū)域隔離，確保同一建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)道路通暢、綠地共享、附屬配套設(shè)施共用?！薄伴_(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷(xiāo)售時(shí)，必須在售樓處明顯位置公示經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域設(shè)置情況。開(kāi)發(fā)企業(yè)違法設(shè)置隔離障礙的，住建部門(mén)將不予批準(zhǔn)預(yù)售許可、暫停網(wǎng)簽?！贬槍?duì)“圍欄事件”，北京市住建委在8月25日做出上述表態(tài)。盡管此前已有相關(guān)文件，但此番表態(tài)更為細(xì)致，且態(tài)度相對(duì)強(qiáng)硬。

上述房企人士表示，很多商品房業(yè)主會(huì)主動(dòng)要求開(kāi)發(fā)商建圍欄，因?yàn)樗麄兊馁?gòu)房成本更高，而且繳納的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也高于保障房業(yè)主?！坝行┬^(qū)的保障房和商品房?jī)r(jià)格，相差兩到三倍?！?/p>

或影響市場(chǎng)預(yù)期

由于配建制度是一項(xiàng)新制度，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱稍早的文件，并未發(fā)現(xiàn)關(guān)于小區(qū)內(nèi)設(shè)置圍墻的相關(guān)規(guī)定。但到2015年，北京市開(kāi)始意識(shí)到這一問(wèn)題，并予以規(guī)范。

當(dāng)年8月，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房等住房物業(yè)服務(wù)管理工作的通知》，其中強(qiáng)調(diào)，“新建商品住房配建項(xiàng)目，商品住房與保障性住房分區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理的，建設(shè)單位應(yīng)按照本市規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，分區(qū)域建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，分別配套設(shè)備設(shè)施；實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理的，建設(shè)單位不得通過(guò)增設(shè)圍欄、綠植等方式，將同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保障性住房與商品住房分割。”

隨后，北京在土地出讓的標(biāo)書(shū)中，也增加了“均衡使用容積率”的字樣。

而在2015年8月之前拿地或建成的保障房小區(qū)，按照住建委的口徑，“以規(guī)劃審定的方案和開(kāi)發(fā)商依法承諾為準(zhǔn)?！?/p>

上述政策規(guī)定，連同住建委近期的表態(tài)，并未完全禁止對(duì)商品房和保障房的分隔。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若這一規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，仍會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)潛在的深遠(yuǎn)影響。

“加圍欄從某種意義上可以說(shuō)是保障房開(kāi)發(fā)中的‘潛規(guī)則’，如果被打破，會(huì)影響到定價(jià)、估值和市場(chǎng)預(yù)期等很多方面。”上述房企人士說(shuō)。

按照該人士的觀(guān)點(diǎn)，如果圍欄被拆掉，對(duì)于已售項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，商品房部分的升值空間肯定會(huì)受到影響。對(duì)于未售項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，商品房部分的定價(jià)也會(huì)有所限制。也即，“潛規(guī)則”下的商品房業(yè)主和開(kāi)發(fā)商利益，有可能會(huì)受損。

但與此同時(shí)，保障房業(yè)主的權(quán)益得到了維護(hù)。

張大偉則認(rèn)為，新規(guī)的重申和強(qiáng)化執(zhí)行，本身就是對(duì)開(kāi)發(fā)商違規(guī)行為的糾錯(cuò)，私自建設(shè)圍墻的行為，未來(lái)將不會(huì)再出現(xiàn)。已有項(xiàng)目中的圍墻，也有可能在確認(rèn)為違規(guī)后被拆除。

他表示，這會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)影響。如房企在拿地過(guò)程中，會(huì)更多地考慮“圍欄條款”，從而不會(huì)盲目地競(jìng)拍保障房面積，同地塊中的商品房成本也不會(huì)被過(guò)度攤高。“對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，影響主要是使得未來(lái)商品房出現(xiàn)純高端項(xiàng)目的可能性越來(lái)越小?！睆埓髠フf(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。