配建制度圍欄：保障房遇成本難題 開發(fā)商拿地心態(tài)微妙

位于北京市北五環(huán)附近的某大型小區(qū)內(nèi)，業(yè)主小何這幾天惴惴不安。因為隔壁幾棟樓的鄰居正連日向開發(fā)商抗議，要求把中間的黑色鐵柵欄拆掉，從而能夠共享小區(qū)內(nèi)的綠地和健身設施。小何擔心，自己的居住條件會受到影響。

小何是在2012年買的房子，交房的時間已是2015年。這個大型小區(qū)里，既有別墅，又有普通商品房，還有保障房，這三類房屋之間都被圍欄隔開。此次參與抗議的，正是保障房的業(yè)主。

隔壁的小區(qū)，近期也出現(xiàn)了類似的抗議。

從2010年起，北京在土地出讓中，逐漸將保障房地塊配建到商品房地塊中，這也使得項目出現(xiàn)商品房業(yè)主和保障房業(yè)主混居的現(xiàn)象。出于項目整體利潤的考量，部分開發(fā)商將商品房部分的容積率做低，并用圍欄或圍墻隔開，使其業(yè)主享受更好的居住舒適度，并賣出更高的價格。但這也同時影響了保障房業(yè)主的居住品質(zhì)。

今年上半年，隨著這類“混居”小區(qū)陸續(xù)進入收房階段，一些保障房業(yè)主開始維權，并通過相關渠道反映至監(jiān)管部門。“涉事”的項目多為北京的熱銷樓盤，涉及眾多知名房企。

8月25日，北京市住建委對此表態(tài)稱，已采取嚴厲措施，要求開發(fā)企業(yè)按照規(guī)劃進行建設，未經(jīng)許可不得自行設置任何形式的區(qū)域隔離。開發(fā)企業(yè)違法設置隔離障礙的，住建部門將不予批準預售許可、暫停網(wǎng)簽。

這一表態(tài)的潛在影響不容忽視。正如小何所在的小區(qū)，在一些已交付的小區(qū)里，保障房和商品房業(yè)主之間對于拆不拆圍欄，產(chǎn)生很大分歧。

開發(fā)商同樣為難，若真的實現(xiàn)“配套均攤”，商品房項目便無法“獨享”某些優(yōu)勢，項目的賣點也就受到影響。對于趨于豪宅化的市區(qū)項目來說，這種影響不可忽略。

建立在配建制度上的脆弱平衡，正隨著對圍欄的整治被打破。

攤平保障房成本

小區(qū)內(nèi)建圍欄進行分割的情況早已有之。前些年，一些商品房項目的幾棟住宅樓被某些單位團購后，會用圍墻隔開，有時候會用一排樹隔開。

近些年來，團購現(xiàn)象大大減少。但從2009年開始，北京探索土地捆綁出讓制度，將保障房地塊配建到商品房地塊中，這使得項目出現(xiàn)商品房業(yè)主和保障房業(yè)主混居的現(xiàn)象。2014年以后，北京幾乎沒有純商品房地塊，部分土地因競爭激烈，甚至最終以全保障房的形態(tài)出讓。

小區(qū)內(nèi)設置圍墻的現(xiàn)象主要出現(xiàn)在這類項目中。某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，保障房的價格相對確定，且往往低于市場平均水平，因此商品房的定價和銷售情況，是決定項目盈利的關鍵因素。在實際建設中，小區(qū)的綠地、景觀、配套等資源都會向商品房傾斜，使用圍欄隔開，也是保證商品房業(yè)主“獨享”資源的一種方式。這有助于商品房以更高的價格出售，并平攤保障房的成本。

事實上，在北京很多“混居”小區(qū)中，除了設置圍欄隔斷外，商品房和保障房還通常使用不同的推廣案名，后期還使用不同的物業(yè)公司管理，因此很多購房者和業(yè)主都默認為“這是兩個小區(qū)”。

“有些小區(qū)里，別墅項目跟普通商品房項目之間，也會用圍欄隔開?！鄙鲜龇科笕耸空f，其邏輯是一樣的，即讓別墅賣得更貴些。

就此次“涉案”的項目而言，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這屬于特定時期下少數(shù)項目的特殊行為。他表示，在2014年下半年到2015年，北京出讓了大量的自住房地塊。與往常相比，這部分土地在突破溢價率上限后，開發(fā)商繼續(xù)競配保障房，導致保障房在整體項目中的占比較高，而商品房占比較少，“這類土地大約有20宗左右”。

張大偉表示，開發(fā)商為了在有限的商品房住宅中獲得高價銷售，不均衡使用容積率，做成高低配。“簡單的來說就是小區(qū)容積率2.5，而保障房部分可能占到了2.8甚至更高。少量的商品房就降低了容積率，占了更多的建設用地和綠地，以別墅的形態(tài)銷售。”

但據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，使用圍欄隔斷的小區(qū)規(guī)模要超出上述范圍，很多老的“混居”項目內(nèi)都設置了隔斷。

“開發(fā)企業(yè)在辦理預售許可前，必須嚴格按照規(guī)劃許可內(nèi)容和規(guī)劃總平面圖確定的平面布局進行住宅項目建設，并承諾未經(jīng)許可不得自行設置任何形式的區(qū)域隔離，確保同一建設項目區(qū)域內(nèi)道路通暢、綠地共享、附屬配套設施共用?！薄伴_發(fā)企業(yè)在進行房屋銷售時，必須在售樓處明顯位置公示經(jīng)規(guī)劃部門批準的建設項目區(qū)域設置情況。開發(fā)企業(yè)違法設置隔離障礙的，住建部門將不予批準預售許可、暫停網(wǎng)簽?！贬槍Α皣鷻谑录保本┦凶〗ㄎ?月25日做出上述表態(tài)。盡管此前已有相關文件，但此番表態(tài)更為細致，且態(tài)度相對強硬。

上述房企人士表示，很多商品房業(yè)主會主動要求開發(fā)商建圍欄，因為他們的購房成本更高，而且繳納的物業(yè)費標準也高于保障房業(yè)主?！坝行┬^(qū)的保障房和商品房價格，相差兩到三倍。”

或影響市場預期

由于配建制度是一項新制度，21世紀經(jīng)濟報道記者查閱稍早的文件，并未發(fā)現(xiàn)關于小區(qū)內(nèi)設置圍墻的相關規(guī)定。但到2015年，北京市開始意識到這一問題，并予以規(guī)范。

當年8月，北京市住建委發(fā)布《關于進一步加強保障性住房等住房物業(yè)服務管理工作的通知》，其中強調(diào)，“新建商品住房配建項目，商品住房與保障性住房分區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理的，建設單位應按照本市規(guī)劃設計指標，分區(qū)域建設公共建筑和共用設施，分別配套設備設施；實施統(tǒng)一物業(yè)管理的，建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式，將同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保障性住房與商品住房分割?！?/p>

隨后，北京在土地出讓的標書中，也增加了“均衡使用容積率”的字樣。

而在2015年8月之前拿地或建成的保障房小區(qū)，按照住建委的口徑，“以規(guī)劃審定的方案和開發(fā)商依法承諾為準?！?/p>

上述政策規(guī)定，連同住建委近期的表態(tài)，并未完全禁止對商品房和保障房的分隔。但業(yè)內(nèi)人士認為，若這一規(guī)定嚴格執(zhí)行，仍會對市場帶來潛在的深遠影響。

“加圍欄從某種意義上可以說是保障房開發(fā)中的‘潛規(guī)則’，如果被打破，會影響到定價、估值和市場預期等很多方面?！鄙鲜龇科笕耸空f。

按照該人士的觀點，如果圍欄被拆掉，對于已售項目來說，商品房部分的升值空間肯定會受到影響。對于未售項目來說，商品房部分的定價也會有所限制。也即，“潛規(guī)則”下的商品房業(yè)主和開發(fā)商利益，有可能會受損。

但與此同時，保障房業(yè)主的權益得到了維護。

張大偉則認為，新規(guī)的重申和強化執(zhí)行，本身就是對開發(fā)商違規(guī)行為的糾錯，私自建設圍墻的行為，未來將不會再出現(xiàn)。已有項目中的圍墻，也有可能在確認為違規(guī)后被拆除。

他表示，這會對市場預期帶來影響。如房企在拿地過程中，會更多地考慮“圍欄條款”，從而不會盲目地競拍保障房面積，同地塊中的商品房成本也不會被過度攤高?！皩τ谑袌鰜碚f，影響主要是使得未來商品房出現(xiàn)純高端項目的可能性越來越小?！睆埓髠フf。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。