深圳租賃新規(guī)征求意見 收儲(chǔ)100萬套城中村房統(tǒng)一租賃

8月28日，深圳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》（征求意見稿）（以下簡(jiǎn)稱為“實(shí)施意見”）及《住房租賃試點(diǎn)工作方案》（征求意見稿）（以下簡(jiǎn)稱為“方案”）。

作為土地資源匱乏的一線城市，深圳在增加租賃住房供應(yīng)方面表現(xiàn)出了更大的決心。包括允許空置的商業(yè)用房改建為租賃房；收儲(chǔ)100萬套城中村房統(tǒng)一租賃；加大各類園區(qū)的配套住房、商務(wù)公寓只租不售或限期銷售用地的供應(yīng)；適度提高企業(yè)自持出租的住房比例等。

深圳租賃市場(chǎng)的規(guī)模占比堪稱國(guó)內(nèi)最大，在此基礎(chǔ)之上，規(guī)?；?、規(guī)范化地發(fā)展住房租賃，正是深圳住房供應(yīng)計(jì)劃的重要一環(huán)。

多舉措增加租賃供應(yīng)

上述方案提出，自2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地除按規(guī)定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，還應(yīng)按不低于規(guī)劃建筑面積20%的比例建設(shè)自持租賃住房。

除福田、羅湖、鹽田區(qū)外，其他行政區(qū)、新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)應(yīng)于2018年6月底前至少供應(yīng)一宗地塊，用于全部建設(shè)自持租賃住房或商務(wù)公寓。

今年年底前，深圳將依托現(xiàn)有或新成立市屬國(guó)有企業(yè)，籌建3-5家國(guó)有住房租賃企業(yè)。在“十三五”期間，除人才住房和保障性住房外，還將通過新建、改建、收購(gòu)、租賃、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等方式收儲(chǔ)不低于10萬套房源，開展住房租賃業(yè)務(wù)。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳在未來供應(yīng)新增租賃住房上的力度和占比在全國(guó)應(yīng)該是最大的。

對(duì)于存量房源的盤活，實(shí)施意見指出，在符合城市規(guī)劃和公共配套要求的前提下，經(jīng)行政主管部門同意，允許已建成并空置的商業(yè)建筑以宗地為單位按規(guī)定改建為租賃住房。今年2月，廣東省明確提出，允許將在建、建成、庫(kù)存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

近年來，深圳4大支柱產(chǎn)業(yè)及7大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)已經(jīng)達(dá)到80%，加上互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)工商業(yè)對(duì)空間的需求明顯下降，存量商業(yè)、辦公的功能也需隨產(chǎn)業(yè)升級(jí)而調(diào)整。

今年1月，深圳寶安區(qū)發(fā)布《堅(jiān)決整治廠房改公寓等違法行為分類處置工作細(xì)則》，幾乎叫停了區(qū)內(nèi)的廠房改公寓行為，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展也一度受阻。

此次深圳允許“商改租”，有業(yè)內(nèi)人士指出，“商業(yè)用房”包不包括工業(yè)廠房還有待細(xì)則的進(jìn)一步解釋，但這一政策或許為日后廠房改造松綁做了鋪墊。

對(duì)于當(dāng)下熱議的“租售同權(quán)”，深圳并未直接提及這一說法。但深圳市發(fā)布的實(shí)施意見政策解讀明確指出，深圳租房人群還不能享受與買房人群同等公共配套服務(wù)，特別是同等接受義務(wù)教育的權(quán)利，降低了租賃的吸引力。深圳將借助于租賃立法，各相關(guān)部門要落實(shí)租賃一定年限可享有配套公共服務(wù)的權(quán)利。

收儲(chǔ)100萬套城中村房屋

截至2015年底，深圳常住居民的家庭住房自有率僅為34%，遠(yuǎn)低于北上廣及全國(guó)水平。

租賃已經(jīng)長(zhǎng)期成為解決深圳住房問題的主要方式，其中以城中村為主的住房租賃又是重要的組成部分。根據(jù)2013年的住房調(diào)查，深圳原村民集體經(jīng)濟(jì)組織自建、合建房共有33.44萬棟，約650萬套間。官方資料顯示，城中村租賃住房約占深圳總租賃住房70%，但普遍存在衛(wèi)生條件差、消防安全不合格、物業(yè)管理普遍缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題。

此次深圳鼓勵(lì)住房租賃發(fā)展的意見中，備受關(guān)注的一點(diǎn)便是對(duì)城中村住房的統(tǒng)一規(guī)范、管理。

上述方案提出，深圳將引導(dǎo)“城中村”通過綜合整治開展規(guī)?；赓U。具體而言，在“十三五”期間，通過收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測(cè)、消防驗(yàn)收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理。

在此之前，深圳蓬勃發(fā)展的長(zhǎng)租公寓的一部分房源正是來自于城中村房屋的改造。長(zhǎng)租公寓租賃平臺(tái)合屋創(chuàng)始人羅鳳鳴告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，政府在引導(dǎo)居住消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)，這一政策將利好深圳的長(zhǎng)租公寓。

羅鳳鳴認(rèn)為，此前長(zhǎng)租公寓的改造更多只是體現(xiàn)在裝修上，而且相對(duì)體量小，比較零散，并未從根本上改變房屋的性質(zhì)。現(xiàn)在政府鼓勵(lì)和支持，租客也將享受到更豐富的公共服務(wù)配套。

深圳在政策解讀中提出，允許產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完善但經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系已經(jīng)理順的各類建筑，在符合規(guī)劃、安全、環(huán)保政策的前提下，用于住房租賃經(jīng)營(yíng)并納入住房租賃備案管理。以備案為依據(jù)，城中村租賃住房將享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務(wù)，給予辦理居住證明、子女上學(xué)等，政府增加城中村周邊公共配套規(guī)劃與供應(yīng)。

僅從數(shù)量上來看，100萬套城中村房屋本身并未帶來太多租賃房的增量，但對(duì)其租賃關(guān)系的認(rèn)定，意味著將有大量合法的租賃住房進(jìn)入市場(chǎng)。咚咚找房高級(jí)研究員摩天認(rèn)為，這將有利于使未來的租金處于平穩(wěn)的階段，對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)有一定的抑制作用。

土流網(wǎng)創(chuàng)始人伍勇告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，將使得管理更加規(guī)范有序，但規(guī)范的資金成本或?qū)⒊蔀閷?shí)際操作過程中的一個(gè)難題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。