樓市調(diào)控“小步快跑”，中國多地降低改善性購房門檻

樓市暖風(fēng)正在逐漸蔓延到改善性購房領(lǐng)域。近期，中國多地出臺(tái)相關(guān)政策，降低換房等改善性購房門檻。

日前，多家媒體報(bào)道稱，南京部分商業(yè)銀行再度調(diào)整二套房貸政策。對于購房家庭來說，如果首套房貸已結(jié)清的，購買二套房按首套房貸政策執(zhí)行三成首付；首套房貸未結(jié)清的，二套房首付按四成執(zhí)行。

今年8月，南京就已下調(diào)過二套房貸款首付比例：首套房貸款未結(jié)清，二套房首付款由八成降到六成，貸款結(jié)清的由五成降到三成。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，南京購房政策調(diào)整堅(jiān)持了“小步快跑”的原則，每次幅度不大，但頻率很高。一來可以避免樓市大起大落，二來也根據(jù)市場情況逐步引導(dǎo)預(yù)期，有利于釋放改善性需求，穩(wěn)定樓市。

此外，9日消息稱，南京樓市限購政策有所松動(dòng)，本地家庭在部分區(qū)域可買第三套房。

除南京外，杭州也在近期對二套房房貸政策進(jìn)行調(diào)整。杭州市11月出臺(tái)新規(guī)稱，在杭州無房、但有住房按揭貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，購買二套房可按首套房貸政策執(zhí)行，最低首付比例為40%(此前為60%)。這是杭州市時(shí)隔5年后重回“認(rèn)房不認(rèn)貸”。南通近日也發(fā)布公積金貸款新政，將住房公積金貸款次數(shù)作為住房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即落實(shí)“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策。

此前，福州將五城區(qū)內(nèi)貸款已結(jié)清的二套房首付比例由50%調(diào)整為40%，海南、天津將二套房首付比例降至40%，廈門小幅放寬島外限購政策。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前已有包括東莞、鄭州、合肥、武漢、杭州、珠海、天津等多個(gè)熱點(diǎn)二、三線城市二套房(已有1套房貸款，且未結(jié)清)執(zhí)行40%首付，青島、大連、蘇州、武漢等城市小幅放寬住房限購政策。

針對二套房的政策優(yōu)化，有利于降低居民換房等改善性購房門檻，推動(dòng)居住條件改善。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶接受中新社記者采訪時(shí)表示，近期南京、杭州等核心二線城市需求端政策陸續(xù)落地，以此降低購房者的置業(yè)門檻和置業(yè)成本，信號意義明顯。

根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年已有超300個(gè)地方城市出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策超千條。曹晶晶指出，受行業(yè)下行及居民就業(yè)、收入預(yù)期較弱等因素影響，今年以來，剛需購房群體觀望情緒濃，新房市場90平方米以下戶型成交占比顯著下降，而改善性購房群體購房意愿好于剛需群體，大戶型、高總價(jià)的改善性住宅產(chǎn)品占比有所提升。她認(rèn)為，在改善性需求有較強(qiáng)支撐的情況下，有必要加大政策支持力度。在樓市企穩(wěn)之前，一、二線城市的限貸政策及郊區(qū)限購政策仍有優(yōu)化空間。

易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁、克而瑞CEO張燕也表示，從今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)上來看，剛需、首改類產(chǎn)品比重呈全線收縮態(tài)勢，而改善類住宅產(chǎn)品成交占比全面上揚(yáng)。改善性需求已成購房者主流需求。

有研究顯示，目前中國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)已經(jīng)超過1.1套。人們對住宅產(chǎn)品的需求已基本實(shí)現(xiàn)“從無到有”，目前處在“從有到優(yōu)”的轉(zhuǎn)變過程中。不過，今年以來的多輪政策調(diào)整大多針對剛需和首次置業(yè)群體，而改善性購房者成本仍然相對較高。

招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼指出，目前住房信貸政策調(diào)整，主要集中在支持剛性住房需求。下一步，在如何更好支持改善性住房需求方面，還有較大的優(yōu)化空間。他建議，各地加大差別化住房信貸政策實(shí)施力度，加快采取下調(diào)首付比例、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，進(jìn)一步降低貸款利率等措施。

從中長期來看，改善性需求或?qū)⒊蔀橹沃袊康禺a(chǎn)市場發(fā)展的“主力軍”。

曹晶晶透露，第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，深圳、廣州、北京、上海等一線城市以及廈門、溫州等城市35歲至49歲的人口占比較高，改善性需求空間較大。中指研究院認(rèn)為，“十四五”期間，中國新房市場將進(jìn)入規(guī)模見頂后的下行階段。2022年改善需求韌性突出，為市場提供支撐，預(yù)計(jì)這一趨勢將在2023年得到延續(xù)。

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