春風送暖暖幾許——新政之下烏魯木齊樓市現(xiàn)狀透視

人影稀落，冷冷清清，市民小加正在大廳辦理自己首套房的按揭手續(xù)。這是4月初記者在烏魯木齊住房公積金管理中心區(qū)直機關(guān)分中心看到的一幕。

看到二套房商業(yè)貸款最低首付比例降到40%的消息，她心里一陣竊喜：“我在單位對面買了套集資房。雖然上班方便，但面積太小，還想買第二套房子，現(xiàn)在新政出臺，看來買二套房指日可待了?！?/p>

正如小加所言，3月30日出臺的救市新政確實刺激了一部分人的購房欲望。那么，一年多來慘淡的首府樓市能否被這一縷政策春風徹底喚醒？

慘淡樓市吹來一縷暖風

“以前一個星期也進不來一個客戶，現(xiàn)在一天兩撥、三撥慢慢回升著呢?！?月初，位于日月星光小區(qū)附近的昊翔房產(chǎn)信息咨詢部經(jīng)理阿霞初步感受到了二手房市場回暖的曙光。

官方數(shù)據(jù)顯示，2014年烏市住宅銷售面積423.14萬平方米，同比下降15.5%；住宅銷售額238.49億元，同比下降17.9%。今年1月—2月，烏市（全口徑）商品房成交46.5萬平方米，同比下降7%。受到樓市慘淡行情影響，新疆德盛紫金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司去年計劃在米東區(qū)開發(fā)五六百套房子，結(jié)果只開發(fā)了128套。

提起去年以來樓市的慘淡，阿霞仍然記憶猶新：“往年一個月就能成交三套房子，最近這三個月才成交了一套。去年8月份以來，樓市降價迅速，去年三四月份，日月星光的房子最貴的樓層賣到8000多元每平方米，現(xiàn)在下降到了6000多元。”

據(jù)阿霞介紹，受此影響，原來日月星光小區(qū)附近30家房產(chǎn)中介相繼關(guān)門停業(yè)，現(xiàn)在只剩下不到十家了。昊翔房產(chǎn)信息咨詢部本來20多家店面，也被迫關(guān)掉了10多家，去年虧損七八十萬元。為了增強市場競爭力，昊翔房產(chǎn)與浩鴻房產(chǎn)合并，做到房源和客戶信息資源共享。

作為新疆最大的樓房銷售代理公司之一，新疆易居盛世房地產(chǎn)營銷有限公司也有同樣的遭遇。該公司每年新樓房成交量占到烏魯木齊市場總額的十分之一。根據(jù)該公司的市場調(diào)查，去年首府新房成交量明顯下降，今年開局也很慘淡。“我們公司的成交量與烏市大形勢差不多，去年也是下降了40%?！痹摴靖笨偨?jīng)理姚朗說。

恒大花園位于烏魯木齊高新區(qū)（新市區(qū)）木材廠附近，據(jù)該樓盤營銷員介紹，2012年至2013年，這里的售樓員業(yè)績最好的月份一個人一個月的銷量可達到三四十套，而去年銷量明顯下降，售樓員紛紛辭職，另謀出路。

3月30日新政出臺后，給首府慘淡樓市吹來一股暖風。

“受新政刺激，最近前來咨詢的人數(shù)在增多，消費態(tài)度也在變得積極?！币收f。

恒大花園樓盤銷售狀況也在好轉(zhuǎn)?！?0日之前，一天咨詢的人就十來個，到現(xiàn)場看房子的也就3人左右；30日之后，每天電話咨詢的20人左右，前來看房子的達到10人左右?！痹摌潜P售樓員張翠紅說。

供應(yīng)過剩致樓市低迷

“現(xiàn)在烏魯木齊市的樓房庫存量達到800萬平方米左右，按照去年的銷量來說，這可以滿足烏魯木齊未來3年的購房需求。按照相關(guān)研究成果，一個地區(qū)的樓房去庫存周期在12至18個月，這個地區(qū)的樓市就達到了激烈競爭的時代，何況烏魯木齊已經(jīng)達到了36個月?！币式榻B。

據(jù)新疆福地園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司總經(jīng)理羅烈紅介紹，2月份，烏市新建商品房供應(yīng)50.8萬平方米，同比上升80%。受去年推遲入市項目開始規(guī)模推盤的影響，市場累計新增供給79.5萬平方米，導(dǎo)致供應(yīng)同比增加142%。

年初兩個月，烏魯木齊房企供貨沖動增強，表現(xiàn)在商品房供應(yīng)市場，即今年商品房預(yù)售供應(yīng)規(guī)模同比大幅增加。前2月商品房累計供應(yīng)119.11萬平方米，同比增加近9成。

“可以說，盡管房地產(chǎn)運行外部政策和金融環(huán)境寬松度大大增強，但受庫存達歷史最高的因素影響，房企仍面臨較大的去庫存壓力。”羅烈紅說。

此外，前些年出臺的一系列限購政策是導(dǎo)致樓市慘淡的直接原因?！霸瓉淼南拶徴?，二套房首付比例高，居民想買房需要積累資金，這就延長了購房時間，抑制了二套房的投資需求?！毙陆斀?jīng)大學金融學院副教授蘇寧說。

居民的觀望情緒也是導(dǎo)致樓市慘淡的原因?！爸袊说男睦硎琴I漲不買跌，看到國家在限購，價格在下降，就想還會不會再下降了，再等等看吧?！卑⑾颊f。

讓房地產(chǎn)市場走向常態(tài)化

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的分量可謂舉足輕重，鑒于全國的房地產(chǎn)業(yè)形勢及其重要作用，國家近期出臺了以二套房商業(yè)貸款最低首付比例降到40%為代表的一系列救市政策。

在救市新政的刺激下，展望未來，首府樓市將何去何從？從長遠來看，蘇寧仍然抱著樂觀的態(tài)度：“烏市作為一帶一路核心區(qū)首府，未來肯定會發(fā)展成為國際化大都市，隨著國家建設(shè)重點的向西移動，肯定會有大量人口涌入烏市，到時候化解庫存應(yīng)該不成問題，樓房價格也還會上漲?！?/p>

蘇寧說，從短期來看，新政對烏市樓市影響不會太大?！笆赘侗壤档涂隙〞夥乓徊糠秩吮粔阂值馁彿啃枨蟆５@個影響不會太大，因為庫存比較高?！彼f，“烏市樓市與內(nèi)地省區(qū)相比，過去幾年的漲幅并不算太大，下降也沒有太大的空間?！?/p>

羅烈紅也表達了類似的觀點：“要消化樓市前幾年過度的供應(yīng)，恐怕需要3年左右，才能使房地產(chǎn)回到常態(tài)，因此短期內(nèi)指望房地產(chǎn)市場出現(xiàn)止跌回暖的拐點還為時過早。房地產(chǎn)新政兜底的意圖明顯，就是讓政策回歸‘正?；墒袌鰶Q定新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展，好漲壞跌，讓房地產(chǎn)市場走向常態(tài)化。”

蘇寧認為，將來一段時間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)市政規(guī)劃、交通設(shè)施建設(shè)情況有計劃、分階段推進房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

“新常態(tài)下，烏市房地產(chǎn)企業(yè)面臨發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型，由過去的粗放式發(fā)展向精細化發(fā)展轉(zhuǎn)型，戶型設(shè)計、小區(qū)環(huán)境建設(shè)、配套設(shè)施等都要有專業(yè)化和精細化的設(shè)計，要體現(xiàn)人性化和審美化?！币收f。

“過去高端戶型、大戶型開發(fā)較多，這種房子主要針對的是投資性和改善性需求群體，也容易受到國家政策調(diào)控。今后房地產(chǎn)企業(yè)要明確產(chǎn)品定位，瞄準青年、小生意人等剛需群體，開發(fā)小戶型房產(chǎn)，這樣更有利于銷售和企業(yè)的可持續(xù)運轉(zhuǎn)?！毙陆率⒆辖鸱康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)總監(jiān)洪海說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。