8月50城新建商品住宅成交面積同比減26% 今年或下跌兩成

上海易居房地產(chǎn)研究院9月4日發(fā)布《8月住宅成交報(bào)告》。該報(bào)告顯示，8月份50城新建商品住宅成交面積環(huán)比減少1%，同比減少26%。從數(shù)據(jù)來看，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月的環(huán)比下跌，連續(xù)6個(gè)月的同比下跌。包括北京、上海和南京等8個(gè)城市市場(chǎng)交易相對(duì)冷淡，屬于跑輸大市的類型。三類城市市場(chǎng)分化，三線城市的樓市市場(chǎng)熱度仍在。

易居研究院研究員賴勤表示，目前來看，調(diào)控政策沒有明顯的放松跡象，并且持續(xù)收緊的金融環(huán)境將繼續(xù)對(duì)樓市產(chǎn)生影響，預(yù)計(jì)9月份市場(chǎng)交易繼續(xù)趨弱，傳統(tǒng)的“金九銀十”盛況難再。今年1-8月，50城新建商品住宅成交面積為19140萬平方米，與去年相比下跌15%，預(yù)計(jì)今年9-12月的成交量也不會(huì)明顯增長(zhǎng)，基于此則預(yù)計(jì)今年全年相比去年，50城新建商品住宅成交面積將下跌近兩成。

該報(bào)告對(duì)當(dāng)前樓市的分析主要有四個(gè)方面。

一、8月成交小幅下滑

8月份，易居研究院監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2207萬平方米，環(huán)比減少1%，同比減少26%。從數(shù)據(jù)來看，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月的環(huán)比下跌，連續(xù)6個(gè)月的同比下跌。連續(xù)多月的環(huán)比和同比下跌，說明樓市在逐漸降溫，這得益于各地“因城施策”的調(diào)控政策，隨著政策效應(yīng)的繼續(xù)釋放，樓市將進(jìn)一步回歸理性。

資料圖

二、以京滬寧為代表的8個(gè)城市跑輸大市

對(duì)8月份全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積的環(huán)比增幅進(jìn)行排序。從排行中可以看出，增幅較大的5個(gè)城市分別為福州、廊坊、寶雞、鎮(zhèn)江和東莞。對(duì)于福州和廊坊來說，環(huán)比增幅較大和7月份整體成交很低迷有關(guān)。而對(duì)于東莞市場(chǎng)來說，環(huán)比增幅較大和推盤量較大有關(guān)。

從環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)看，包括南京、蚌埠、張家口、徐州和北海等城市有明顯下跌。對(duì)于南京和張家口來說，嚴(yán)厲的政策管控導(dǎo)致了市場(chǎng)交易的下滑。對(duì)于蚌埠來說，上半年市場(chǎng)成交活躍，居民購(gòu)房熱度很高，需求有所透支，出現(xiàn)了一定的回調(diào)。

對(duì)8月份全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積的同比增幅進(jìn)行排序。從排行中可以看出，同比增幅較大的5個(gè)城市為三亞、威海、北海、九江和寶雞。對(duì)于三亞來說，同比增幅較大和去年同期的成交規(guī)模較小有關(guān)。而對(duì)于威海、北海、九江來說，購(gòu)房政策相對(duì)寬松，市場(chǎng)交易總體較高。

從同比跌幅的數(shù)據(jù)看，同比跌幅最大的5個(gè)城市為張家口、上海、贛州、南京和無錫。對(duì)于張家口、上海、南京來說，購(gòu)房政策總體是較緊的，持續(xù)的政策高壓下住宅成交量容易下滑。

我們根據(jù)散點(diǎn)圖對(duì)此類城市的市場(chǎng)交易進(jìn)行象限劃分?；?0個(gè)城市8月份環(huán)比和同比增幅（-1%、-26%），劃分為四個(gè)不同的象限。不同的象限對(duì)應(yīng)了不同的市場(chǎng)交易熱度和市場(chǎng)特征。

第一象限：環(huán)比增幅>-1%，同比增幅>-26%。共16個(gè)城市，分別為深圳、長(zhǎng)春、蘇州、杭州、福州、牡丹江、威海、揚(yáng)州、嘉興、蕪湖、滁州、襄陽、常德、莆田、東莞和寶雞。此類城市中，部分購(gòu)房環(huán)境相對(duì)寬松，需求規(guī)模相對(duì)較大，市場(chǎng)交易最為活躍，屬于跑贏大市的類型。

第二象限：環(huán)比增幅<-1%，同比增幅>-26%。共15個(gè)城市，分別重慶、昆明、南寧、?？?/strong>、蘭州、徐州、溫州、焦作、宜昌、岳陽、九江、韶關(guān)、北海、柳州和三亞。此類城市中，部分受到政策調(diào)控的影響，市場(chǎng)交易略有下滑。但同比數(shù)據(jù)又說明相比去年水平并沒有明顯降溫。

第三象限：環(huán)比增幅<-1%，同比增幅<-26%。共8個(gè)城市，分別北京、上海、南京、寧波、武漢、張家口、蚌埠和贛州。此類城市中，部分城市過去市場(chǎng)交易相對(duì)高，有一定的透支現(xiàn)象，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)比和同比值都偏小，屬于受本輪調(diào)控影響較大的城市，屬于跑輸大市。

第四象限：環(huán)比增幅>-1%，同比增幅<-26%。共11個(gè)城市，分別為廣州、濟(jì)南、青島、南昌、呼和浩特、廊坊、無錫、鎮(zhèn)江、安慶、佛山和惠州。此類城市購(gòu)房政策總體偏緊，成交量已下降，若維持目前政策，成交量還會(huì)繼續(xù)下降。

三、三類城市市場(chǎng)分化

1、一線城市總體上呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)

8月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為159萬平方米，環(huán)比減少12%，同比減少61%。不論是環(huán)比數(shù)據(jù)還是同比數(shù)據(jù)都說明，一線城市總體上呈現(xiàn)了降溫態(tài)勢(shì)。這主要是由于預(yù)售證審批較嚴(yán)，推盤量較小，并且調(diào)控政策嚴(yán)厲。后續(xù)這些城市需要積極增加供應(yīng)，尤其是要督促符合預(yù)售條件的項(xiàng)目積極入市。

具體城市看，北上廣深4個(gè)城市環(huán)比增幅分別為-13%、-29%、10%和-1%，同比增幅分別為-60%、-74%、-50%和-14%。不論是從環(huán)比數(shù)據(jù)還是同比數(shù)據(jù)來看，上海市場(chǎng)的回調(diào)程度均最大。另外，四個(gè)一線城市同比均為負(fù)增長(zhǎng)，印證了市場(chǎng)降溫的觀點(diǎn)。

2、二線城市市場(chǎng)交易小跌

8月份，16個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積為1179萬平方米，環(huán)比減少4%，同比減少24%。無論是從環(huán)比數(shù)據(jù)還是同比數(shù)據(jù)看，此類城市呈現(xiàn)了持續(xù)降溫的態(tài)勢(shì)。部分城市隨著政策效應(yīng)的釋放，預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)有進(jìn)一步降溫的可能。

16個(gè)二線城市中，有8個(gè)城市出現(xiàn)了環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，8個(gè)城市則有上升的態(tài)勢(shì)。從環(huán)比跌幅來看，南京、蘭州和寧波相對(duì)跌幅大，跌幅分別為54%、24%和20%。而類似福州和蘇州等城市成交環(huán)比增幅較大，增幅分別為164%和29%。

3、三線城市中蚌埠領(lǐng)跌

8月份，30個(gè)三線城市新建商品住宅成交面積為869萬平方米，環(huán)比增加6%，同比減少16%。環(huán)比小幅上漲，說明三線城市的樓市市場(chǎng)熱度仍在。

30個(gè)三線城市中，有13個(gè)城市成交面積出現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，而其他17個(gè)城市則有所上升。從排行中可以看出，環(huán)比跌幅排名前5位的城市分別為蚌埠（-43%）、張家口（-38%）、徐州（-29%）、北海（-29%）和焦作（-29%）。此類排名中部分城市政策管控較嚴(yán)，市場(chǎng)交易容易下滑。而從環(huán)比增幅排行看，排名前5位的城市分別為廊坊、寶雞、鎮(zhèn)江、東莞和安慶。類似城市市場(chǎng)交易活躍，和部分城市的購(gòu)房政策總體寬松等因素是有關(guān)的。

四、預(yù)計(jì)9月份市場(chǎng)交易繼續(xù)趨弱

8月份市場(chǎng)延續(xù)降溫態(tài)勢(shì)，一方面“五限”的嚴(yán)厲政策管控，引導(dǎo)此前過熱的樓市回歸正常，另一方面，以房貸利率上浮為代表的金融環(huán)境收緊，也使得成交量受到影響。另外，高溫天氣對(duì)成交量的影響也是不容忽視的，夏天歷來是樓市的傳統(tǒng)淡季。

目前來看，調(diào)控政策沒有明顯的放松跡象，并且持續(xù)收緊的金融環(huán)境將繼續(xù)對(duì)樓市產(chǎn)生影響，預(yù)計(jì)9月份市場(chǎng)交易繼續(xù)趨弱，傳統(tǒng)的“金九銀十”盛況難再。今年1-8月，50城新建商品住宅成交面積為19140萬平方米，與去年相比下跌15%，預(yù)計(jì)今年9-12月的成交量也不會(huì)明顯增長(zhǎng)，基于此則預(yù)計(jì)今年全年相比去年，50城新建商品住宅成交面積將下跌近兩成。

附注：

50個(gè)典型城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、長(zhǎng)春、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、福州、南昌、武漢、重慶、昆明、南寧、?？凇⒑艉秃铺?、蘭州、牡丹江、張家口、廊坊、威海、徐州、無錫、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、溫州、嘉興、蕪湖、滁州、蚌埠、安慶、焦作、宜昌、襄陽、常德、岳陽、九江、贛州、莆田、佛山、東莞、惠州、韶關(guān)、北海、柳州、三亞、寶雞。其中一線城市4個(gè)、二線城市16個(gè)、三線城市30個(gè)。