可增值型商業(yè)地產(chǎn)或成市場(chǎng)新寵

一方面，萬達(dá)王健林、SOHO潘石屹等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)巨頭近來不斷出售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。另一方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)則不斷增加商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)收目標(biāo)。公開信息顯示，萬科提出到2019年，其商業(yè)租金規(guī)模要達(dá)120億元；龍湖地產(chǎn)提出到2020年，其商業(yè)租金收入將達(dá)100億元左右；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和中國金茂亦提出旗下商業(yè)營(yíng)收要達(dá)50億元。

地產(chǎn)巨頭截然不同的路徑離不開資本對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的青睞。有數(shù)據(jù)顯示，2016年中國商業(yè)地產(chǎn)投資創(chuàng)下新高，交易總額超過2100億元，并預(yù)計(jì)今年將再創(chuàng)新高。

廣州（樓盤）天河區(qū)天河路商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、正佳集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事謝萌表示，商業(yè)中心的競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入紅海時(shí)代，越來越多的資本將目光轉(zhuǎn)向了更具增長(zhǎng)潛力的新型業(yè)態(tài)。

據(jù)悉，天河路商圈是廣州天河區(qū)的核心商區(qū)，在這個(gè)不到兩公里距離、總面積約4.5平方公里的范圍內(nèi)，匯聚了正佳廣場(chǎng)、太古匯、萬菱匯、天河城等近20家大型商業(yè)綜合體。在商業(yè)地產(chǎn)的廝殺中，天河路商圈逆勢(shì)增長(zhǎng)。來自天河路商會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2016年僅一個(gè)商圈的社會(huì)消費(fèi)品零售總額就達(dá)9600億元。

就商業(yè)綜合體而言，超大體量需要超大流量的支撐，首先商圈商會(huì)要發(fā)揮作用。謝萌認(rèn)為，從整個(gè)生態(tài)環(huán)境出發(fā)，商圈商會(huì)要發(fā)揮四個(gè)主要功能：一是采集信息，包括商圈商業(yè)信息、酒店行業(yè)信息、旅游信息、文化信息、創(chuàng)新信息內(nèi)容，盡量避免商業(yè)中心的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；二是不斷拓展新游客、新客戶源，開發(fā)新藍(lán)海流量；三是在國際上建立國際旅游網(wǎng)絡(luò)，拓展國際流量；四是打造品牌活動(dòng)，打造超級(jí)IP，把所在商圈打造成城市新的商業(yè)名片。

商業(yè)購物中心必須積極擁抱并大膽推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，今后的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)不會(huì)是單純的商業(yè)銷售。謝萌說，一個(gè)商業(yè)綜合體只有通過新文化的建設(shè)，加強(qiáng)客戶的體驗(yàn)，借助新技術(shù)來提升行業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，客戶才會(huì)有新連接。

中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)齊曉齋認(rèn)為，當(dāng)前，各地的購物中心正在積極進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整：零售配比明顯下降，由過去的70%下降到50%甚至更低；親子、餐飲、娛樂等體驗(yàn)式消費(fèi)占比則明顯提升。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年中國可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模高達(dá)3.4萬億美元，位居全球第二。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資策略，五牛股權(quán)投資基金管理有限公司副總裁全宇看好高速發(fā)展的城市群，專注于迅速形成的城市體，諸如上海（樓盤）周邊、杭州（樓盤）等經(jīng)濟(jì)活躍度及交易活躍度更高的城市板塊，積極覆蓋快速發(fā)展的準(zhǔn)一線城市，以商辦物業(yè)為核心，專注于區(qū)域板塊的價(jià)值標(biāo)桿與驅(qū)動(dòng)者，持續(xù)拓展如工業(yè)園、倉儲(chǔ)物流和停車場(chǎng)等細(xì)分市場(chǎng)。

“商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)重資金投入，回報(bào)時(shí)間比較長(zhǎng)，考驗(yàn)的不僅僅是開發(fā)能力，而是運(yùn)營(yíng)能力、服務(wù)能力。”謝萌說，行業(yè)發(fā)展到了一個(gè)洗牌的區(qū)間里。

戴德梁行方面預(yù)測(cè)，未來市場(chǎng)，可增值型或機(jī)會(huì)型資產(chǎn)將成市場(chǎng)新寵。研報(bào)指出，近年來，由于租金增長(zhǎng)放緩而資本價(jià)值增長(zhǎng)超速，中國商業(yè)地產(chǎn)收益率受到壓縮。未來，在龐大供應(yīng)量的壓力下，預(yù)計(jì)租金增長(zhǎng)仍保持緩慢態(tài)勢(shì)，收益率預(yù)計(jì)或?qū)⒗^續(xù)下滑。因此，更多投資商把目光轉(zhuǎn)移至對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的提升，可增值型或機(jī)會(huì)型資產(chǎn)也越來越受歡迎。

戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮杰表示：“城市更新產(chǎn)業(yè)升級(jí)，改造創(chuàng)新將成為未來幾年愈發(fā)關(guān)注的話題。對(duì)于投資者來說，有效的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理將成為制勝因素?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。