防開發(fā)商囤地 國土部近期將對(duì)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市“大檢查”

隨著中央部委啟動(dòng)的一項(xiàng)大檢查，過往開發(fā)商常用的囤地策略又將受到一番沖擊。

國土資源部官員表示，近期將在房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況大檢查，以期推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商按合同約定開工、竣工，盡快形成住房有效供應(yīng)，緩解市場(chǎng)供需矛盾。

全國土地利用管理工作會(huì)8月30日至31日在江蘇省蘇州市召開，國土部有關(guān)負(fù)責(zé)人在會(huì)上透露了上述消息。

08版土地合同已約定開竣工時(shí)間

國土部稱，“房子是用來住的、不是用來炒的”，一段時(shí)期以來，國土部按照這一定位，積極貫徹落實(shí)中央、國務(wù)院決策部署，研究建立短期和長期相結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排，督促指導(dǎo)各地加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控。目前，各地調(diào)控效果初現(xiàn)，一線和二線熱點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量增加，高價(jià)地頻出勢(shì)頭基本得到遏制。

上述負(fù)責(zé)人介紹，下半年，國土部將繼續(xù)堅(jiān)持分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策，對(duì)重點(diǎn)城市“一城一策、靶向治理”，特別是對(duì)于熱點(diǎn)城市的住宅用地出讓合同執(zhí)行情況開展大檢查，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商按合同約定開工、竣工，盡快形成住房有效供應(yīng)，緩解市場(chǎng)供需矛盾，以防范化解房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

該官員的表態(tài)中并未透露哪些城市會(huì)被列入這次“大檢查”之中。不過，一般而言，房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市主要包括京滬廣深四大一線城市，以及多數(shù)的二線城市。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇8月14日在國新辦發(fā)布會(huì)上表示，經(jīng)過這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的局面已經(jīng)有所降溫，一線城市和熱點(diǎn)二線城市房價(jià)過快上漲的局面得到了控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步平穩(wěn)健康運(yùn)行的態(tài)勢(shì)會(huì)得到加強(qiáng)。

這并非是國土部第一次進(jìn)行類似大檢查。早在2009年，針對(duì)當(dāng)年土地市場(chǎng)上頻頻出現(xiàn)的高價(jià)地塊，國土部就曾啟動(dòng)對(duì)這些高價(jià)地塊的開發(fā)進(jìn)行全程監(jiān)管，包括從合同簽訂到開工竣工期間的各個(gè)環(huán)節(jié)。當(dāng)時(shí)，一位國土部司局級(jí)官員曾對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，“要從頭查到尾，監(jiān)管到底”。

時(shí)隔數(shù)年，國土部門此番對(duì)住宅用地出讓合同執(zhí)行情況開展大檢查，能否順利推動(dòng)開發(fā)商加快開發(fā)節(jié)奏？

其實(shí)，國土部用于檢查的“利器”就是新版土地出讓合同。國土部、國家工商總局2008年聯(lián)合下發(fā)通知，頒布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，要求自當(dāng)年7月1日起土地出讓必須簽訂規(guī)范的合同。

根據(jù)該通知，在簽訂新版土地出讓合同時(shí)，各方需要明確填寫土地上建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)投資總額、建筑容積率最高限制與最低限制、建筑限高、建筑密度、綠地率等指標(biāo)。受讓人（指土地購買方）應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的土地用途容積率利用土地，不得擅自改變。

對(duì)開發(fā)商沖擊更大的變化是，以前的土地出讓合同中只規(guī)定了開工期限，新版合同還有竣工期的約定?！耙堑狡谌匀晃赐旯?，國土部門可以對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，延期多少天就要罰多少錢。”上述國土部司級(jí)官員稱。

按照相關(guān)政策規(guī)定，原則上一個(gè)商品住宅項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間最長不得超過三年。

不過，過往我國房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)常會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，樓市低迷時(shí)，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)選擇延遲開工竣工的方式，來降低低價(jià)入市的風(fēng)險(xiǎn)。而樓市**時(shí)，也會(huì)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期未來樓市走高，將項(xiàng)目延后入市，謀求后期以更高的售價(jià)，來獲取更高的利潤。

這些延遲開工竣工的地塊，一旦閑置數(shù)年，外界就往往將之視為開發(fā)商“囤地”，而“囤地”的項(xiàng)目多了，按時(shí)入市的商品住宅項(xiàng)目就會(huì)相對(duì)減少，這在熱點(diǎn)城市就會(huì)加劇市場(chǎng)中的供需矛盾，推高房價(jià)上漲預(yù)期。

國土部曾在2010年派出多個(gè)調(diào)研組分赴全國展開的大規(guī)模調(diào)研，并將涉及全國1457宗閑置土地的《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》交予銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查。這1457宗閑置地塊總面積達(dá)9772公頃，其中70%以上為住宅用地。

SOHO中國董事局主席潘石屹曾表示，企業(yè)之所以囤地是預(yù)期土地會(huì)**?！叭绻魈斓貎r(jià)是下跌的，開發(fā)商就不會(huì)囤地，開發(fā)商（囤地）的預(yù)期就是未來兩年土地供應(yīng)不足?！?/p>

供地增多，能否及時(shí)轉(zhuǎn)化成房源

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的原材料，土地供應(yīng)的多寡是影響未來房價(jià)預(yù)期的一個(gè)重要因素。

中國人民銀行參事盛松成近期曾撰文表示，提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國熱點(diǎn)城市房價(jià)過高、增速過快，而且有助于穩(wěn)定公眾的預(yù)期。

在中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位后，地方政府紛紛推出加大供應(yīng)住宅用地的計(jì)劃。

4月6日，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求商品住房庫存消化周期12-6個(gè)月的，要增加供地;6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。同時(shí)要求各地盡快編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，統(tǒng)籌安排中期（五年）和近三年的住房建設(shè)所需用地。

此后，一些房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)2017-2019年三年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，加大供地量成為主要做法，以求穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到8月23日，一線城市年內(nèi)住宅土地供應(yīng)明顯加速，特別是北京與上海。北京年內(nèi)供應(yīng)的住宅土地也已經(jīng)達(dá)到了50宗，規(guī)劃建筑面積達(dá)到了621萬平方米，同比2016年全年上漲了182%。

“一線城市年內(nèi)供應(yīng)住宅用地150宗，合計(jì)規(guī)劃建筑面積達(dá)到了1714萬平方米，均接近2016年全年水平。同比2016年同期的774萬平方米上漲達(dá)到了121%?！敝性禺a(chǎn)**分析師張大偉稱。

他認(rèn)為，整體來看，一線城市住宅土地市場(chǎng)的供應(yīng)還將繼續(xù)增加，全年土地供應(yīng)將明顯超過往年，極大緩解未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需緊張。隨著一線城市的土地供應(yīng)持續(xù)增加，部分區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格松動(dòng)下行可能性明顯增加。

不過，由于中國樓市始終存在“囤地”這個(gè)頑疾，即便大量土地供應(yīng)出去了，能否及時(shí)形成有效的房源供應(yīng)，成為本輪樓市調(diào)控又一關(guān)鍵問題。

《中國國土資源報(bào)》曾刊文稱，就土地供應(yīng)而言，假設(shè)政府平均每年無條件地向全國開發(fā)商出讓1億平方米住宅建設(shè)用地，看起來土地供應(yīng)量大大增加了，可是這些土地到了開發(fā)商手里，可能馬上就會(huì)被囤掉7000萬平方米，其余的3000萬平方米慢慢開發(fā)。

因此，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商按合同約定開工、竣工，盡快形成住房有效供應(yīng)，緩解市場(chǎng)供需矛盾，才成為此次政府監(jiān)管的重點(diǎn)。

國土部副部長王廣華在上述全國土地利用管理工作會(huì)上也表示，要因城施策持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)管控，強(qiáng)化建設(shè)用地開發(fā)利用情況全程監(jiān)管。

地方政府此前已經(jīng)有所行動(dòng)。今年6月27日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于辦理商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)商全力推進(jìn)“拿地未開工和開工未入市項(xiàng)目”盡早開工入市，并在通知后附上未開工項(xiàng)目名單。

北京住建委表示，經(jīng)過梳理，截至3月底，全市共有拿地未開工項(xiàng)目161項(xiàng)1312萬平方米，開工未入市項(xiàng)目228項(xiàng)965萬平方米。在市、區(qū)兩級(jí)住建委和有關(guān)部門近三個(gè)月的共同努力下，項(xiàng)目開工、入市協(xié)調(diào)推進(jìn)工作效果初顯，截止到5月30日，拿地未開工項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)新開工295萬平方米，開工未入市項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目入市216萬平方米。

“下一步，市、區(qū)兩級(jí)住建委將按照既定的任務(wù)目標(biāo)，繼續(xù)加大協(xié)調(diào)推進(jìn)力度，進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目審批服務(wù)，力促項(xiàng)目開發(fā)、入市工作順利完成?！北本┳〗ㄎQ。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。