農(nóng)地多項(xiàng)改革聯(lián)動(dòng) 短期內(nèi)難以影響周邊樓市

農(nóng)村“三塊地”改革持續(xù)推進(jìn)，加之近期13個(gè)城市獲批利用集體建設(shè)用地建租賃房，圍繞農(nóng)地的多項(xiàng)改革是否會(huì)成為影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素之一？

4500畝集體建設(shè)用地已入市

現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定，除允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因?yàn)槠飘a(chǎn)兼并導(dǎo)致土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)之外禁止農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。但隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，這樣的規(guī)定使得農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不能同國(guó)有建設(shè)用地同等入市，同權(quán)同價(jià)。

作為農(nóng)村“三塊地”改革之一，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市這項(xiàng)改革更被工商業(yè)界所關(guān)注。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，試點(diǎn)地區(qū)將允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓租賃入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。此項(xiàng)改革進(jìn)程下，地方能為當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)提供更多的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地。

官方近期披露了一些三塊地改革過(guò)程中的成果。截至今年4月，33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)中，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市地塊共計(jì)278宗（其中原15個(gè)試點(diǎn)地區(qū)259宗），面積約4500畝，總價(jià)款約50億元。

折算下來(lái)，每畝集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市價(jià)格約為110萬(wàn)元。當(dāng)然，這只是平均價(jià)格，每宗地塊的具體價(jià)格還要取決于其地理位置以及入市后的用途等。

按照中央三項(xiàng)改革試點(diǎn)的部署，此處所謂農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用整體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉(cāng)儲(chǔ)等經(jīng)營(yíng)性用途的土地。

在8月17日由中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心主辦的第九十八期 “經(jīng)濟(jì)每月談”上，國(guó)土部土地利用管理司司長(zhǎng)鄭凌志表示，從改革試點(diǎn)情況看，（集體經(jīng)營(yíng)性用地入市）試點(diǎn)地區(qū)針對(duì)不同地塊在符合規(guī)劃前提下，探索了舊地入市、調(diào)整入市和城中村入市三種途徑，有效盤(pán)活了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地等資源資產(chǎn)，增加了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供了經(jīng)驗(yàn)。

“兩年多來(lái)，試點(diǎn)地區(qū)圍繞同權(quán)同價(jià)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享的目標(biāo)要求，在探索農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的主體、入市范圍和途徑，完善市場(chǎng)交易規(guī)則和服務(wù)監(jiān)管，擴(kuò)大使用權(quán)能，建立土地增值收益分配等五個(gè)方面取得了積極進(jìn)展，形成了大量可復(fù)制可推廣的改革成果。實(shí)踐證明，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市之路行得通，也能走好?！编嵙柚菊f(shuō)。

改革合力

另一項(xiàng)有關(guān)集體土地的改革也在近期推出。國(guó)土部、住建部8月28日對(duì)外發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（下稱(chēng)《試點(diǎn)方案》），確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

兩部委稱(chēng)，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

這一改革與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革有什么區(qū)別和關(guān)聯(lián)？

簡(jiǎn)單理解，區(qū)別在于前者要蓋住宅，后者不能蓋住宅。關(guān)聯(lián)則是兩者都旨在促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，并著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。

兩部委也在《試點(diǎn)方案》中表示，集體土地建租賃房試點(diǎn)要注重與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市等改革協(xié)同，加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作，形成改革合力。

相比集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響方面，集體土地建租賃房更為直接。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，部委鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性，上述13個(gè)城市基本屬于一、二線城市，這些城市國(guó)有土地相對(duì)緊張，且一些區(qū)域存在城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。

他表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，目前租賃市場(chǎng)的核心問(wèn)題是租購(gòu)比懸殊，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房用于出租的回報(bào)率過(guò)低，大部分年收益只有1%~2%，這種情況下集體用地因?yàn)橥恋貎r(jià)格相對(duì)較低，集體用地建設(shè)的租賃房，在租金市場(chǎng)化的情況下，可以達(dá)到年投資回報(bào)率5%以上，對(duì)于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來(lái)說(shuō)，可以獲得穩(wěn)定回報(bào)。

雖然不能搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市也并非與樓市完全無(wú)關(guān)。從潛在的聯(lián)系看，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市可以適度緩解國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)緊張局面，試點(diǎn)地區(qū)進(jìn)而可以在國(guó)有建設(shè)用地分配上向住宅用地傾斜，增加房地產(chǎn)供應(yīng)。

不過(guò)，目前集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)地區(qū)尚局限在33個(gè)地區(qū)，規(guī)模較小，且中央要求“封閉運(yùn)行”，暫時(shí)還難以影響周邊地區(qū)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。