十大房企前8月儲地超過萬億 并購與規(guī)模之戰(zhàn)加劇

2017年3月份以來嚴厲的樓市調(diào)控，對大型房企的影響并沒有太大，反而給他們帶來了更多機會。

前8月，大型房企的銷售繼續(xù)創(chuàng)歷史新高，拿地金額也隨之上漲。易居克而瑞綜合房企招拍掛和收并購數(shù)據(jù)顯示，前8月十大房企拿地金額超過萬億，其中收并購頻繁的碧桂園、融創(chuàng)分別超過了2000億，中國恒大、萬科分別超過了1400億。

隨著行業(yè)進入周期性調(diào)整，集中度大幅提升，房企之間規(guī)模競爭加劇，兼并重組、收并購成為拿地主要方式之一，7月份萬科收購廣信資產(chǎn)包、融創(chuàng)收購萬達文旅項目便是其中的范例。

除了碧桂園、萬科、恒大這三個“3000億俱樂部”成員，一些低調(diào)的房企也開始進行逆周期操作，更加積極儲地擴張，如龍湖和中海外；而更多的房企為沖進第一、二陣營拼盡各種方式、不惜高負債儲地，如融創(chuàng)、富力、佳兆業(yè)、新城控股等上半年凈負債率飆升至100%以上。

克而瑞、中原等多位分析人士指出，房企規(guī)模化競爭不可避免，但在此過程中也應(yīng)控制風(fēng)險，一味高杠桿拿地并不可取；可選的方式是合作拿地，分散風(fēng)險。

儲地競爭白熱化

在去年恒大、萬科、碧桂園將行業(yè)帶入“3000億”之后，房企的規(guī)模競爭就進入了一個新的階段：進入千億只是可以生存，3000億才有更多話語權(quán)。

在銷售背后，房企的土地儲備能力是規(guī)模之戰(zhàn)的關(guān)鍵。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2017年中國房地產(chǎn)成交面積與成交金額，大概率將繼續(xù)刷新2016年的歷史記錄。在這種背景下，大中型房企積極搶地，特別是從500億沖刺1000億，1000億沖刺2000億的第二梯隊房企，成為了過去8個月?lián)尩氐闹髁髌髽I(yè)。

前8月尤其是二季度以來，盡管面臨嚴厲調(diào)控，但主流房企拿地毫不手軟。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1-8月，TOP30房企的新增土地價值與新增土地建面，已完成去年全年的98%和92%，分別達到約1.8萬億、4.6億平方米。

其中，碧桂園、融創(chuàng)、恒大、萬科、保利、龍湖、中國金茂、華潤置地、中海外、福晟集團十家房企拿地超過了1萬億，每家的拿地金額均在500億以上，占到了前30家房企的62%，其中TOP3碧桂園、融創(chuàng)、恒大拿地總額更占到了30家房企的30%。

新增土地規(guī)模也顯示行業(yè)集中度繼續(xù)提升，1-8月TOP10拿地總建面占到了30家企業(yè)的73%，TOP3拿地總量占到30強房企總量近一半，為48%。

三大龍頭繼續(xù)提升，其他房企也在加緊追趕。

一向穩(wěn)健的龍湖今年不僅銷售大幅上漲，拿地也沖進了前十，前8月拿地金額達到了915億；中海外也在發(fā)力，前8月拿地近600億，今年拿地指標(biāo)則為1000億。

更為積極的是那些尚未進入千億俱樂部的房企。今年明確提出或預(yù)計可以在一兩年內(nèi)實現(xiàn)千億的房企，以新城、旭輝、富力、遠洋、金茂為代表，1-8月拿地十分積極。

數(shù)據(jù)顯示，遠洋地產(chǎn)、旭輝集團1-8月的拿地總額分別為556.5億元、500.7億元，均達到了去年全年拿地金額的2倍左右；富力地產(chǎn)1-8月拿地建面為1255萬平方米，為去年全年拿地總建面的2倍多。

新城控股更為激進，其在上半年便共取得51幅地塊，新增土地建面1571萬平方米，同比增長471%，新增土地總價為479.5億元，接近上半年的銷售額。

易居克而瑞有關(guān)人士指出，上述數(shù)據(jù)是綜合了房企在內(nèi)地土地市場的招拍掛和收并購所得；另據(jù)中原地產(chǎn)招拍掛數(shù)據(jù)，前8月50大房企合計拿地金額達到了14910億。與2016年同期的10093億對比，漲幅達到了49%，也顯示出大型房企在土地儲備上的積極甚至激進。

從拿地節(jié)奏看，房企一季度、二季度以及7、8月新增土地建面占比分別為33%、39%和28%。拿地高峰出現(xiàn)在二季度。

業(yè)內(nèi)預(yù)計，隨著房企儲備逐漸充裕，且近期為防止開發(fā)商囤地，國土資源部將熱點城市開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況大檢查，這將對一些拿地較猛的企業(yè)造成影響，拿地也將更加謹慎；即使一線城市及熱點二線城市維持或加大土地供應(yīng)，也難達到二季度的拿地規(guī)模。

并購、合作降低風(fēng)險

在規(guī)模和儲地戰(zhàn)爭中，面對激烈的爭搶和尚未下調(diào)的招拍掛地價，為了降低成本，控制風(fēng)險，大多數(shù)房企更傾向于在存量市場上進行收并購；即使通過招拍掛方式拿地，也越來越多地進行合作。

超大型房企普遍認為，行業(yè)和市場調(diào)整正是自身擴張的時機，收并購機會大增。碧桂園財務(wù)總監(jiān)伍碧君表示，下半年碧桂園將有更多收購其他項目的機會。

融創(chuàng)中國可謂收并購的典型。融創(chuàng)今年在公開市場鮮有拿地，截至8月已完成七起并購，共獲得6642萬平方土儲，占到新增土地建面的96%，大多位于熱點二線城市，平均收購成本僅為不到2000元/平方米，相比招拍掛而言，極大降低了拿地成本。

萬科也是收并購的獲益者。7月份萬科551億收購了廣信資產(chǎn)包，獲得大量廣州優(yōu)質(zhì)土地；再花170億聯(lián)合多方收購普洛斯，成為其第一大股東，并借此成為國內(nèi)物流地產(chǎn)的老大。

在公開招拍掛市場，合作拿地已成為主流，萬科的小股操盤模式和旭輝的合作模式在其中表現(xiàn)突出。今年截至8月底，萬科通過招拍掛取得的117塊土地中，合作拿地達到51幅，占比44%；旭輝通過招拍掛取得42幅地塊，其中合作拿地27幅，占比達到64%。

拿地積極的新城控股上半年拿地以招拍掛為主，其中不少也是與他方合作。截至上半年其新增土地中，權(quán)益低于80%的地塊達到20幅，占新增總地塊數(shù)的39%；新增地塊權(quán)益總價為322億元，占新增土地總價的67%。

克而瑞認為，房企拿地方式愈加多元化，無論是合作方式還是收并購方式，都通過較少的資金撬動了大量資產(chǎn)，為企業(yè)獲得土儲的同時節(jié)省了資金成本，降低了風(fēng)險。

但不可避免地，大規(guī)模拿地、并購的房企負債率飆升。中期財報顯示，融創(chuàng)、恒大、富力、新城控股的凈負債率都超過了100%。

對此，融創(chuàng)董事長孫宏斌表示，公司接下來一段時間不拿地了；恒大總裁夏海鈞稱，公司未來三年土地儲備將負增長。兩家公司都表示將力爭使凈負債率回到70%以內(nèi)。

在接下來的四個月，“樓市調(diào)控將持續(xù)，房企面對的各類風(fēng)險在升高”，張大偉表示，從2016年4季度來，全國已經(jīng)有超過60個城市，出臺了160多次各類房地產(chǎn)約束性調(diào)控，目前部分土地市場已出現(xiàn)了明顯降溫，整體走向嚴重分化；地價很可能在2017年下半年出現(xiàn)平穩(wěn)甚至下行，房企的拿地風(fēng)險越來越大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。