北京過戶大廳掀小高潮 因流傳經(jīng)轉(zhuǎn)商政策變化

9月12日上午，北京各區(qū)房地產(chǎn)過戶大廳門口，聚集著大量拆遷戶、經(jīng)適房房主、兩限房房主、公房房主，他們手里拿著一堆白色的資料向房產(chǎn)中介介紹著自己房源的情況，最終他們卻都把自己的房子或以遠(yuǎn)低于市場的價(jià)格出售、或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)免費(fèi)贈(zèng)送給自己的丈夫、妻子、兒子或?qū)O子。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者通過在過戶大廳現(xiàn)場多方調(diào)查獲悉，房主們將自己名下的房子以這種方式出售或贈(zèng)送，背后是一本理性的經(jīng)濟(jì)賬本，原因主要有兩個(gè)方面：

第一、目前，北京樓市正在流傳著經(jīng)轉(zhuǎn)商政策和成本價(jià)（政府、央企等福利房）轉(zhuǎn)商品價(jià)政策將全面收緊的消息，其內(nèi)容主要有三點(diǎn)：一是經(jīng)適房交易將由政府優(yōu)先回購；二是經(jīng)適房再上市的購買人必須是符合政策性保障房的人群；三是福利房轉(zhuǎn)商品房政策將有調(diào)整。

這意味著，拆遷戶、兩限房等非純商品房業(yè)主的房子可能面臨不能轉(zhuǎn)換為商品房的問題，所以大量拆遷戶、經(jīng)適房房主、公務(wù)員福利房、央企福利房、醫(yī)院福利房人群一窩蜂地來到房產(chǎn)過戶大廳辦理經(jīng)轉(zhuǎn)商、成本價(jià)轉(zhuǎn)商品價(jià)等業(yè)務(wù)。若這些傳聞?wù)咭坏┞涞?，這類人還沒有成功地把名下的房產(chǎn)變成商品房，他們的房產(chǎn)將面臨貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

一位正在幫房主辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的房產(chǎn)中介稱，“我們這個(gè)小公司一共才5個(gè)員工，這不到半個(gè)月，我們接了25單，這25單都是經(jīng)轉(zhuǎn)商政策和公房轉(zhuǎn)商品房的業(yè)務(wù)，要是在過去，1年時(shí)間也就3單左右，我們也不知道這些政策是誰傳的，我們像往常一樣在過戶大廳尋找客戶，結(jié)果突然很多人跑來找我們做這個(gè)業(yè)務(wù)，尤其是公房轉(zhuǎn)商品房的客戶，多數(shù)來自于中央單位、國務(wù)院、北京市政府單位等，這些客戶的身份讓大家對(duì)傳言的政策深信不疑?！?/p>

第二、鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示：8月份北京樓市呈現(xiàn)“低溫中企穩(wěn)”的態(tài)勢，成交量經(jīng)過5、6月的低點(diǎn)后呈現(xiàn)底部企穩(wěn)的趨勢，整體仍處于較低水平。

“這些政策的傳言普通老百姓不敢怠慢，所以大家都來過戶大廳辦理經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房，但整個(gè)市場低迷，沒有人購房，沒有消費(fèi)者接盤，最后的辦法就是通過這種方式把經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩??！鼻笆龇慨a(chǎn)中介說道。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者通過調(diào)查了解到，通過贈(zèng)送的方式完成經(jīng)轉(zhuǎn)商辦法的步驟具體如下：

比如，妻子名下有一套2005年的經(jīng)適房，現(xiàn)市場價(jià)格是500萬元，地區(qū)指導(dǎo)價(jià)是180萬元，這里需指出的是地區(qū)指導(dǎo)價(jià)一般為政府的最低指導(dǎo)價(jià)。按照現(xiàn)行法律，近親屬和具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)關(guān)系人之間贈(zèng)與房產(chǎn)，以及發(fā)生繼承、遺贈(zèng)取得房產(chǎn)的，不征收個(gè)人所得稅。所以妻子只需把經(jīng)適房的1%產(chǎn)權(quán)免費(fèi)贈(zèng)送給丈夫，總共花費(fèi)不到19萬元即可成功把經(jīng)濟(jì)適用房變成商品房。這個(gè)過程中需要繳納的費(fèi)用如下：

一、契稅。契稅是指交易總房價(jià)的3%，妻子贈(zèng)送給丈夫的是交易總房價(jià)為180萬地區(qū)指導(dǎo)價(jià)經(jīng)適房的1%產(chǎn)權(quán)，這次交易總對(duì)價(jià)是18000元，所以契稅是540元。

二、土地出讓金。根據(jù)《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》的要求，2008年4月11日之后的經(jīng)適房在出售時(shí)需補(bǔ)交金額為購房時(shí)的價(jià)格和出售時(shí)同地段、房屋狀況相似商品房價(jià)差的70%；2008年4月11日之前的經(jīng)適房則按成交價(jià)的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款，即18萬元。

三、工本費(fèi)用。妻子成功將1%房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)送給丈夫后，將擁有2個(gè)房產(chǎn)證，夫妻雙方各持一本。由于妻子和丈夫是合法的夫妻關(guān)系，且土地出讓金費(fèi)用已繳納完畢，所以妻子和丈夫可以把名字寫在一個(gè)房產(chǎn)證上，此時(shí)夫妻可以申請(qǐng)更名，這時(shí)工本費(fèi)用為一個(gè)房產(chǎn)證80元，兩個(gè)為90元。

四、印花稅。印花稅是交易總價(jià)的千分之一，即1800元。

由于公房轉(zhuǎn)成商品房是另外一個(gè)體系，相比經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房，成本價(jià)轉(zhuǎn)商品價(jià)更為簡單。一位房產(chǎn)中介告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者，7天前，他剛剛做完了一套成本價(jià)轉(zhuǎn)商品價(jià)的房子，這位房主有一套公房，當(dāng)時(shí)以5萬元的價(jià)格購得，現(xiàn)在這套公房市場價(jià)格已經(jīng)高達(dá)1500萬元，這位59歲的房主此時(shí)想把公房變成商品房，隨即把自己的公房賣給了18歲的孫子，先繳納了契稅，由于是直系三代內(nèi)的買賣，等到房產(chǎn)變成商品房后，這筆契稅即可退回。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者向北京市建委求證，經(jīng)轉(zhuǎn)商政策和成本價(jià)（政府、央企等福利房）轉(zhuǎn)商品價(jià)政策是否會(huì)全面收緊，北京市建委官方回復(fù)道，“沒有聽說?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。