央行發(fā)布城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶調(diào)查 九成人認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)跌

每逢暴漲尾期，房?jī)r(jià)上漲還是下跌，總會(huì)引發(fā)無(wú)數(shù)爭(zhēng)論。

其實(shí)，在一個(gè)投機(jī)性泛濫的市場(chǎng)里，衡量樓市冷熱有一個(gè)非常簡(jiǎn)單的指標(biāo)，那就是市場(chǎng)情緒。換句話說(shuō)，有多少人相信房?jī)r(jià)會(huì)跌，又有多少人相信房?jī)r(jià)會(huì)漲，這是判斷行情再簡(jiǎn)單不過(guò)的指標(biāo)。

央行每季度都會(huì)公布一份城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶調(diào)查報(bào)告，其中涉及居民對(duì)于下一季度的房?jī)r(jià)預(yù)期，我們梳理了過(guò)去兩年的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，來(lái)告訴你，為何在中國(guó)房?jī)r(jià)上漲容易下跌難。

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不久前，央行發(fā)布了2017年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶調(diào)查問(wèn)卷。根據(jù)該調(diào)查，僅有9.6%的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌，而在今年年初時(shí)，這一數(shù)字還是10.6%，更早的2015年第一季度，這一數(shù)字是17.6%。

短短兩年時(shí)間，相信房?jī)r(jià)會(huì)下跌的居民比例，從17.6%降低到9.6%，降幅接近一半。其實(shí)，即便在樓市哀鴻遍野的2015年初，相信房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下跌的也只有17.6%，也不到兩成。如今又進(jìn)一步收縮，看空的人真正成了市場(chǎng)上的少數(shù)派。

要知道，這其間，還有層出不窮的樓市調(diào)控手段出臺(tái)。2016年10月十多個(gè)城市同時(shí)出臺(tái)限購(gòu)限貸等措施，隨后又逐步升級(jí)為限購(gòu)限貸限價(jià)的組合拳，2017年，接近40個(gè)城市又出臺(tái)了新購(gòu)住房2-10年禁賣的新政策，再加上銀行變相提高貸款利率……樓市政策真可謂“史上最嚴(yán)”。

然而這一系列層層升級(jí)的政策，并未逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。相反，有意思的是，每逢新政策出臺(tái)，都會(huì)引發(fā)一場(chǎng)徹夜的搶房大戰(zhàn)。限購(gòu)政策出臺(tái)之前的網(wǎng)簽熱、離婚熱，都是這種情景的真實(shí)寫照。

這恐怕就是最真實(shí)的市場(chǎng)情緒，也是再現(xiàn)實(shí)不過(guò)的國(guó)情。

要知道，這還是一向被詬病在真實(shí)性上存疑的官方數(shù)據(jù)，如果放在門戶網(wǎng)站或者微信公眾號(hào)里調(diào)查，看漲與看跌的比例恐怕會(huì)更加懸殊。

2 為什么會(huì)出現(xiàn)這種局面？

往近了說(shuō)，這兩年從一二線到三四線的普漲，讓幾乎所有居民都接受了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)實(shí)。要知道，就在一兩年前，各地都還在忙著去庫(kù)存，幾乎所有城市都松綁了限購(gòu)、放松了首付、寬松了貸款，甚至還有地方發(fā)文發(fā)財(cái)政補(bǔ)貼呼吁農(nóng)民工來(lái)接盤。

沒(méi)想到的是，一轉(zhuǎn)眼間滄海桑田，庫(kù)存突然變得緊張，限購(gòu)又集體回到了公眾視野，賣不掉的房子突然成了搶手房，而且價(jià)格越高搶的越激烈。在部分一二線城市，一度還出現(xiàn)恐慌式搶房，業(yè)主坐地起價(jià)，一夜反價(jià)十萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)的比比皆是，業(yè)主彼此之間互相競(jìng)價(jià)，不斷抬高房?jī)r(jià)的上限，唯恐即將到手的財(cái)富被別人搶走一樣。

往遠(yuǎn)了說(shuō)，從1998年住房商品化改革以來(lái)，房子就成了經(jīng)濟(jì)中彌足重要的一部分，成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以割舍的重要支柱，成了地方政府愛(ài)不釋手的土地財(cái)政來(lái)源，也成了讓所有國(guó)民都猶如吃了鴉片般興奮的財(cái)富增值來(lái)源。

另一方面，房地產(chǎn)具有金融屬性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，有一到兩成的自有資金，套取大量的銀行貸款，來(lái)完成擊鼓傳花的杠桿游戲，放大的杠桿讓房企賺的盆滿缽滿，也讓風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了整個(gè)金融體系。對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，用兩到三成的首付貸款買房，這就無(wú)形之中讓居民加了杠桿，隨著房?jī)r(jià)不斷暴漲，杠桿也在不斷膨脹，風(fēng)險(xiǎn)也在不斷郁積。

正是在這種利益與金融風(fēng)險(xiǎn)的雙重捆綁下，房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，而政府也不得不在背后為其提供剛性擔(dān)保。既擔(dān)心房?jī)r(jià)過(guò)度暴漲，又擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，所有的政策都在這兩極之間搖擺。

2008年房?jī)r(jià)大跌之下，四萬(wàn)億橫空出世，接著就有了2009年的大漲；2014年樓市低迷時(shí)，去庫(kù)存席卷而來(lái)，接著就就有了2016年以來(lái)的大暴漲。

大多數(shù)人也正是看到這種無(wú)形之中存在的剛性擔(dān)保，才敢于在房地產(chǎn)市場(chǎng)里不斷放大杠桿。如果冒險(xiǎn)的代價(jià)不過(guò)是政府來(lái)收拾殘局，那么冒一下險(xiǎn)又有什么問(wèn)題？

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剛性擔(dān)保不是個(gè)新名詞，與此對(duì)應(yīng)的概念叫做“剛性泡沫”。剛性泡沫有馬太效應(yīng)，擔(dān)保越來(lái)越多，國(guó)民的預(yù)期就越來(lái)越高，以至于到了最后，無(wú)論是調(diào)控還是表態(tài)，都不再有人信。

與此同時(shí)，所有購(gòu)房者都形成了“能漲不能跌”的信念。房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)局部調(diào)整，拉橫幅、砸盤、退房就會(huì)成為時(shí)代變調(diào)三部曲，這在2008年、2011年和2014年的樓市里都不是新鮮事。

一邊是“一二線城市永遠(yuǎn)漲”的強(qiáng)預(yù)期，一邊是“房?jī)r(jià)能漲不能跌”的信念，綁架與自我綁架，將房?jī)r(jià)推得越來(lái)越高。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。