閑置資產(chǎn)獲新生：閑置留用地寫字樓變長租公寓

租不出去的留用地寫字樓變成熱門長租公寓，還帶火樓下商業(yè)

留用地土地成本低，有望提升租賃企業(yè)的投資回報率

閑置資產(chǎn)獲新生，市場多了塊大蛋糕

在杭州留用地項目建設和經(jīng)營的具體探索中，既有成功的案例，同樣有失敗的案例。

一些留用地項目以酒店式公寓的面貌入市，卻在產(chǎn)權問題上出現(xiàn)糾紛；不少郊區(qū)的留用地項目建成大量寫字樓，而市場根本負荷不了，導致大量項目處于閑置狀態(tài)，造成極大的浪費。

而近日出臺的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作方案》明確，為盤活存量土地、用房，杭州將積極探索村集體10%留用地上建設租賃住房，換句話說，留用地未來有了新的探索方向――進入租賃的“藍?！?。那些閑置的資源，也獲得了新生。

留用地上不少寫字樓閑置

以租代售酒店式公寓引糾紛

中豪國際營銷總監(jiān)余宙說：“杭州各個村在開發(fā)10%留用地上并非都是成功的。經(jīng)營不下去，或者爛尾的案例也非常多。這就要看合作方的專業(yè)運營能力，其次也要看企業(yè)責任心。而且現(xiàn)在商業(yè)飽和度越來越高，如何做好產(chǎn)品迭代等，都是未來留用地項目的考驗?！?/p>

的確，在探索過程中，杭州部分留用地項目并不成功。

目前的留用地項目，大多建成了寫字樓、酒店式公寓和商業(yè)綜合體。政策規(guī)定，留用地中51%是歸村里集體所有，不可以拿來出售，而事實上不少開發(fā)商將屬于村集體的部分長租，變相地“以租代售”，賣給購房者，糾紛和矛盾也屢屢出現(xiàn)。

就在今年4月，位于西溪板塊的西溪9號漾LOFT就因為留用地的產(chǎn)權問題，至今未交付。事實上，開發(fā)商向村里承租51%非售房源的租期為20年，但開發(fā)商與購房者簽訂的卻是“40年使用權”，換句話說，開發(fā)商一次性得到了40年租期收入，但20年租期到了之后，要么是村民的利益受損，要么就是購房者的利益受損。

一些郊區(qū)的留用地項目，沒有因地制宜，盲目地建寫字樓。而事實上，近幾年，杭州寫字樓租賃市場一直比較低迷，需求量并不大，郊區(qū)更是如此。結果蓋了寫字樓，卻苦于租不出去，長期閑置，造成資源浪費，也影響了村民的收益。

變身長租公寓

留用地閑置資源得以新生

《試點方案》中一條“探索村集體10%留用地上建設租賃住房”，為杭州留用地的發(fā)展指明了新的道路。

“這次政策中明確了留用地上建設租賃用房，從某種角度來講，讓原來不能交易的這部分可以進行適度改造，用作租賃房源使用，村民收益有了保障；而原來閑置的寫字樓項目，也允許進行改造，做成長租公寓，盤活閑置資產(chǎn)?！币晃婚L租公寓開發(fā)企業(yè)負責人表示，這次新政順帶解決了以上兩個突出的問題。

在杭州，已經(jīng)有一些企業(yè)在進行嘗試。

上市公司世聯(lián)行在下沙將好幾個留用地項目改造成了長租公寓。世聯(lián)行旗下長租公寓品牌――紅璞公寓，自2015年以來就開始在全國收項目，目前已經(jīng)布局27個城市，共5萬間公寓。在杭州，該公司也已經(jīng)布局了10個集中式公寓和5個分散式項目。剛剛出臺的租賃政策，讓不少像他們這樣的公司從幕后走向了臺前。

“下沙我們有三個留用地項目在運營，分別是中豪七格、亞馬遜社區(qū)以及元成社區(qū)，例如中豪七格，我們以差不多每月每間成本1600元租了10年，現(xiàn)在差不多每間每月的租金是2600元，基本上5年可以收回成本?！焙贾菁t璞公寓總經(jīng)理查倩向錢報記者介紹道，“村里也要有風險控制，他們希望引進具備一定操作經(jīng)驗的品牌運營商，這樣他們的收益也能得到保障?！?/p>

本土長租公寓品牌“群島”旗下第一個項目群島?MOMA，前身是濱江區(qū)的星耀鑫都匯，也是村留用地，接手之前，項目本身是寫字樓，為了避免寫字樓空置，就交給“群島”，改造成了藝術系風格的高端長租公寓。

MOMA的名字，源于紐約現(xiàn)代藝術博物館(MOMA)，項目風格在長租公寓里獨樹一幟?！懊恳粚訋资追吭吹膽粜屯耆煌覀冋埩嗣厶铱Х鹊脑O計師來做我們的整體設計，風格偏北歐、工業(yè)風，同時配備近1000m2的公共生活空間，很受周邊高新企業(yè)的年輕群體歡迎?！表椖控撠熑私榻B，平均月租金在3680元~5780元，在杭州整體長租公寓里，租金水平算是比較高的。

群島?MOMA吸引了大量粉絲，294套房源，目前已經(jīng)租出大半?！叭簫u”的運營不僅盤活了閑置資產(chǎn)，吸引來的租客能接受高租金，也意味著擁有較高的消費水平，這對鑫都匯的商業(yè)也帶來利好。

“群島MOMA的出現(xiàn)，在傳統(tǒng)租賃升級和地產(chǎn)開發(fā)轉型實踐中，讓市場和同行看到了存量不動產(chǎn)運營整個新興行業(yè)未來發(fā)展的可行性。我們通過這個產(chǎn)品，不單把原本賣不出去的寫字樓盤活，同時也打出了自己長租公寓的品牌。雖然不像原本賣房子那樣來錢快，但長租公寓就是做長期效益，對村民和原本的承租方來說，都有持續(xù)的收益。”群島項目負責人告訴錢報記者，租賃新政出來后，的確可以實現(xiàn)多贏。目前群島第二家店群島?JUNGLE即將亮相九堡，群島西溪復合型園區(qū)也進入設計階段。

留用地較低土地成本

可以提高租金的回報率

事實上，今年是杭州的拆遷大年，租賃市場的需求顯得格外旺盛。根據(jù)豪世華邦的不完全統(tǒng)計，杭州今年以來市區(qū)的房租漲幅在20%左右，有小部分熱門小區(qū)的租金漲幅甚至超過30%。而租賃新政的出臺，未來無疑將增加租賃房源的供應，緩解每年大量的外來務工人員、需要安置的拆遷戶以及員工宿舍等需求。

錢報記者采訪相關專家，他們表示，新政對村集體、對相關開發(fā)運營企業(yè)來說是個很大的機會。因為，土地成本和稅收成本相對較低，可極大地降低租賃房運營的前期成本，年化投資回報率可能超過5%，開發(fā)商會積極爭搶這塊蛋糕。

“政策的出臺還需要時間沉淀，對目前的杭州租賃市場，起不到燃眉之急的作用。不過，從長遠的眼光來看，肯定可以解決部分住房問題，尤其解決租賃市場的供需失衡問題?！闭銏髠髅降禺a(chǎn)研究院院長丁建剛認為。

浙江工業(yè)大學副校長虞曉芬表示，對開發(fā)商來說，集體建設用地用于建設租賃住房相較于傳統(tǒng)住宅用地來說，拿地成本是非常低的。如果有好的經(jīng)營方式，就有贏利點存在，相信未來也會有開發(fā)商陸續(xù)進入該市場。

“上海在7月份出讓的兩塊純租賃住房用地，成交樓面單價僅5568元/m2與5950元/m2，按照這樣的拿地成本來算，做租賃開發(fā)商是有盈利的。假設在杭州，未來用于建設租賃住房的集體用地會達到這樣的價格，那么應該會有開發(fā)商愿意選擇?！倍〗▌傃a充道。

留用地上建設租賃住房如此受人關注，那么杭州將從哪里展開試點？

杭州市國土資源局相關工作人員告訴錢報記者：“留用地探索建設租賃住房，屆時會以區(qū)為單位選址規(guī)劃，論證方案后，再報市政府批復同意，才會確定試點位置等。因為要考慮到未來，租賃居民如果也同樣要享受醫(yī)療、教育等資源，那就要全局統(tǒng)籌?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。