北京競“自持”試點一周年 房企軍備賽擴容

距離去年10月北京首次推出四宗“限房價、競地價”地塊試點（即地塊競價達到上限價格時需競報自持商品房面積，且該面積全部作為租賃住房不得銷售）以來已經(jīng)快1年了，當初人們還在質(zhì)疑這種土地出讓方式是否能成為主流，現(xiàn)在看來答案是肯定的，而且加入自持競拍的房企也在增加。

數(shù)據(jù)顯示，截至9月13日，北京今年已經(jīng)成交47宗住宅用地，約有16宗土地出現(xiàn)自持，約占34%，其中最高自持比例約為70%，當其他人還在為自持運營的盈利發(fā)愁時，很多房企已經(jīng)爭先恐后地加入了競自持的土地競拍大賽。

“自持”軍備賽

數(shù)據(jù)顯示，截至9月13日，北京今年已經(jīng)成交47宗住宅用地，合計所有土地成交金額達到了1760.8億元，接近2016年全年860億的兩倍，預(yù)計全年土地出讓金有望刷新2015年創(chuàng)造的2217.36億的年度記錄。這其中約有16宗土地出現(xiàn)自持，約占34%，其中最高自持比例約為70%，在運營模式上，除了長租公寓外，目前還看不到其他的運營方式，但加入土地自持競拍大賽的房企仍然在增加。

去年北京推出競拍自持商品房面積時，最終贏家為萬科、住總、中鐵、首創(chuàng)、中糧、天恒等房企，這些房企要么是國企央企，要么是在北京區(qū)域以及長租領(lǐng)域有較深的基礎(chǔ)，而今年的情況則發(fā)生變化，例如泰禾、金科、世茂、正商、北京眾美等一些南方房企、中小房企也都進入自持地塊的競爭，其中金科更是一口氣在4天內(nèi)連下3宗地塊，且均以自持面積比例勝出。

“其實我們看其他房企拿地的時候還是很羨慕的，雖然業(yè)內(nèi)在自持商品房運營上還在探索階段，但房企的基礎(chǔ)是土地儲備，像我們現(xiàn)在只剩下一兩個項目，已經(jīng)很邊緣化了。”曾經(jīng)在北京開發(fā)有五六個項目的一家華南房企負責人對《華夏時報》記者表示，由于北京區(qū)域公司一直沒有新項目，未來前景很是擔憂。

事實上，上述加入土地自持競賽的房企也是出于這種“家中有糧、心中不慌”的心理，其中一家房企的相關(guān)負責人介紹稱，他們的北京區(qū)域公司不僅拿下多宗含有自持商品房面積的地塊，還進入存量土地市場，通過與其他房企合作，擴大自持運營面積的規(guī)模。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前在北京含有自持商品房項目比較多的房企為萬科、龍湖、首開、金科等房企，但很多房企比如萬科、龍湖是以聯(lián)合體形式拿地，而金科8月份在平谷拿下的三宗地都是單獨競拍獲得。

自持時代的泛全國化

目前在運營自持物業(yè)的北京房企中，萬科、龍湖、旭輝等都給自持商品房運營方式帶來一些示范，比如萬科的泊寓業(yè)務(wù)、龍湖的“冠寓”，但由于運營時間不長，至今沒有準確的業(yè)績數(shù)據(jù)來衡量效果，不過業(yè)內(nèi)對于租賃為主的運營方式仍有期待。

“如果按照當前的租賃市場的改革和方向來看，租賃市場更應(yīng)該理解為藍海。這有兩個特征。第一、雖然租賃市場的各類交易早已存在，但是都以零碎的散狀的為主，即不存在機構(gòu)化的或規(guī)?；淖赓U業(yè)務(wù)；第二、當前在機構(gòu)運作、土地制度創(chuàng)新、租購?fù)瑱?quán)等方面有較大的改革魄力，在經(jīng)營模式等方面勢必會帶來較大的改變，也會帶來較多的創(chuàng)新，相應(yīng)的企業(yè)的市場份額有待形成，所以這都提供了一個較大的具有想象空間的市場發(fā)展機會?！蹦逞芯靠偙O(jiān)嚴躍進接受采訪時表示。

據(jù)了解，在自持商品房租賃運營方面，除了北京，其他城市也在推進，甚至比北京還要走的更快，比如上海就已經(jīng)明確提出了租賃用地和租賃用房，這和自持還是有差異的，而深圳的數(shù)據(jù)顯示，截至今年年初深圳全市的長租公寓運營商已突破100家。

專家認為，自持后續(xù)或變成完全持有的概念，即一個社區(qū)不存在兩種不同的物業(yè)，而是全部租賃型的公寓，這是此類物業(yè)投資的一個重點，是房企需要關(guān)注的內(nèi)容。

至于房企在競拍自持面積進而轉(zhuǎn)入長租運營之后的盈利周期問題，實際上在這些早期進入長租領(lǐng)域的運營商中就有計算，曾有運營商表示在運營初期的五年時間里非常難做，但與這些運營商不同的是，開發(fā)商的成本來自拿地和建設(shè)、并非存量房改造，另外則是背后的資本實力也有區(qū)別，例如預(yù)計龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉就曾對媒體表示，龍湖的長租公寓業(yè)務(wù)預(yù)計3年后將開始盈利。

業(yè)內(nèi)專家認為，自持時代里，長租業(yè)務(wù)的推進對未來房價的影響值得期待，“實際上現(xiàn)在住房模式主要是三種，一種是普通商品住宅，這個是推崇100%的房產(chǎn)股權(quán)的，即產(chǎn)權(quán)；第二種是部分產(chǎn)權(quán)的，即共有產(chǎn)權(quán)住房；第三種是無產(chǎn)權(quán)的，即租賃住房。因為產(chǎn)權(quán)是不會自動滅失的，所以這個時候反過來看，就相當于政府和房企是否擁有住房的產(chǎn)權(quán)。實際上只要產(chǎn)權(quán)清晰、定價清晰，那么房價就會比較平穩(wěn)，相應(yīng)的土地增值收益就容易分配?！眹儡S進對《華夏時報》記者表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。