8月土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率繼續(xù)下滑

2017年8月，土地市場(chǎng)成交規(guī)模再度回升，北京、上海、南京等城市也有多塊高總價(jià)地塊出讓，但受出讓條件限制，高溢價(jià)地塊仍舊不多。整體來看，全國(guó)土地平均溢價(jià)率繼續(xù)在下滑。

克而瑞研究中心18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地成交和供應(yīng)面積皆有所回升，成交建筑面積15873萬平方米，同環(huán)比分別上漲6%和8%，供應(yīng)建筑面積則環(huán)比上漲29%，達(dá)到21537萬平方米，該供應(yīng)規(guī)模也成為2017年以來最大單月供應(yīng)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，土地成交的持續(xù)回溫可緩解緊張的供求關(guān)系。為防止樓市持續(xù)迅速走高，一線城市雖然本月成交面積有所下降，但是安置房、租賃用房、自住房等類型的住宅用地出讓比例占比較大，未來剛需市場(chǎng)的需求將得以滿足，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“住有所居”。例如，上海土地市場(chǎng)對(duì)報(bào)名參拍者實(shí)施打分制以來，能夠真正進(jìn)入競(jìng)拍的企業(yè)數(shù)量減少。上海8月多幅宅地以低溢價(jià)成交，從土地成本上預(yù)防了未來出現(xiàn)超高房?jī)r(jià)的情況。

溢價(jià)率方面，8月份監(jiān)測(cè)城市平均溢價(jià)率31.5%，環(huán)比下跌5.2個(gè)百分點(diǎn)，幾乎回落至年初土地市場(chǎng)較為冷淡時(shí)期的溢價(jià)率。其中，一線城市8月平均溢價(jià)率12.6%，環(huán)比下跌3.9個(gè)百分點(diǎn)，主要受大量的安置房、保障房用地出讓影響，此外，一線城市采用的土拍政策和較為嚴(yán)格的規(guī)劃條件也限制了土地價(jià)格的上行。二線城市8月溢價(jià)率跌幅最大，環(huán)比下降6.1個(gè)百分點(diǎn)，平均溢價(jià)率為31.8%，主要由于7月部分熱點(diǎn)城市如南京等有大量土地集中出讓，提高平均溢價(jià)率。

“在一線城市土地出讓‘保障化’和二線熱點(diǎn)城市土地出讓‘郊區(qū)化’雙管齊下的同時(shí)，土地成交規(guī)模上漲，但總體呈現(xiàn)量升價(jià)跌的市場(chǎng)狀態(tài)，平均樓板價(jià)再度回落。”克而瑞研究中心分析師認(rèn)為，“二線城市當(dāng)中8月份土地集中出讓的熱點(diǎn)城市較少，同時(shí)部分土地溢價(jià)率較低的城市如濟(jì)南、西安、太原等城市大量土地成交，進(jìn)一步拉低平均溢價(jià)率”。

值得一提的是，三、四線城市方面，8月成交平均溢價(jià)率在各線城市當(dāng)中最高，為39.6%，最主要原因?yàn)橥恋仄鹗紭前鍍r(jià)較低，且土地高溢價(jià)城市如常州、昆山、佛山等8月成交量也處于低位。

不過，雖然8月土地成交的平均溢價(jià)率有所回落，且整體市場(chǎng)處于量漲價(jià)跌的階段，但對(duì)于一線城市來說，土地均價(jià)不跌反漲。在天津、杭州等市場(chǎng)熱度較高的二線城市，房企對(duì)于土地的需求并沒有下降，反而優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)仍舊十分激烈。

克而瑞研究中心認(rèn)為，在實(shí)施了近半年的“增加供應(yīng)”、“四限”和“租售并舉”等一系列調(diào)控政策以后，土地市場(chǎng)的總體溢價(jià)率有所回落，但這并不代表房企對(duì)于土地的需求程度有所減緩，而是在一二線城市土地供應(yīng)緊張的情況下，向三四線城市擴(kuò)張，且除招拍掛方式以外，更多房企開始以收購(gòu)、合作等方式拿地，一定程度上弱化了在土拍市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力度。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。