房價的最大殺器是利率

近日，北京地區(qū)多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率，調(diào)整后首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%成為主流，有銀行甚至上調(diào)20%。更有意思的是，央行營業(yè)管理部明確表示支持北京房貸利率的調(diào)整。

不僅僅是北京，近期上海、深圳、南京等地區(qū)商業(yè)銀行陸續(xù)提高首套房貸利率水平，首套房貸利率水平較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%已成為全國房地產(chǎn)市場重點(diǎn)調(diào)控城市的普遍現(xiàn)象，可見從利率角度進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)成為高層的共識。用利率調(diào)控房價，而且是在部分地區(qū)由銀行主導(dǎo)，政府鼓勵的方式是此輪調(diào)控的一大特點(diǎn)。今年北京房貸利率的調(diào)整經(jīng)歷過好幾個階段：在年初，北京地區(qū)首套房房貸利率從8.5折上調(diào)到9折；“3?17”新政后，首套房房貸利率從9折攀升到9.5折；5月初，多家銀行首套房房貸利率回歸基準(zhǔn)利率；6月5日，民生銀行將首套房房貸利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率1.1倍。

房貸利率從基準(zhǔn)利率8.5折到目前的上浮10%，這個提高幅度不可小覷。有媒體算過一筆賬，按照首套房房貸30年、利率執(zhí)行8.5折來計算，購房者每貸款100萬元，月供為4872元。如果按照首套房房貸期限25年、利率1.1倍計算，購房者每月需還款6075元。首套房貸款期限25年、每100萬貸款，利率上行1.1倍房貸較此前8.5折利率時每月多還1203元。這個成本的上升，不論是對剛需還是投機(jī)者都是非常重的負(fù)擔(dān)，對于購房需求的遏制效果必然是很明顯的。

我國房地產(chǎn)的調(diào)整由于各種復(fù)雜原因，土地制度和貨幣政策很難有實質(zhì)性的突破，對于飆漲的房價，政府基本還是行政性的打壓措施，從購房資格、提高首付比例、增大福利性房源的供給等等，但是這些手段從短期來看有效，長期來看很容易成為壓低房價，為投資者提供抄底入場的機(jī)會，有時由于行政性打壓房價過度，會引發(fā)經(jīng)濟(jì)下行，政府不得不取消限購政策，甚至恢復(fù)各種優(yōu)惠政策，最終房價爆發(fā)式上漲，讓投機(jī)者鉆了空子，讓遵守政策者吃了虧，政府的權(quán)威性也受到損害，原因其實還是在貨幣上。

利率是資金的價格，是投資者購買某項產(chǎn)品或者資產(chǎn)首要考量的因素，尤其是對于投機(jī)者，他購入某項資產(chǎn)，必須在資產(chǎn)未來的收益和資金成本之間做出考量，而利率正是這個考量最重要的砝碼。一旦利率提高，不僅僅購房成本上漲，而且由于房價需求減少，房價上漲緩慢或者下跌，會導(dǎo)致其利潤減少或者虧損；而過低的利潤，就會逼迫老百姓從銀行里拿出資金去投入房地產(chǎn)市場，因為存在銀行里的錢是縮水的，飆漲的房價會讓投機(jī)者賺得盆滿缽滿，最近幾年房地產(chǎn)的發(fā)展史，充分證明了這一點(diǎn)。

然而對于貨幣政策的制定是否要參考資產(chǎn)價格，目前在學(xué)術(shù)界還在爭論，由于資產(chǎn)價格波動過于劇烈。目前中國由于實體經(jīng)濟(jì)疲弱，央行還不會大面積提高基準(zhǔn)利率，同時，由于三四線城市房地產(chǎn)庫存過高，還需要激發(fā)三四線城市的需求，因此只能提高上漲過快城市的購房利率。中國目前實行的在部分地區(qū)提高利率是一個很好的嘗試，也可謂通過貨幣政策抑制資產(chǎn)價格的一個嘗試。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。