鈕文新：北京房貸利率上升是正常的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)

北上廣深房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)的住房信貸不再享受利率優(yōu)惠，這早就不是新聞了。而現(xiàn)在又進(jìn)了一步， 即這些地區(qū)住房貸款利率將要承受利率溢價(jià)——貸款基準(zhǔn)利率上浮5%到10%。幾乎所有人都認(rèn)為這樣的利率變化，目的是壓制房價(jià)上漲。當(dāng)然，一定會(huì)有這方面的作用。

但在筆者看來，熱點(diǎn)地區(qū)房貸利率的上升，恰好反映了該地區(qū)放貸風(fēng)險(xiǎn)的加大。實(shí)際上，從媒體報(bào)道看，近段時(shí)間以來，銀行已經(jīng)大幅減少對(duì)熱點(diǎn)地區(qū)的住房信貸投放量，有些銀行甚至到了無貸可放的程度。為什么呢？難道銀行不是逐利的嗎？難道是行政命令導(dǎo)致這樣的減少嗎？恐怕很難得出這樣的結(jié)論，而唯一可以解釋的就是銀行對(duì)這些地區(qū)住房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)判斷已經(jīng)發(fā)生了根本變化。

既然商業(yè)銀行大幅減少對(duì)熱點(diǎn)地區(qū)的貸款投放，這勢(shì)必推高這些地區(qū)的房貸利率，所以，當(dāng)下住房貸款利率上行順理成章。重點(diǎn)是，央行破天荒地對(duì)熱點(diǎn)地區(qū)房貸利率上行公開表示支持。筆者認(rèn)為，這樣的支持是正確的。這次放貸市場(chǎng)利率變化不是央行作用的結(jié)果，而是信貸市場(chǎng)在中央政策的引導(dǎo)下，自發(fā)出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，所以可喜可賀。

過去，許多人認(rèn)為“房價(jià)上漲是貨幣超發(fā)的結(jié)果”，每次遇到利率上升或央行收緊貨幣的動(dòng)作，立即就會(huì)有人說：有利于抑制房價(jià)上漲。言外之意，無非是逼迫央行為抑制房價(jià)而一味收緊貨幣。這顯然是嚴(yán)重的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。

一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)只是經(jīng)濟(jì)的一個(gè)組成部分，而貨幣政策作為總需求政策，關(guān)乎經(jīng)濟(jì)的方方面面，央行怎么會(huì)為了房地產(chǎn)一個(gè)方面的問題，讓實(shí)業(yè)投資、居民消費(fèi)、對(duì)外貿(mào)易（利率走高導(dǎo)致人民幣升值會(huì)抑制出口）等經(jīng)濟(jì)所有方面“陪綁”？

另一方面，筆者一直認(rèn)為，中國房價(jià)上漲的根源實(shí)際是“土地財(cái)政”，地方政府必須依賴出售土地而獲得收入補(bǔ)充財(cái)政經(jīng)費(fèi)的不足。房價(jià)下跌，地價(jià)就會(huì)下跌，就無法覆蓋地方財(cái)政支出，甚至出現(xiàn)赤字。在此背景下，必然導(dǎo)致地方政府與開發(fā)商聯(lián)手推高房價(jià)。所以，不是貨幣超發(fā)引發(fā)房價(jià)上漲，而是房價(jià)上漲倒逼貨幣投放。很明顯，如果先有貨幣超發(fā)才有房價(jià)上漲，那居民收入上漲的速度應(yīng)該高于房價(jià)上漲速度，但事實(shí)卻是相反，不是居民收入增長快于房價(jià)上漲速度，而是房價(jià)上漲把老百姓幾代人的積蓄引出來買房子，進(jìn)而出現(xiàn)住房需求旺盛。這說明，中國房價(jià)變動(dòng)的“主要因素”不是供求關(guān)系決定的。所以，包括加息在內(nèi)的抑制需求的手段，不一定導(dǎo)致房價(jià)下跌。

但是，供求關(guān)系不是沒有作用，尤其是當(dāng)一些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生畸變之時(shí)，那情況就不一樣了。筆者認(rèn)為，這次北京房貸利率上升，恰恰是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)上升的體現(xiàn)。什么風(fēng)險(xiǎn)？人口疏散。北京流動(dòng)人口的峰值期已經(jīng)過去，未來只會(huì)下降，不會(huì)上升，這是國策。如果這樣的判斷不離譜，銀行怎么會(huì)看不到？當(dāng)然，正因?yàn)殂y行信貸安全，地方政府和開發(fā)商的共同作用，試圖讓北京房價(jià)大幅下跌恐怕也不現(xiàn)實(shí)。

所以，在北京買房自住，無所謂什么時(shí)候是最好。但要想炒房，那就算了吧。一定有這樣的一天，買房容易，賣房難。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。