藍潤地產(chǎn)集團總裁楊曉初：三四線城市的住宅開發(fā)有機會

自2017年以來，全國主要城市的房地產(chǎn)市場在調(diào)控政策加碼的背景下，土拍限制更趨嚴格，新房銷售“繩子”收緊，市場觀念正在被重構(gòu)。

在當(dāng)前新形勢下，諸多開發(fā)企業(yè)向“城市運營商”轉(zhuǎn)型。隨著政策推動下的住房租賃市場快速發(fā)展，各大型房企紛紛加大投資搶占市場先機。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)如何調(diào)整戰(zhàn)略或者如何依勢而生？

目前，藍潤集團旗下?lián)碛小按蠼鹑凇?、“大地產(chǎn)”、“大商業(yè)”、“大住宿”、“大健康”和“大農(nóng)業(yè)”六大板塊，而藍潤地產(chǎn)作為集團旗下重要版圖之一，已在住宅、商辦綜合體、酒店、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多元業(yè)態(tài)深入布局。

作為“城市運營商”，藍潤地產(chǎn)通過自主運營、項目并購、合作開發(fā)等形式來實現(xiàn)更高的企業(yè)價值。但在如今市場中，房地產(chǎn)還剩下多少掘金空間？品牌房企城市戰(zhàn)略會如何調(diào)整？《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）對藍潤地產(chǎn)集團總裁楊曉初進行了獨家專訪。

談行業(yè)：到三、四線城市尋找機遇

NBD：房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展離不開國家宏觀政策、經(jīng)濟的影響和推動，對于行業(yè)的發(fā)展趨勢，您如何判斷？

楊曉初：對中國來說，不管是面臨加強監(jiān)管也好還是樓市去杠桿也好，總體上我對中國總體經(jīng)濟形勢是充滿信心的。

在這種態(tài)勢下，藍潤肯定是要在房地產(chǎn)這個板塊深耕，也是作為集團的核心產(chǎn)業(yè)在培育和打造。房地產(chǎn)這個行業(yè)我們?nèi)詴o緊抓住，把現(xiàn)有的資源做好，就是商業(yè)的資源。

NBD：在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，藍潤的發(fā)展已較成熟，在住宅市場是如何設(shè)想的？

楊曉初：對于住宅市場，我們會選擇全力以赴并且始終看好，但選擇進入的方式不一定會在成都。針對市場情況，我們在戰(zhàn)略上會有所調(diào)整，不一定非要搶熱點區(qū)域，不一定非要在一二線核心城市，也可在三四線城市尋找一些機會。但進入三四線城市就更考驗企業(yè)的眼光，考手藝。

談城市運營商：商業(yè)價值來自于經(jīng)營現(xiàn)金流

NBD：藍潤從地產(chǎn)開始到現(xiàn)在做城市運營商，在所涉及的開發(fā)、運營、設(shè)計等方面，有沒有自己的方法論？

楊曉初：在我們從開發(fā)商轉(zhuǎn)變成運營商的時候，其實所有人都面臨著很大的挑戰(zhàn)。從開發(fā)商這個角度說，在學(xué)習(xí)的過程中，每個開發(fā)商最后只是成績不一樣，但學(xué)習(xí)的機會大家都有。

比如說城市的舊城改造，現(xiàn)在到處都是高樓，但有多少高樓最后能成為一個城市的地標、名片？所以說，藍潤深深認識到，向城市運營商轉(zhuǎn)變的過程中所面臨的挑戰(zhàn)和壓力。

針對這種情況，藍潤認識到商業(yè)的價值來自于未來，來自于未來經(jīng)營的現(xiàn)金流。所以我們毅然決定要支持，支持就是最核心、最重要的。因為如果不支持，可以看到，沒有一個是成功的商業(yè)，你沒法統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一對外的形象。

藍潤現(xiàn)在采取策略就是對項目進行全方位的掌控，從開始的設(shè)計、定位、招商，到經(jīng)營性物業(yè)，我們實現(xiàn)商業(yè)價值的路徑是通過物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生更高的資產(chǎn)價值。

NBD：2015年，藍潤拿下成都市錦江區(qū)春熙路商業(yè)地產(chǎn)項目，目前該項目進展如何？項目周邊包括傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)以及新形態(tài)如太古里等，公司的項目如何打出差異化？

楊曉初：前期開發(fā)的時候，我們在地塊上發(fā)現(xiàn)了文物，耽誤了將近一年多的時間。我們會將這些文物保護起來，并讓之成為商業(yè)中的一部分。

近年，遠洋太古里、IFS的出現(xiàn)，讓成都春熙路甚至整個城市的商業(yè)重?zé)ㄉ鷻C。正因為IFS、遠洋太古里，再加上傳統(tǒng)商業(yè)的并存，讓這里的競爭變得激烈，高端的IFS、休閑的太古里、中端的王府井，包括茂業(yè)百貨、九龍廣場等多樣業(yè)態(tài)。

但我們要看到，春熙路每天號稱有50萬的人流量，周末能高達七八十萬，那么我們項目的位置具有很大優(yōu)勢。公司會嘗試一些新的體驗和主題，一些新的概念會出現(xiàn)，消費者的參與性和互動性會更強。

談新風(fēng)口：長租公寓做社群難度不小

NBD：業(yè)內(nèi)眾多看好長租公寓的發(fā)展，被視其為新的“風(fēng)口”，藍潤在該領(lǐng)域的規(guī)劃、布局如何？

楊曉初：藍潤現(xiàn)在已經(jīng)成立了自己的公寓管理事業(yè)部，會大力進入這個市場。目前自己的酒店有璞悅、璞門、璞里系列，今后公寓也是這三個系列。

因為我們公寓項目，它不像YOU+可以選擇客戶，租誰不租誰，但我們沒辦法，我們是做房地產(chǎn)的。所以，現(xiàn)在是根據(jù)地的區(qū)位不一樣，打造不同層面的公寓，情況不同，做不同公寓。

藍潤做公寓，是市場有需要，現(xiàn)在地價動輒上萬，住宅單價要賣2萬才賺錢，但我們的公寓成本才七八千元，那公司就有這種優(yōu)勢――能夠讓一部分買不起房的人來住我們的公寓。之前上海拍出的住房租賃用地，與普通住宅用地的樓面價有明顯的剪刀差，一個3萬多元，一個6000多元，想要發(fā)展住房租賃市場，未來市場的趨勢一定會這樣。

NBD：跟其他房企相比，藍潤做長租公寓的優(yōu)勢在哪里？

楊曉初：進入這個產(chǎn)業(yè)，每個人都有自己的一些想法，包括打造什么樣的產(chǎn)品等。我們進入公寓市場，核心是公司有這個基因――房地產(chǎn)基因。我們也不是普通的房地產(chǎn)基因，公司自持有大量的實用性商業(yè)物業(yè)。

當(dāng)別人把自己的物業(yè)都賣掉，再重新租地方做長租公寓時，我們的優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了。公司在成都有20多個項目，我們做公寓不需要租賃，自己就是業(yè)主，想怎么打造就怎么打造，這是最大優(yōu)勢，是資源的優(yōu)勢。

NBD：做長租公寓，企業(yè)投入資金沉淀期很長，如何看待這個問題？

楊曉初：傳統(tǒng)觀念，所有的錢都是靠銷售――通過賣給客戶來實現(xiàn)現(xiàn)金流回收的，這種觀念其實應(yīng)該改變了，因為未來資產(chǎn)變現(xiàn)的方式有很多種，比如通過股權(quán)交易來實現(xiàn)變現(xiàn)。

中國現(xiàn)在資金市場、資本市場的發(fā)展，它的變現(xiàn)方式、退出機制都是很健全的，包括資產(chǎn)證券化，未來有很多方式可以做。

NBD：很多企業(yè)在做長租公寓的時候，都會打出“社群”這張牌，認為社群對年輕人的交往有很大的吸引力，也會幫助企業(yè)形成穩(wěn)定的客群、口碑影響力等，您如何看？

楊曉初：跟傳統(tǒng)公寓相比，長租公寓優(yōu)勢在于會提供基本的生活需求，比如說像廚房、洗衣服的，還有自己的一些獨立空間。

我們也希望能夠從公寓過渡做到社群，但是做社群，我客觀地說，相對會比較難，難就難在如何在茫茫人海中找到合適的人。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。