“9·30”京城房貸新政一周年:首套房貸款利率持續(xù)走高

去年國慶假期前，北京樓市出臺“9・30新政”，讓過熱的市場開始回歸理性。新政出臺至今已滿一周年，近日《證券日報》記者走訪發(fā)現(xiàn)，一年來，京城首套房房貸利率持續(xù)走高，首套房房貸利率上浮5%-10%成為主流，同時個別銀行調(diào)整為最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%的利率政策。

在利率上浮的同時，銀行房貸的放款期限也在延長。但讓人欣慰的是，中介公司人員表示，目前的房價已經(jīng)回落至今年春節(jié)前的水平，二手房市場由之前的賣方市場變成了現(xiàn)在的買方市場，購房者的議價空間也在加大。

房貸利率持續(xù)上調(diào)

隨著樓市信貸不斷收緊，房貸利率繼續(xù)走高。作為本輪樓市調(diào)控中的主力軍，北京市的房貸利率更是經(jīng)歷了七次重要調(diào)整，調(diào)整后首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%―10%成為主流，部分銀行甚至將首套房貸利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率20%的水平。

在去年9月30日之前，首套房貸利率曾多次出現(xiàn)松動，彼時首套房貸款利率八五折成為主流；今年元旦過后，北京絕大多數(shù)銀行將首套房貸款利率折扣從八五折上調(diào)至九折；3月21日，北京地區(qū)16家銀行將首套房貸款折扣從九折上調(diào)至九五折；“五一”假期后，北京地區(qū)8家銀行將首套房貸款利率折扣從九五折上調(diào)至基準(zhǔn)利率；端午節(jié)后，北京地區(qū)絕大多數(shù)國有大行、股份制銀行、城商行的首套房貸款利率回到基準(zhǔn)利率；6月5日，北京地區(qū)個別銀行的首套房貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，但多數(shù)銀行并沒有動作；自9月14日起，北京地區(qū)多家銀行繼續(xù)上調(diào)首套房貸款利率，少數(shù)銀行還執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

國慶長假期間，記者從某中介機構(gòu)手里拿到一份名為“利率調(diào)整執(zhí)行落實―商貸新”的文件，文件公布了商業(yè)貸款各行利率調(diào)整執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，該文件整理的時間是9月14日。該文件公布了與他們中介公司合作的所有銀行執(zhí)行的利率，基本上覆蓋了主流銀行，其中除了浙商銀行執(zhí)行首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率九八折、華夏銀行和南京銀行首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率外，多數(shù)銀行首套房房貸利率上浮5%-10%，個別銀行上浮20%。

《證券日報》記者也電話咨詢了多家銀行進行了解，獲得結(jié)果是部分銀行本月起再次上調(diào)首套房房貸利率：浙商銀行從10月1日起，首套房利率執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率上浮3%；南京銀行目前首套房房貸利率上浮10%，浦發(fā)銀行目前首套房房貸利率上浮20%，而還有部分銀行不同網(wǎng)點的工作人員對于首套房房貸利率是否上浮說法并不完全一致，有的說執(zhí)行基準(zhǔn)，也有的說上浮10%。

另外，本報記者咨詢了一些房地產(chǎn)中介。某房產(chǎn)中介工作人員表示，“不管客戶的資質(zhì)如何，首套房基準(zhǔn)利率已經(jīng)全部取消，10月份起各家銀行開始執(zhí)行上浮利率，就連9月中旬首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率的匯豐銀行目前也已經(jīng)上浮5%，而且對征信要求比較嚴(yán)格，同時對樓齡也有要求。

另一家房產(chǎn)中介也表示：“我們與常見的銀行都有合作，首套目前是基準(zhǔn)利率上浮5%-10%，主要根據(jù)貸款人的資質(zhì)有所區(qū)分，同時有不少購房者由于房齡、房屋面積、小區(qū)地理位置、貸款額度等原因獲批的貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%-15%，并且額度有限。”

根據(jù)融360最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，全國首套房貸款平均利率為5.12%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.04倍，環(huán)比上升了2.47%，連續(xù)8個月上升；比去年8月份的4.44%，上升了15.35%。其中，北京地區(qū)首套房貸款平均利率為5.12%。

放款時間“不確定”

除了貸款利率的提高，批貸時間的延長也超出了很多購房者的預(yù)期。

《證券日報》記者就此問題以購房者身份咨詢了多家銀行的個貸經(jīng)理，他們紛紛表示：“何時放貸不能確定，時間難以預(yù)估，因為現(xiàn)在銀行每個支行的額度都有限，需要排隊。”

另據(jù)記者了解，部分中小銀行個別網(wǎng)點目前已經(jīng)停止房貸業(yè)務(wù)，有的股份制銀行的個貸經(jīng)理也明確表示，不建議客戶在他們行做房貸，因為已經(jīng)沒有額度放不了款，也沒有何時才能放款的消息。

一家城商行某網(wǎng)點的個貸經(jīng)理告訴記者：“目前房貸周期長，辦完抵押至少要5個月才能放款，但是我們也不能保證，因為有額度控制。”記者又咨詢了該行的另一家網(wǎng)點，房貸負(fù)責(zé)人直接表示，“現(xiàn)在做不了房貸，因為沒有額度自然放不了款，甚至于有今年3月份簽的合同到現(xiàn)在還沒放款。”

針對放貸時間慢的問題，多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也告訴本報記者：“目前各家銀行的放款時間都說不準(zhǔn)，主要看銀行有沒有額度，單子積壓的多少，趕上好時機，一至兩個月放款，而目前多數(shù)情況審批放款時間不確定。我們也只能告訴客戶耐心等待。”

房價下跌降低購房成本

雖然房貸漲了，但是在很多中介和買房人眼中，此時仍是入市時機。

《證券日報》記者選取某中介機構(gòu)披露的京城部分二手房項目今年二季度的成交價和最新的成交價進行對比，部分二手房項目相似戶型如今的成交價較二季度的高點下跌了6%-10%，較一季度高點下跌12%-15%。

“現(xiàn)在房價已經(jīng)跌得差不多了”，某地產(chǎn)中介一名趙姓員工表示，他以西城某片區(qū)房源為例，“這一帶好一點的學(xué)區(qū)房今年三月份之前最高漲到15萬元-16萬元（每平方米），現(xiàn)在跌回到12萬元-13萬元左右”。他還表示，隨著樓市歸于平穩(wěn)，我們門店的生意也逐漸回復(fù)正常。今年9月份，他所在的門店完成了10多套二手房的成交。

據(jù)了解，北京豐臺區(qū)某小區(qū)內(nèi)92平方米的同類型房源，今年二季度成交價為500萬元左右，如今成交價僅為460萬元，降幅為8%。海淀某小區(qū)不算特別好的學(xué)區(qū)房，今年二季度末的多筆成交單價達到9萬元/平方米乃至更高，而今年9月下旬的成交單價降至8.2萬元/平方米。記者8月份實地看過該小區(qū)的房子，如今一個多月過去，該房子仍然在鏈家網(wǎng)上出售，并且中介表示，“如果想要再低可以和業(yè)主見面聊。”

“為了孩子上小學(xué)，我今年3月份在西城買了一套60平方米的學(xué)區(qū)房，成交價位是830萬元，目前同面積同戶型的房子則降至最低699萬元”，家住海淀區(qū)附近一位已換房的業(yè)主對本報記者表示。

多家房地產(chǎn)中介公司的工作人員告訴記者，客戶咨詢量有所上升，成交情況有所好轉(zhuǎn)。自今年3月份調(diào)控至今已有半年時間，政策影響發(fā)酵已穩(wěn)定下來，剛需客戶遇到合適、價格較低的房源也開始購置。此外，置換房子的客戶相對多一些，其換房原因包括增加住房面積、買學(xué)區(qū)房，并且如今增加同樣面積所需資金較少，因此也開始入市，這部分購房者入市通常伴隨原有住房出售，也帶來了二手房市場的房源。

“我從事房產(chǎn)中介行業(yè)已有4年，對于近一年來房產(chǎn)市場的變化感觸頗深，相比于去年，今年整個房地產(chǎn)行業(yè)沒有那么火爆了，現(xiàn)在買房也正合適”，某大型房產(chǎn)中介公司一家分店的店長告訴記者，最近二手房房價下降不少，跟去年十月份差不多，但相對于今年三月份下降了10%至20%。

另外，記者發(fā)現(xiàn)，國慶長假期間，一些中介門店的帶看量、客流量及咨詢量都有不同程度回升。

“現(xiàn)在，買家都可以談價格，降個20萬元、10萬元的也不成問題，特別是有些客戶在其他地方已看好房急于出手，甚至?xí)鲃酉抡{(diào)總房款。”一中介銷售人員向記者透露。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。