北京對拿地規(guī)則“整風(fēng)”，禁止同一集團(tuán)成員企業(yè)同時競買一宗地

北京在熱點地塊上收緊了競拍規(guī)則。

日前，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布《關(guān)于北京市豐臺區(qū)青塔街道青塔村棚戶區(qū)改造項目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地塊R2二類居住用地等2宗國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告的補(bǔ)充公告》。

其中提到，補(bǔ)充公告將掛牌文件中對競買人資格的要求由“同一企業(yè)及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”，調(diào)整為“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時報名競買同一宗地；聯(lián)合競買的，同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可組成一個聯(lián)合體參與同一宗地競買。同一集團(tuán)成員企業(yè)包括但不限于：與集團(tuán)公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司(含全資公司、控股公司)。”

同時，公告對相應(yīng)的違約責(zé)任及相關(guān)附件進(jìn)行了調(diào)整。競得人違反相關(guān)自我承諾內(nèi)容，或有上述任一違約行為的，如已取得競買資格，出讓人可取消其競買資格，已報價的其出價作廢，如已競得土地的，出讓人可取消其競得資格。

對于補(bǔ)充公告的調(diào)整，北京市規(guī)劃和自然資源委員會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本次競買人資格調(diào)整是對市場主體提出的合理化建議做出的回應(yīng)，調(diào)整后的競買人資格要求，較之前更為嚴(yán)格，更有利于促進(jìn)市場公平競爭。

其指出，一方面，“同一集團(tuán)成員企業(yè)”不再成為“對手”，但可以“合作共贏”，更加利于行業(yè)發(fā)展及集團(tuán)成員企業(yè)內(nèi)部間調(diào)配資源。另一方面，項目多數(shù)設(shè)置搖號環(huán)節(jié)，本次調(diào)整將更加有效抑制通過增加關(guān)聯(lián)企業(yè)參與數(shù)量從而提高搖號中簽概率的情況發(fā)生，繼續(xù)營造更加公平的市場環(huán)境。

58安居客研究院院長張波告訴記者，北京此次對熱點地塊出讓規(guī)則的調(diào)整，應(yīng)與不久前土拍熱度上漲有關(guān)，或與中建系旗下多個子公司參與同一地塊的競拍有一定關(guān)系。

2023年以來，北京土拍熱情較高，尤其是3月23日成交的朱辛莊地塊創(chuàng)地塊參拍企業(yè)數(shù)量新高，吸引多達(dá)42家房企參與搖號，該地塊中簽率僅2.38%。其中，部分參拍公司屬于同一集團(tuán)，中建系旗下就有5家子公司參與競拍，包括中建壹品、中建信和、中建智地、中建玖合以及中海地產(chǎn)等，引發(fā)市場一定爭議。

“一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊向來被眾多房企關(guān)注，尤其在當(dāng)下市場環(huán)境中，房企回歸一二線城市形成共識后，明顯推升了此類地塊的熱度。針對熱點地塊，北京對規(guī)則進(jìn)行有針對性的適當(dāng)收緊，更有利于市場展開有序競爭。”張波表示。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者，北京此次出臺這樣的措施，并不僅僅是指向某一家集團(tuán)。“其實，不只是中建系多個子公司，北京土拍市場還有一些市屬國企也有同樣的問題，例如城建集團(tuán)、首開集團(tuán)等，也存在多家分公司共同參與同一地塊競拍等現(xiàn)象。”

“總體來看，這一措施落地后，將提高熱門地塊拿地的公平性，調(diào)整后關(guān)聯(lián)企業(yè)參與同一地塊拍地的現(xiàn)象將大大減少。另外，這對于大型房企，尤其是有眾多關(guān)聯(lián)企業(yè)或子公司的房企拿地或產(chǎn)生一定影響。”張波告訴記者。

事實上，早在2021年，部分房地產(chǎn)市場熱度高的城市就已經(jīng)出臺類似政策，禁止房企使用多個“馬甲”搶地。

2021年3月，無錫在《無錫土地市場公開出讓掛牌文件中〈承諾書一〉的有關(guān)解讀》，其中提到，競拍公司需承諾除該競拍主體公司外，無“母公司及母公司其他下屬控股子公司”，或是“我公司（該競買人）下屬控股子公司”參與競拍，違反者將一年內(nèi)禁入無錫土地市場。

2021年4月，在上海當(dāng)年首批集中供地信息交流會上，相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，同一名申請人只能進(jìn)行一次交易申請。此外，蘇州、南昌、鄭州、沈陽等城市，也對“馬甲”拿地進(jìn)行了限制及規(guī)范。

“此前上海等城市禁止馬甲公司共同參與土地競拍，本次北京借鑒了一些城市的先進(jìn)經(jīng)驗，來降低熱點地塊的競爭激烈度，通過引導(dǎo)市場預(yù)期，以有效實現(xiàn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。”郭毅表示。

此外，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，此次新規(guī)調(diào)整后，中小型房企、民營房企競爭壓力或有所減小，參拍積極性及中簽率有望提高，其或迎來新的發(fā)展機(jī)會。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年北京集中供地出讓活動中，央國企拿地金額占比達(dá)69%，民企拿地金額占比僅4%。截至今年4月17日，2023年北京集中供地出讓活動中，央國企拿地金額占比約68%，民企中除京東、大華獲取地塊，整體而言民企拿地力度較低。

不過，陳文靜表示，未來北京土拍或采取“一地一策”規(guī)則，預(yù)計“禁止同一集團(tuán)成員企業(yè)同時競買一宗地”等規(guī)則會更傾向熱點地塊。本次規(guī)則目前僅適用于京土儲掛（豐）[2023]007、京土儲掛（興）[2023]008號兩宗地塊。具體來看，這兩宗地塊位置優(yōu)越，均臨近地鐵站，配套較為成熟，去化有保障，預(yù)計房企關(guān)注度較高。

“從北京近兩年土拍表現(xiàn)來看，核心板塊熱度較高，分化現(xiàn)象仍存在。但短期來看，土拍新規(guī)落腳在熱點地塊的可能性更高，而郊區(qū)及屬性欠佳地塊，短期內(nèi)落地執(zhí)行該規(guī)則的預(yù)期偏弱。”陳文靜稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。