調(diào)控促住宅產(chǎn)業(yè)健康理性發(fā)展

種種跡象表明，隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的逐步明晰，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也將迎來(lái)全新的變革，而和每個(gè)人生活最緊密的住宅產(chǎn)業(yè)，正亟待回歸初心，朝一個(gè)合理、健康的方向前進(jìn)。

9月30日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式實(shí)施。根據(jù)辦法，共有產(chǎn)權(quán)住房政策，通過(guò)實(shí)行政府與購(gòu)房人按份額共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購(gòu)房人。種種跡象表明，隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的逐步明晰，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也將迎來(lái)全新的變革，而和每個(gè)人生活最緊密的住宅產(chǎn)業(yè)，正亟待回歸初心，朝一個(gè)合理、健康的方向前進(jìn)。

國(guó)慶節(jié)前夕，清華大學(xué)MBA課程“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)第二講之住宅地產(chǎn)：人口結(jié)構(gòu)變遷與消費(fèi)升級(jí)”在清華經(jīng)管學(xué)院開講。圍繞著中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的變遷以及樓盤開發(fā)形態(tài)的變化等問(wèn)題，來(lái)自萬(wàn)科上海區(qū)域萬(wàn)晟產(chǎn)品能力中心的創(chuàng)始合伙人張海濤與旭輝集團(tuán)副總裁孔鵬和萊蒙集團(tuán)上海公司負(fù)責(zé)人宋家泰一起展開了討論。

人口流向決定樓市表現(xiàn)

清華經(jīng)管學(xué)院創(chuàng)業(yè)與戰(zhàn)略系副教授朱恒源認(rèn)為，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和人口的空間流向成為住房市場(chǎng)的一個(gè)重要風(fēng)向標(biāo)。而當(dāng)城鎮(zhèn)化率低于50%的時(shí)候，人口流動(dòng)主要以農(nóng)村進(jìn)入城市為主，所有城市的房?jī)r(jià)漲幅總體比較接近，只是在城鎮(zhèn)化率接近50%時(shí)大城市的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)稍快一些；當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%的時(shí)候，人口流動(dòng)主要以小城市進(jìn)入大城市為主，大城市的住房市場(chǎng)景氣指數(shù)明顯優(yōu)于中小城市。但無(wú)論在哪個(gè)階段，人口的流向最終決定了房地產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)。

對(duì)此，張海濤表示，按照目前經(jīng)濟(jì)人口的比值來(lái)看，城市化進(jìn)程仍將深化。未來(lái)，大城市的增長(zhǎng)吸引力更大，并且城市集群會(huì)越來(lái)越多。

孔鵬則表示，北京、上海這種特大型城市，現(xiàn)在面臨的最大問(wèn)題是人口問(wèn)題，其實(shí)是人口疏解應(yīng)該做定向疏解，疏解該疏解的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。

宋家泰也表示，城市其實(shí)是動(dòng)態(tài)的，所以城市的生產(chǎn)力來(lái)源于方方面面，并不是只留下高端人才，其實(shí)也需要服務(wù)業(yè)。一般來(lái)說(shuō)，越大的城市，其服務(wù)種類會(huì)更多、服務(wù)行業(yè)會(huì)更繁榮。

城市運(yùn)營(yíng)或?yàn)檗D(zhuǎn)型方向

而當(dāng)住宅開發(fā)面臨天花板時(shí)，開發(fā)商必須尋找未來(lái)出路。從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，“城市運(yùn)營(yíng)”已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞，具備一定實(shí)力的房企均對(duì)“城市運(yùn)營(yíng)商”這個(gè)角色表達(dá)了高度的關(guān)注。

張海濤表示，未來(lái)生產(chǎn)型的城市空間將變成生活型的城市空間，比如東莞、深圳這些地方已經(jīng)有所體現(xiàn)。從居民城市空間變成連續(xù)多樣的空間，大尺度的空間會(huì)出現(xiàn)，也會(huì)更加豐富多樣。而從企業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看，這一趨勢(shì)也是很明顯的，至少大地產(chǎn)開發(fā)商有這個(gè)趨勢(shì)。以萬(wàn)科為例，以前是做生活空間的提供者，現(xiàn)在做服務(wù)者、城市配套服務(wù)商，而且業(yè)務(wù)的發(fā)展模式也會(huì)非常多元。

的確，城市化往往意味著城市人口、產(chǎn)業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，“城市運(yùn)營(yíng)”的發(fā)展模式對(duì)房企提出更高要求的同時(shí)，也為房企提供了新的發(fā)展機(jī)遇。相比于快周轉(zhuǎn)、流量型的住宅開發(fā)，“城市運(yùn)營(yíng)”在外界看來(lái)也折騰得多。有業(yè)內(nèi)人士表示，城市運(yùn)營(yíng)商最核心的痛點(diǎn)就包括開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，不僅預(yù)算龐大，耗費(fèi)管理精力，還無(wú)法抵抗市場(chǎng)周期風(fēng)險(xiǎn)。

而隨著自持型物業(yè)的增加，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何讓現(xiàn)金流快速回正也需要積極探索。一般來(lái)說(shuō)，定位于城市運(yùn)營(yíng)商的房企，基本須具備前瞻性、充裕的資金以及專業(yè)的開發(fā)能力，來(lái)完成大體量項(xiàng)目的不確定性轉(zhuǎn)移。

張海濤表示，做好“城市運(yùn)營(yíng)商”要從多個(gè)方面來(lái)考慮：比如創(chuàng)新力、整合能力、開發(fā)定位等都需要綜合考慮。

朱恒源表示，住宅產(chǎn)業(yè)所謂的消費(fèi)升級(jí)，其實(shí)不單單指?jìng)€(gè)人偏好的升級(jí)，應(yīng)該是整個(gè)社會(huì)形態(tài)的升級(jí)。而在社會(huì)形態(tài)的升級(jí)過(guò)程中，會(huì)發(fā)展出對(duì)于居住和生活條件的新需求，這也和每一個(gè)普通人的生活密切相關(guān)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。