房企9月銷售均價環(huán)比下調 50家房企拿地金額漲48%

雖然“十一”黃金周全國多個城市的樓市迎來蕭條期，但在“金九銀十”的開頭月，房地產企業(yè)的表現(xiàn)仍然可圈可點。根據(jù)中原地產的統(tǒng)計，27家發(fā)布9月銷售業(yè)績的房企，銷售額仍然處于高峰，但是相比8月，這27家企業(yè)的簽約均價出現(xiàn)了環(huán)比下調，且部分房企的銷售面積也已環(huán)比減少。調控之壓下，房企年終及明年上半年的銷售業(yè)績備受考驗。

銷售面積及均價環(huán)比下滑

10月10日晚間，萬科發(fā)布9月銷售業(yè)績，數(shù)據(jù)顯示，9月萬科實現(xiàn)銷售面積272.9萬平方米，銷售金額463.2億元。2017年1-9月，公司累計實現(xiàn)銷售面積2664.5萬平方米，銷售金額3961億元。在前三季度萬科的銷售金額已經超過了去年全年的3647億元。

不過從單月看，萬科9月的銷售面積出現(xiàn)了環(huán)比下滑，8月，萬科實現(xiàn)銷售面積273.9萬平方米，銷售金額370.4億元。萬科在9月的銷售面積環(huán)比8月下跌0.37%。

同樣，保利地產8月實現(xiàn)簽約面積157.53萬平方米；實現(xiàn)簽約金額229.88億元。保利地產9月簽約面積環(huán)比下降1.16%；簽約金額環(huán)比下降4.33%。另外，華潤、富力等企業(yè)同樣出現(xiàn)銷售面積的環(huán)比下滑。

除了銷售面積的環(huán)比下滑外，房地產企業(yè)的簽約價格也出現(xiàn)環(huán)比下滑。根據(jù)中原地產的統(tǒng)計，已發(fā)布9月業(yè)績的27家房地產企業(yè)中，9月單月的合計銷售額達到了2354.6億元，環(huán)比上漲18%，但是相比8月，這27家企業(yè)的簽約均價則出現(xiàn)了環(huán)比3%的下調。

在行業(yè)人士看來，雖然成交金額明顯上漲，但是因為一二線城市的調控政策毫不放松，這也導致9月房企開始面對環(huán)比銷售面積和銷售均價的下滑，且這一趨勢將延續(xù)至年底。

50家房企拿地金額上漲48%

不得不承認的是，雖然樓市調控重壓，但從全國市場看，截至9月底，房地產銷售面積與金額再次刷新歷史同期紀錄，預計全年房地產銷售金額與面積將再次創(chuàng)造歷史紀錄。房企也將收獲歷史最豐收一年。

此外，房企年度目標平均完成已經超過80%，預計大部分企業(yè)將在10-11月完成年度目標。例如，華潤置地已突破千億元，前9月銷售1006億元，按年增26%；融創(chuàng)前9月銷售額約2080.7億元。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，當前房地產去庫存任務已初步完成，一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12個月以下。此外，因為過去兩年多的火爆樓市還在作用于今年的房企業(yè)績，由于2015、2016年的銷售火爆，房企可結算貨值充沛，業(yè)績較為穩(wěn)健。

與之相對的是，房地產企業(yè)對于土地的熱情依然不減。中原地產的另一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2017年前9月，拿地最積極的50大房企合計拿地金額達到了17711.8億元。與2016年同期50大房企拿地金額11937億元對比，漲幅達到了48%。這50家房企中，前9月拿地金額超過100億元的企業(yè)有49家，而在去年同期只有37家。

“拿地積極與前9月的業(yè)績良好直接相關。雖然一二線城市調控效果明顯，但從全國房地產數(shù)據(jù)看，房企在收獲了刷新歷史紀錄的2016年后，資金情況空前寬裕，在去庫存之后，大部分標桿房企都開始積極拿地。”張大偉如是分析。

2018年上半年房企風險加大

土地儲備的不斷增加意味著未來兩年房企的可售貨源增加，但是在調控不斷深化的背景下，能否消化順利的問題隨之而來。

行業(yè)人士指出，從房企拿地的區(qū)域看，房企對于熱點區(qū)域、優(yōu)質屬性地塊依然拼搶，例如南京、蘇州、廈門等2016年的二線城市“四小龍”地價依然處于高位，即使在地方政府設置了多重調控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然多家企業(yè)以突破上限的價格拼搶。再例如，北京今年出讓的土地全部對于房屋銷售價格進行了限制，房企的盈利空間縮小，但是依然受到開發(fā)商的熱捧；這也從側面反映了開發(fā)商的拿地策略及對于后市的判斷。

張大偉進而表示，大企業(yè)因為資金成本等優(yōu)勢，布局合理，依然能夠保持上漲的速度，但是并非所有企業(yè)都能幸運。根據(jù)房地產企業(yè)發(fā)布的半年報，不少企業(yè)的成績單已經受到了調控的影響，例如，北京區(qū)域龍頭首開的2017年上半年并不順利。據(jù)首開發(fā)布的半年報顯示，實現(xiàn)營業(yè)收入111.69億元，同比下跌10.3%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤3.16億元，同比下降66.35%。

業(yè)界分析，首開凈利潤大降的原因與該公司經營策略有關，除了重點布局的一二線城市受到限購與限價的雙重調控之外，京內項目去化慢、京外項目盈利能力不佳都對首開凈利潤下滑造成影響。

因此，行業(yè)人士判斷，除了布局合理的大型房地產企業(yè)外，會有更多的房企在年終會受到調控波及。“大部分房企都在2016年拿了比較高價的地，這種情況下，對未來房價上漲預期非常高，而調控又導致房價上漲難度非常大。資金成本逐漸增加，對于2017年來說，各種融資渠道壓力逐漸增加，對于很多房企來說，資金鏈的風險逐漸積累。從資金及銷售等方面看，2018年上半年房企的風險可能加大。”張大偉如是說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。