開發(fā)商年底保業(yè)績“扛價難”

“9·30”房地產(chǎn)市場調(diào)控過去整整一年，樓市調(diào)控的步伐并沒有停止，日前全國樓市又有8個城市加入或加碼調(diào)控，10月9日，三亞也加入調(diào)控升級行業(yè)。樓市進入深度調(diào)整階段，隨之而來的是，開發(fā)商業(yè)績難免受到波及，此前調(diào)高年度業(yè)績的開發(fā)商也許并未預料到政策如此持久深入，對于一些企業(yè)而言，要么如寒潮在即，要么逆水行舟。大潮退后，才知道誰在“裸游”。

調(diào)控政策繼續(xù)加碼

這一年對于中國房地產(chǎn)市場而言絕對是不平凡的一年，從供給端發(fā)力，建立購租并舉的多元供給體系，在一定程度上正在打破過去調(diào)控的周期性輪回。“房子是用來住的，不是用來炒的”，這句樸素的大白話，正在不斷成為現(xiàn)實。

今年9月22日，西安、南寧、長沙、南昌、貴陽和重慶6個城市同時出臺調(diào)控政策，繼而石家莊、無錫等城市跟進，這意味著調(diào)控的力度并沒有減弱，相反，房地產(chǎn)市場的環(huán)境并不允許短期政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，未來房價上漲壓力較大的城市，調(diào)控壓力依然從緊。

數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年9月30日，全國范圍內(nèi)已經(jīng)有近60個城市被納入調(diào)控范圍，126條限購政策、166條限貸政策，15個城市對于二套房實行“認房又認貸”的政策，其中北京、廊坊、杭州、南京、成都、廈門、保定等多個城市有4輪及以上的政策加碼。

以本輪調(diào)控政策最為密集的北京為例，調(diào)控呈現(xiàn)明顯的“從需求端到供給端，從短期調(diào)控到長效機制”的演變路徑。具體表現(xiàn)從“限購限貸限售”+“堵漏”抑制需求端熱度，再到落實供地計劃、推出“共有產(chǎn)權(quán)”等供給側(cè)政策；從短期行政調(diào)控到構(gòu)建“購租并舉”的長效機制等。

后調(diào)控時代的變與不變

據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)分析，在調(diào)控政策影響下，樓市逐漸平穩(wěn)、冷靜，即使沒有調(diào)控政策的城市，大多購房者持觀望態(tài)度，樓市整體趨向理性。市場呈現(xiàn)出短期購房需求回落、租賃市場正在加速崛起、房貸成本有所上升、土地供應(yīng)制度改革四大變化。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)對北京商報記者表示，預計隨著后續(xù)更多政策加入，以及各級政府調(diào)控從嚴執(zhí)行、供應(yīng)端預售許可證的從嚴審批、部分投客退場，上半年全國核心一二線城市商品住宅市場的成交表現(xiàn)已經(jīng)“量跌”的趨勢在未來還會持續(xù)。但相對來說，需求尤其是改善換房需求依然存在、人口繼續(xù)向城市圈集中、貨幣環(huán)境沒有根本變化、土地供應(yīng)依舊剛性這四點支持后市樓市向好的變化依然存在。

去年“9·30”調(diào)控以后，楊現(xiàn)領(lǐng)提出一線城市成交以“換房”為主的判斷。在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，需求尤其是換房需求依然存在，是實打?qū)嵉母纳菩托枨?，換房也意味著供給和需求會發(fā)生同步變化。這對調(diào)控形成的挑戰(zhàn)就是，抑制需求的同時，供給也在減少，市場供需矛盾不會發(fā)生實質(zhì)性改變。

分析人士表示，由此開發(fā)商將調(diào)整姿勢，首先，上半年整體“量跌價穩(wěn)”的局面有望出現(xiàn)微妙變化，進入下半年，沖刺年度銷售指標、資金兌付等壓力下，開發(fā)商很可能轉(zhuǎn)為“保量”，而消失很久的“以價換量”可能再現(xiàn)江湖。

房企擴張沖動與業(yè)績壓力

目前來看，開發(fā)商對樓市判斷也會出現(xiàn)分歧，一些企業(yè)開始放緩拿地節(jié)奏。如恒大宣布實施土地儲備負增長計劃；萬達輕資產(chǎn)戰(zhàn)略繼續(xù)進行到底，拋售了13個文旅城和77家酒店之后，萬達就只剩下了萬達廣場這個核心資產(chǎn)。但千億房企中，中海、華潤、金地、綠城等沖擊第一陣容的企業(yè)則仍持積極拿地投資意愿。

對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，企業(yè)規(guī)?；陌l(fā)揮慣性仍然驅(qū)動房企繼續(xù)擴張。區(qū)域化的房企急于全國化的市場布局，全國化的房企急于布局全球核心城市的戰(zhàn)略擴張。一方面，在規(guī)?；瘮U張過程中，市場的優(yōu)勢確實在向一部分優(yōu)質(zhì)品牌房企集中，另一方面，大部分房企在樓市已經(jīng)進入下半場的市場背景下仍然有規(guī)?；瘮U張的沖動。

但剛剛過去的黃金周多地樓市新房成交慘淡。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國慶黃金周期間，熱點城市樓市出現(xiàn)下調(diào)現(xiàn)象，其重點監(jiān)測的30個城市（其中部分城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)暫停無法統(tǒng)計）網(wǎng)簽大幅下調(diào)，平均跌幅達到了八成，成交量創(chuàng)2014年來最低。

同時，中國指數(shù)研究院監(jiān)測的19個重點城市中，日均成交面積同比去年下滑51.4%，其中，一線城市成交面積降幅高達七成，而三線城市成交面積也下滑超過五成。

一位不愿具名的分析人士表示，“金九銀十”之所以沒有迎來開發(fā)商想要的結(jié)果，最大的原因是開發(fā)商沒有拿出誠意，他們還在豪賭政策松綁，結(jié)果如意算盤被打翻。未來，開發(fā)商不得不重新定位自己的目標，調(diào)整自己的銷售方案，實打?qū)嵉亟祪r賣房，不能打著降價的幌子暗地里捆綁銷售，這樣才能帶來銷售業(yè)績增長。

與此同時，開發(fā)商的“錢袋子”也在面臨壓力。據(jù)近日同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計700.534億元，環(huán)比8月的621.98億元增加了12.63%。但房企境內(nèi)發(fā)行公司債渠道在繼續(xù)保持收緊，越來越多的房企開辟多元化融資渠道。在張宏偉看來，雖然非傳統(tǒng)渠道能解決部分資金問題，但是融資成本高?？梢钥吹?，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進行，限購限貸之后，大多數(shù)房企仍然資金緊張，尤其是之前拿了不少高價地的企業(yè)，將在四季度面臨資金鏈壓力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。