前9月全國住宅用地出讓金猛增42% 三四線城市房價上漲值得警惕！

一面是剛剛過去的黃金周樓市遇冷，一面是前9月全國住宅用地出讓金猛增42%，50大房企拿地1.77萬億，樓市和土地市場似乎正在經(jīng)歷“冰火兩重天”。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年1-9月，全國300個城市土地出讓金總額為26384億元，同比增加35%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額21665億元，同比增加42%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)房企繼續(xù)積極拿地，截至9月，拿地最積極的50大房企合計拿地金額達(dá)到了17711.8億。與2016年同期50大房企拿地金額11937億對比，漲幅達(dá)到了48%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，雖然一二線城市調(diào)控效果明顯，但從全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，房企在收獲了刷新歷史記錄的2016年后，資金情況空前寬裕，在去庫存之后，大部分標(biāo)桿房企都開始積極拿地。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，樓市和土地市場的不同步反應(yīng)，恰是因為供需之間存在差異，需求的釋放往往是快速型的，所以要進(jìn)行各類管控。從供應(yīng)土地到最后形成可售房源土地市場的供應(yīng)量的釋放是需要一個周期的，至少需要8個月的周期，所以這也是對此前供地思路的反思，即需要積極補(bǔ)庫存。

嚴(yán)躍進(jìn)說，土地市場的主角更多的是大型房企，這些大型房企在去年銷售業(yè)績不錯的情況下，有較為明顯的拿地需求的，補(bǔ)庫存導(dǎo)向很明顯，而且各類企業(yè)都有提高銷售目標(biāo)的雄心，所以會有類似積極拿地的土地儲備動作。

主要城市供需雙漲地價增加

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年1-9月，全國300城市土地供需總量較去年同期均有增長，地價整體呈上漲態(tài)勢，但漲幅有所收窄，土地出讓金同比增加逾三成。上半年，一二線城市調(diào)控深化，需求外溢至周邊三四線城市；三季度以來，一二線城市繼續(xù)落實調(diào)控，平均溢價率同比均降，一線供應(yīng)繼續(xù)放量，三四線延續(xù)上半年升溫態(tài)勢，9月底，南昌、重慶等多城扎堆發(fā)布調(diào)控新政，四季度土地市場將再迎新一輪政策緊縮期，落實調(diào)控、確保平穩(wěn)仍是房地產(chǎn)市場的主旋律，保證供給與調(diào)控將繼續(xù)成為工作重點(diǎn)。

分城市來看，一線城市供地持續(xù)加碼，前三季度供應(yīng)量均有增加，帶動成交量隨之上漲，出讓金總額同比增逾四成；二線城市堅持“分類調(diào)控、因城施策”，前三季度平均溢價率均有下滑，收金同比漲幅較去年同期大幅收窄；需求外溢致熱點(diǎn)城市周邊三四線城市成為各企業(yè)布局新戰(zhàn)場，土地市場供求升溫，收金及均價同比上漲。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2017年1-9月全國土地出讓金排名前二十城市成交總額為14800.3億元，同比增加19%，上榜門檻達(dá)238.5億元，同比上漲近52億元。1-9月北京供應(yīng)量顯增，助推成交量及收金走高，前三季度出讓金總額達(dá)1847.4億元居全國首位，今年年度收金將有可能突破2000億。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者采訪時說，從土地出讓金的規(guī)模來看，當(dāng)前供應(yīng)端和需求端似乎正發(fā)生不同的演進(jìn)路徑。對于需求端，以防范資產(chǎn)泡沫為重點(diǎn)，進(jìn)行了包括限購、限貸、限售等制度約束。而在供應(yīng)端，考慮到此前國土資源部的各類新的管控政策和鼓勵政策，尤其是庫存不足的城市需要積極增加供地，所以供應(yīng)端的趨勢不斷明顯。

嚴(yán)躍進(jìn)說，現(xiàn)在一些三四線城市的供地節(jié)奏也在加快，如類似上海周邊的嘉興等市場，就呈現(xiàn)了比較明顯的供地節(jié)奏。而土地供應(yīng)的同時，地價一般也呈現(xiàn)了只漲不跌的狀態(tài)，所以類似土地出讓金增加也是符合預(yù)期的。

房企拿地依然加速

在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯的拿地加速過程中。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示年內(nèi)房企繼續(xù)積極拿地，截至2017年9月，拿地最積極的50大房企合計拿地金額達(dá)到了17711.8億。與2016年同期50大房企拿地金額11937億對比，漲幅達(dá)到了48%。

在50家企業(yè)中，2017年前9月拿地超過100億的有49家企業(yè)，而在2016年同期只有37家，在2017年前9月拿地200億以上的企業(yè)有26家。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，出現(xiàn)拿地加速的原因主要集中在，房企雖然在一二線城市受到調(diào)控影響，成交放緩，但全國房地產(chǎn)銷售額依然刷新歷史記錄，三四線城市，特別是部分熱點(diǎn)三線城市，房企搶地現(xiàn)象明顯。

張大偉說，整體看，房企拼規(guī)模趨勢加劇，預(yù)計2017年超越千億銷售額的企業(yè)將刷新歷史記錄達(dá)到15家左右，最近2年的樓市高峰期下，房企銷售額爆發(fā)，補(bǔ)庫存趨勢持續(xù)，資金雖然有所收緊，但銷售回款等依然可以支持標(biāo)桿房企拿地，所以整體看，不論是一二線城市還是三線城市，土地市場依然處于相對高溫中。

房企已經(jīng)在積極拿地，最近特別是部分三四線城市，土地競爭激烈。三線城市的溢價率則有明顯上升，包括揚(yáng)州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市溢價率在熱點(diǎn)城市中排名前十。與往年相比，包括：佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚(yáng)州等三線城市進(jìn)入了賣地百億城市行列，三線城市土地市場明顯升溫。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者國慶節(jié)期間走訪了河南省駐馬店市多家房地產(chǎn)開發(fā)項目，售樓部人員均表示項目一開盤，期房就被認(rèn)購?fù)戤?。僅有的幾套準(zhǔn)現(xiàn)房，要么是頂層，要么是因認(rèn)購人辦理貸款等客觀原因申請退房。一位購房者在駐馬店市政府附近購買的房產(chǎn)，已從2013年的單價3000元，漲到了5000多元。恒大名都售樓部項目一位置業(yè)顧問表示，除了在建的一期、二期項目，恒大還在駐馬店市其他地區(qū)拿了多塊土地。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三四線城市房價上漲的趨勢是值得警惕的，尤其是一些東部的三四線城市，房價近期上漲比較明顯，類似城市的限售等政策也需要積極出臺，否則會出現(xiàn)各類價格泡沫。從調(diào)控的方向看，近期包括桂林三亞等城市的限售等政策，都說明了若不想影響三四線去庫存，那么限售比限購政策或是更有效。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。