供應(yīng)端再發(fā)力：國(guó)土部敦促已供土地開(kāi)發(fā)

這是繼上半年敦促熱點(diǎn)城市加大供地之后，監(jiān)管層在供應(yīng)端的再度發(fā)力。熱點(diǎn)城市的在途商品房規(guī)模龐大，在去庫(kù)存效果明顯、部分城市去化周期降至低位的情況下，若能成功刺激這部分庫(kù)存入市，將有助于平衡市場(chǎng)的供需關(guān)系。

需求端限制性政策不斷加碼之時(shí)，監(jiān)管層在供應(yīng)端有了新一輪發(fā)力。

來(lái)自國(guó)土資源部的信息顯示，9月下旬，國(guó)土部部署開(kāi)展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查，檢查范圍包括70個(gè)大中城市和熱點(diǎn)城市蘇州市。國(guó)土部表示，此次檢查目的是促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給。

這是繼上半年國(guó)土部、住建部敦促熱點(diǎn)城市加大供地之后，監(jiān)管層在供應(yīng)端的再度發(fā)力。雖然發(fā)力點(diǎn)不同，但目標(biāo)均指向了熱點(diǎn)城市。

按照正常的開(kāi)發(fā)周期，土地從出讓到形成住房供應(yīng)，通常需要一到兩年的時(shí)間。但由于各種原因，實(shí)際的開(kāi)發(fā)周期往往會(huì)延長(zhǎng)，部分地塊甚至?xí)欢诜e達(dá)10年之久。分析人士認(rèn)為，熱點(diǎn)城市的在途商品房規(guī)模龐大，在去庫(kù)存效果明顯、部分城市去化周期降至低位的情況下，若能成功刺激這部分庫(kù)存入市，將有助于平衡市場(chǎng)的供需關(guān)系。

土地交易逐年下降

據(jù)悉，國(guó)土資源部明確了三個(gè)檢查工作環(huán)節(jié)，包括城市開(kāi)展自查，省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)指導(dǎo)、現(xiàn)場(chǎng)抽查核實(shí)和督導(dǎo)，以及國(guó)土資源部調(diào)研、督導(dǎo)。檢查內(nèi)容是2013年1月1日以來(lái)住宅用地出讓合同執(zhí)行情況，重點(diǎn)是按時(shí)開(kāi)工、竣工情況和出讓價(jià)款繳納情況。

除71個(gè)重點(diǎn)城市外，省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)可以將2016年以來(lái)房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲較快的其他城市納入檢查范圍。

按照國(guó)土部的工作部署，各省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)將于今年11月30日前完成檢查、提交報(bào)告。國(guó)土部還表示，此次檢查目的是促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給。通過(guò)檢查督促加快住宅用地開(kāi)發(fā)建設(shè)，有助于改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

這是今年在供應(yīng)端發(fā)力的第二項(xiàng)重大舉措。

今年4月6日，住建部、國(guó)土部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求商品住房庫(kù)存消化周期6-12個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。同時(shí)要求各地盡快編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，統(tǒng)籌安排中期(五年)和近三年的住房建設(shè)所需用地。

隨后，熱點(diǎn)城市明顯加大推地節(jié)奏，并發(fā)布中長(zhǎng)期供地計(jì)劃。土地市場(chǎng)也在此后迅速升溫。

出于“去庫(kù)存”的考量，過(guò)去幾年，政府部門(mén)主動(dòng)收縮了土地供應(yīng)規(guī)模。加之市場(chǎng)預(yù)期不甚明朗，交易規(guī)模也呈下降趨勢(shì)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2013年至2016年，房地產(chǎn)企業(yè)的年度購(gòu)置土地面積分別為38814萬(wàn)平方米、33383萬(wàn)平方米、22811萬(wàn)平方米和22025萬(wàn)平方米，逐年下降。

進(jìn)入2017年，土地交易才首度出現(xiàn)正增長(zhǎng)。前8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積14229萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.1%。

有分析人士指出，按照正常的開(kāi)發(fā)周期，新成交的土地最快也要在明年形成供應(yīng)。因此，要想迅速改變當(dāng)前的供需緊張局面，只能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上挖潛，“督促已供土地開(kāi)發(fā)”就成為最直接的方式。

    根據(jù)易居克而瑞的一份報(bào)告，截至2017年8月底，80個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為39827萬(wàn)平方米，同比減少 11.0%。觀(guān)察歷史數(shù)據(jù)，相當(dāng)于2013年8月的水平，即庫(kù)存規(guī)模跌回到了四年前的水平。80城市的新房去化周期僅為10.2個(gè)月，比上一個(gè)高點(diǎn)(2014年中)幾乎減半。

在途房源規(guī)模龐大

按照正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，從土地成交到形成房屋供應(yīng)，通常需要1-2年的時(shí)間。也即，在2014年至2015年出讓的土地，目前至少已經(jīng)完全形成供應(yīng)。

但實(shí)際情況往往并非如此。“大部分時(shí)候，開(kāi)發(fā)商不是按照慣常的節(jié)奏在運(yùn)作。”10月12日北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，市場(chǎng)好的時(shí)候，企業(yè)希望抬高價(jià)格，會(huì)有意放緩開(kāi)發(fā)和入市節(jié)奏，甚至進(jìn)行“捂盤(pán)”；市場(chǎng)不好的時(shí)候，企業(yè)更會(huì)主動(dòng)把節(jié)奏壓下來(lái)。

該人士認(rèn)為，只有在市場(chǎng)由冷轉(zhuǎn)熱之際，開(kāi)發(fā)和供應(yīng)節(jié)奏才會(huì)加快。但若拉長(zhǎng)周期來(lái)看，這個(gè)時(shí)間段相對(duì)較短。

上述人士還指出，2016年以來(lái)，市場(chǎng)進(jìn)入旺季，大量的庫(kù)存得以消化。但到2017年，隨著限購(gòu)、限價(jià)、限售等政策的強(qiáng)化，開(kāi)發(fā)商既面臨盈利難題，又對(duì)后市的預(yù)期存有疑慮，因此普遍放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏。這種情況在調(diào)控相對(duì)嚴(yán)厲的熱點(diǎn)城市最為明顯。

今年3月，北京發(fā)布的“3?17新政”中，即有下述條款：加強(qiáng)調(diào)度，督促“1300萬(wàn)平方米已拿地未開(kāi)工、950萬(wàn)平方米已開(kāi)工未入市”的在途商品住房項(xiàng)目加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，盡快形成商品住房供應(yīng)。

按照北京市住建委的解讀，商品住宅庫(kù)存不只是已經(jīng)辦理了銷(xiāo)售手續(xù)還沒(méi)賣(mài)出的房子，還包括拿地未開(kāi)工和開(kāi)工未銷(xiāo)售的房源。“這些房源是距離實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)最近的，對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的影響也較大。”這兩個(gè)階段的房源，初步統(tǒng)計(jì)有20萬(wàn)套左右，是去年北京新房銷(xiāo)售量的兩倍多。

此次國(guó)土部的檢查，與這一環(huán)節(jié)有著較大的重合度。且比照北京的情況，這部分房源應(yīng)不在少數(shù)。分析人士認(rèn)為，一旦入市，對(duì)于改善市場(chǎng)供需關(guān)系大有裨益。

在土地開(kāi)工環(huán)節(jié)，已有相關(guān)規(guī)定予以約束。2012年6月，國(guó)土部發(fā)布的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，閑置土地未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)一年的，按出讓價(jià)20%繳納土地閑置費(fèi)。未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)兩年的，無(wú)償收回。

一位接近國(guó)土資源部的專(zhuān)家向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這一規(guī)定并不能完全解決問(wèn)題。“有些開(kāi)發(fā)商按時(shí)開(kāi)工，但會(huì)通過(guò)各種手段拖延工期，或者在竣工后遲遲不拿預(yù)售證。”

該人士認(rèn)為，國(guó)土部在開(kāi)竣工環(huán)節(jié)予以督導(dǎo)，會(huì)加速庫(kù)存形成實(shí)際供應(yīng)，能夠在一定程度上改善市場(chǎng)供需關(guān)系。但這一動(dòng)作仍無(wú)法保證竣工后的項(xiàng)目盡快入市。他認(rèn)為，若監(jiān)管層意圖在供應(yīng)端發(fā)力，不排除未來(lái)出臺(tái)強(qiáng)化入市的相關(guān)措施。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。