限售波及50城 北京為何無戰(zhàn)事？

國慶過后，樓市仍不平靜。10月12日，浙江省紹興市、云南省昆明市和山西省太原市同日宣布房地產(chǎn)限售政策，至此，今年這輪限售潮已經(jīng)增至50個(gè)，限售周期2-10年不等。這在長達(dá)十幾年的房產(chǎn)調(diào)控史上可謂頭一遭。

9月底的10天之內(nèi)，12個(gè)城市發(fā)布了樓市調(diào)控升級(jí)的消息，其中8個(gè)城市采取了限售措施。

也有城市限售期延長。10月10日，海南省的?？?/strong>、三亞、萬寧和陵水四市縣對(duì)居民家庭或企事業(yè)單位、社會(huì)組織新購買的住房限制轉(zhuǎn)讓年限，暫按規(guī)定統(tǒng)一提高到5年執(zhí)行。

眼瞅著限售政策紛紛加碼，不少人在猜測，北京會(huì)跟進(jìn)嗎？

北京會(huì)跟進(jìn)嗎？

不管問這個(gè)問題的人是希望北京跟進(jìn)還是不希望跟進(jìn)，房金姐給出的答案都是：不會(huì)。至少近期不會(huì)，除非房價(jià)再次快速上漲。

為什么呢？

從北京房市的基本面看，限售政策的出臺(tái)完全沒必要。

翻一下新聞就可以知道，出臺(tái)限售政策的這50城市都是近期房價(jià)上漲較快、房市過熱的城市，換句話說就是炒房行為相對(duì)嚴(yán)重的城市。

投機(jī)客炒房，會(huì)盡可能利用金融杠杠，布局多套房產(chǎn)。然后在房價(jià)上漲周期內(nèi)，出逃獲利，基本不會(huì)持有太長時(shí)間。

而限售政策，人為地增加了持有房產(chǎn)的時(shí)間，將嚴(yán)重打擊到炒短線、且快進(jìn)快出的投資者，隨之降低高漲的跟風(fēng)投資熱情，也就是說，限售政策能一定程度影響到短期炒房行為。

但就目前北京的情形來看，北京的清冷房市早已經(jīng)讓投機(jī)客敬而遠(yuǎn)之了。

距離北京去年“930新政”出臺(tái)已經(jīng)滿一年，如今首套普通自住房的首付35%，二套首付60%，二套非普通首付80%，三套拒貸。

此外，“首套房房貸利率上浮5%-10%成為主流”、“離婚一年內(nèi)房貸按二套房執(zhí)行”、“商住房限購”、“嚴(yán)查中介”、“查處小產(chǎn)權(quán)房”、“集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”、“共有產(chǎn)權(quán)住房”等一系列配套政策陸續(xù)出臺(tái)。

一系列組合拳打下來，投機(jī)客的資金成本已經(jīng)被抬至歷史最高位，現(xiàn)在北京炒房已經(jīng)無利可圖了。

北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 1-8月，北京市商品房銷售面積為526.9萬平方米，同比下降44.8%。其中，住宅銷售面積為344.6萬平方米，下降39%――投機(jī)需求已被擠出。

因此，這個(gè)階段再出臺(tái)針對(duì)短期投機(jī)客的限售政策已無必要。

限售是把雙刃劍

其實(shí)，北京對(duì)于房產(chǎn)出售端，早已有所限制，那就是對(duì)于房產(chǎn)持有“滿二”“滿五”“唯一”等不同情形在稅費(fèi)方面的不同規(guī)定，在當(dāng)下單套房價(jià)動(dòng)輒千萬的情形下，即使是增加一個(gè)點(diǎn)的稅費(fèi)通常也高達(dá)幾十萬，這對(duì)于短期投機(jī)買賣已經(jīng)產(chǎn)生了有效的控制作用。因此，即使出臺(tái)限售政策，也不過是對(duì)原有政策的升級(jí)而已。

更重要的是，限售是把雙刃劍，輕易出手，未必就利大于弊。

房地產(chǎn)市場無論再怎么特殊，也是一個(gè)市場，要遵循基本的市場規(guī)律，市場最基本的規(guī)律就是供求關(guān)系，要想價(jià)格穩(wěn)定甚至下行，唯一的辦法就是加大供應(yīng)，而限售政策的實(shí)質(zhì)是減少供應(yīng)，供應(yīng)少了，供不應(yīng)求，房價(jià)怎么會(huì)下降？所以這就注定限售政策將是非常時(shí)期短期政策，不到萬不得已不會(huì)出臺(tái)。

當(dāng)然，限售政策也可以作為樓市將持續(xù)調(diào)控的信號(hào)，幫助樓市穩(wěn)定預(yù)期，進(jìn)而為推出房地產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)登記等長效機(jī)制贏得時(shí)間，但即便如此，權(quán)衡利弊，也不會(huì)將出臺(tái)時(shí)機(jī)選擇在房市下行通道中。

一線防漲，二線防跌

在房金姐看來全國樓市區(qū)域特征明顯，目前仍是冰火兩重天。北京房價(jià)以比今年3月下滑20%左右，而在成都、杭州、長沙等城市，新盤銷售仍然火爆。

因此在調(diào)控目標(biāo)上，有所區(qū)別。

目前階段，一線城市的調(diào)控目標(biāo)是防漲，二線城市調(diào)控目標(biāo)是防跌，三四線城市的調(diào)控目標(biāo)仍然是去庫存。

一線城市以二手房交易為主，新增供應(yīng)有限，如果再限售，供應(yīng)更少，不利于防“漲”；

二線城市此輪上漲，涌入不少投資客。投資客以買新盤為主，想要短期獲利，大量獲利盤如果賣出，勢必對(duì)市場造成沖擊。限售鎖定一定時(shí)間不讓賣，最主要是防跌。

三四線城市人口流出等原因，供應(yīng)量大需求量少，仍然去庫存，限購限售的少。但是也要謹(jǐn)防次輪操作后的深度套牢風(fēng)險(xiǎn)。

因此，限售場上，北京無戰(zhàn)事。