“限售”能否成為太原樓市拐點？

“限購”抑制投資需求，“限售”控制交易，“限貸”收緊流動性，“限價”直接抑制價格，“限離”為政策打補丁……

今年9月份以來，全國52個城市先后出臺以“限售”為重點的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

在密集“限售”政策出臺以后，被社會各界稱為史上最認真和單月出臺政策最多的一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，盡管政策力度各異，但房地產(chǎn)市場政策環(huán)境日漸從緊的趨勢，已明確建立。

向來獨善其身的太原，在“限售潮”大舉襲來的時刻，太原市房管局也于近日發(fā)布“限售令”，對取得《不動產(chǎn)權證》和《房屋所有權證》之日起不滿2年的二手房進行限售。這輪轟轟烈烈的“限售”，將對太原房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響？它能否成為太原房價拐點？

“限售”新政將成長效機制？

國內(nèi)一位研究房地產(chǎn)的著名經(jīng)濟學家認為，相比最嚴厲的新購住房5年內(nèi)不得上市交易的石家莊而言，太原市2年內(nèi)不得上市交易的政策，已算溫和。

根據(jù)太原市房管局10月12日發(fā)布的新政《關于控制二手住房短期交易轉(zhuǎn)讓的通知》來看：太原市轄城六區(qū)新購住房取得《不動產(chǎn)權證》或《房屋所有權證》的，自取得《不動產(chǎn)權證》或《房屋所有權證》之日起，滿2年方可交易轉(zhuǎn)讓。拆遷安置房上市首次交易，以及繼承、離婚分割、直系親屬間贈與和轉(zhuǎn)讓不受此項規(guī)定限制。同時，建立二手房短期交易轉(zhuǎn)讓審查機制，對取得《不動產(chǎn)權證》或《房屋所有權證》未滿兩年、但因債務糾紛等特殊原因確需交易轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)審查同意后方可交易轉(zhuǎn)讓。

對于該項政策，太原房管局相關負責人表示，此舉堅持了“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，規(guī)范了房地產(chǎn)市場秩序，抑制了房地產(chǎn)泡沫，維護了消費者合法權益，遏制了住房炒買炒賣。

目前，在此輪轟轟烈烈的“限售”潮中，全國限售城市已增至52個。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，本次‘限售’政策須取得不動產(chǎn)權證滿2年或3年后，個別城市更長時間方可轉(zhuǎn)讓，‘限售’的目的極為明確：首先是將活躍樓市需求凍結并后置，避免快進快出的投資投機炒房行為，促使當前樓市降溫；其次為樓市后續(xù)房地產(chǎn)稅立法和樓市長效機制建立、不動產(chǎn)登記等政策調(diào)整爭取更多時間，尤其是樓市長效調(diào)控機制相關的準備措施。他認為，近期內(nèi)一些市場熱度偏高的城市都會跟進“限售”。

省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長于世瑋認為，在樓市“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，多地密集出臺“限售”政策，向市場傳遞了調(diào)控不放松的明確信號，有利于穩(wěn)定市場預期。他說，分類調(diào)控、因城施策和“限購”、“限售”、“限貸”等措施也是房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分。太原市房管局出臺的“限售”政策，精準、適度，對省城房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展一定會產(chǎn)生積極影響，起到積極作用。

省城樓市“泰然處之”？

盡管太原樓市“限售”新政已推行幾日，但記者走訪多家樓盤后發(fā)現(xiàn)，大部分售樓處并未受到新政影響，到訪量依舊和往常相差無幾。從目前情況看，面對“限售”新政襲來，太原樓市依舊“泰然處之”。

省城某熱銷樓盤營銷經(jīng)理透露：由于政策剛剛出臺，一些購房者對于新政尚未知曉，從購房者對新政的反應來看，客戶到訪量并沒有太大變化。此次政策，政府意在保護太原房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，不是限購，而是較為溫和的限售，對購房者的購買門檻限制沒有影響，對剛需客戶也影響甚微?！百彿空吒P心的房價也依舊變化不大，成交量也要看一周之后數(shù)據(jù)如何。但是短期投資風險增加，反過來看，對準備長期持有的剛需購房者卻是利好。”

長期關注房地產(chǎn)的溫女士對“限售”新政的影響并不看好，她認為，這個政策出臺不溫不火，對太原房地產(chǎn)市場的整體影響不會太大。如果是針對商品房實行限價，那么這對于加大去庫存的力度，對老百姓來說還算利好；但僅僅是針對二手房有可能增加出租房房源，對租房房價不會有太大沖擊。整體上和以前沒什么區(qū)別，有可能還會造成二手房市場房源緊張。

對于剛剛開盤熱賣的泰禾地產(chǎn)，觀望很久的劉先生最終因為并不看好投資預期而選擇放手。在太原工作的劉先生是江蘇人，他認為，炒房不是炒股，很多購房者并不會今年買，明年拋，一般持有的周期比較長。對于剛需而言，限不限售無所謂，而對于改善型人群而言，也幾乎毫無影響。但市場的反應有一個時滯效應，從整體情況來看，對于抑制炒房應該是有用的。

“和北上廣深不同，太原房價的漲幅達不到炒房團的預期，兩年之內(nèi)的漲幅也不會達到投資客的預期，因此，限售政策對于整個市場影響甚微?！蹦骋痪€品牌地產(chǎn)企業(yè)銷售經(jīng)理陳大明認為，“限售”新政對新盤銷售的影響并不大，因為限售政策是針對炒房和投資需求的購房者，而目前，太原市場上，還是以剛需和剛改客戶居多，投資客的占比極少。

限售作用有多大？

“限售”究竟能起多大的作用？對此，業(yè)內(nèi)人士也各持已見。

有業(yè)內(nèi)人士認為，“限售”可以極大遏制房地產(chǎn)炒作，被視為“斬斷樓市流動性”的狠招。事實上，“限售”就是樓市的去杠桿政策，按照3年至5年的交易周期看，已不太可能吸引高杠桿資金進入。這樣既不影響自住與改善型需求，又可以約束投機。當“限購”政策不足以抑制市場熱度時，“限售”會派上用場。

易居中國山西區(qū)副總孫衛(wèi)華則認為，太原的二手房市場并不成熟，交易量少且成交規(guī)模小。在太原市場存量房市場不成熟的情況下，談及對市場的影響，毫無意義。對于太原這樣的城市而言，提高首付和首付貸款利息，才是最有效抑制房價的辦法。

“太原的人口流動性差，投資客比例也相對較小。從太原目前房地產(chǎn)市場看，今年改善型需求非常旺盛，大量城中村的客戶買房需求旺盛。對于這些購房群體而言，持十年八年都無所謂，不是兩三年必須出手，更不是純粹的投資和投機行為?！睂O衛(wèi)華認為，太原房價漲幅相對溫和，如溫水煮蛙，這個市場對于相當一部分投資者而言，影響力有限。

據(jù)某業(yè)內(nèi)人士透露，除了眼下出臺的限售新政，從今年8月，太原樓市“限購令”一直瘋傳至今，卻遲未出臺。盡管沒有限購，但太原市場上，單價過萬元的房子無法進行網(wǎng)簽，卻是不爭的事實，這種隱形“限簽”的不成文的政策，也在一定程度上抑制了城市的房價水平。

“本來準備今年6月開盤的萬科金域藍灣一直拖到8月才開盤，就是因為要等預售證，開盤日期推遲了兩個月。今年很多樓盤的排號、第三方存錢等做法，都是為了應對新政去攬客的限售方式。”省城某一線地產(chǎn)銷售經(jīng)理透露。

一位業(yè)內(nèi)人士認為，對于太原房地產(chǎn)市場而言，在上一輪北上廣深吃飽“通脹紅利”的時刻，沒有趕上。而這一輪僅開始幾天，太原就開始限售，政府對太原房地產(chǎn)市場還是應當適當保護。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。