河西純大戶型社區(qū)越來越少了

2015年5月13日，位于河西南部的一幅商業(yè)綜合體地塊被金地商置以20.28億元的底價拿下，金地商置也憑借該地塊首次在南京打造綜合體項目。值得注意的是，這幅綜合體地塊中包含一幅3.8萬方的純住宅用地，開發(fā)條件沒有受到“90/50”政策限制，該地塊打造的住宅項目很可能成為河西板塊越來越稀少的純大戶型社區(qū)。

“想買一套188㎡的大戶型，卻被置業(yè)顧問告知只剩下3套了，看中的其他項目也都剩下尾房在賣，可選擇的房源越來越少。”在河西華潤悅府售樓處門外，一位看房者向小編“訴苦”。實際上，這樣的聲音并不在少數(shù)。作為傳統(tǒng)的大戶型房源聚集地，河西板塊近兩年來上市的新房源卻紛紛改走中小戶型路線，純大戶型社區(qū)已經(jīng)逐漸走向稀缺。

改善需求何處安放？河西新盤多數(shù)主攻中小戶型

目前，河西曾經(jīng)主售200㎡以上大平層的三大項目華潤悅府、仁恒江灣城三期和招商雍華府，其銷售都已經(jīng)進入到尾盤期，其中華潤悅府的戶型基本集中在200㎡-350㎡之間，僅剩不到30套房源。仁恒江灣城三期和招商雍華府的住宅部分已經(jīng)售完，目前也只剩下部分車位和儲藏間。

另一方面，今年河西在售的主力項目如海峽城、五礦崇文金城、升龍?zhí)靺R、正榮潤峯、仁恒綠洲新島等樓盤，多數(shù)也主攻中小戶型房源，200㎡以上房源占比量相當少。五礦崇文金城相關(guān)負責(zé)人向小編表示，項目主打的是90-142㎡的房源，從開盤至今已銷售38億元，但140㎡的房源在項目中的占比不到1成。位于江心洲的仁恒綠洲新島目前在售94-138㎡房源，其中94㎡兩房戶型的占比達到了四成。河西中部兩大樓盤宏圖上水云錦和金隅紫京府，產(chǎn)品也以140㎡以下的中小戶型為主。

“目前河西進入了多元產(chǎn)品的差異化發(fā)展，純粹的大平層時代已經(jīng)過去了?！焙游鞯囊环蓍_發(fā)商營銷負責(zé)人表示，“一方面，現(xiàn)在地價高市場不穩(wěn)定，靠中小戶型走量大戶型適當補充是很多開發(fā)商的營銷策略。在改善客戶認知度不高的板塊打造純粹的大戶型社區(qū)，成本高，去化會很困難。另一方面，南京在2014要求住宅土地中90㎡以下中小戶型面積必須占項目總建筑面積50%以上；后期即使有項目想做大戶型產(chǎn)品，也只能被迫走上中小戶型的道路。”

供應(yīng)小年遇上需求大年年底前兩大新盤入市補倉

盡管市面上供應(yīng)逐漸減少，但大戶型產(chǎn)品仍然面臨著旺盛的需求。從南京各面積段商品房銷售數(shù)據(jù)來看，南京克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，整個2014年，南京市場上的大平層項目去化情況較為理想；尤其是200㎡—220㎡面積段，供應(yīng)面積為125161㎡，成交面積則達到133040㎡，供求比為0.94，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。

在分析為何大戶型買家需求會出現(xiàn)集中爆發(fā)的市場行情時，一位熟悉河西板塊的開發(fā)商表示，一方面是受宏觀政策影響，限購、限貸放開，二套房首付、房貸利率都在降低，具備資產(chǎn)實力的買家開始集中入市，以第一居所為目的的改善人群，都需要大戶型的房子，和遠郊別墅相比，河西的大戶型項目擁有資源、地段等優(yōu)勢，會成為這類人群的主流選擇。另一方面，不動產(chǎn)登記即將落實，房產(chǎn)稅開征也箭在弦上，未來房產(chǎn)稅的征收可能會以套數(shù)來作為參照，因而一步到位買擁有完善功能區(qū)間的大戶型成為這類高素質(zhì)改善客群的共同選擇。

不過，在今年年底之前的這段時間，河西的大戶型房源會有適當?shù)难a貨。仁恒江灣城四期預(yù)計在6月份公開全新樣板間，置業(yè)顧問透露該項目的戶型都在200㎡以上。另外，南京隱形地王——上海建工牡丹園地塊，已經(jīng)被命名為“海玥名都苑”，開發(fā)商透露該項目的主力戶型為160-180㎡，未來售價或?qū)⑼逼坪游骱勒旎ò?，最快今年年底入市?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。