廣州二手房價(jià)：南沙和花都還是“洼地”

廣州二手住宅市場在今年第一季度出現(xiàn)一波交投小高峰之后，隨著調(diào)控政策的持續(xù)影響，廣州二手樓市交投活躍度逐漸下降，即使是在傳統(tǒng)旺季“金九”節(jié)點(diǎn)，對市場的交投也沒有產(chǎn)生太大的拉升作用。7月，住建部表示要加快發(fā)展租賃市場，廣州作為12個(gè)試點(diǎn)城市之一，預(yù)計(jì)未來住宅租賃市場發(fā)展或?qū)⒊蔀閺V州樓市的一大關(guān)注熱點(diǎn)。

二手樓市成交繼續(xù)降溫

2017年第三季度，廣州二手樓市繼續(xù)受到調(diào)控政策的持續(xù)影響，市場交投活躍度較第二季度進(jìn)一步下降。據(jù)陽光家緣網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州今年第三季度由二手中介促成的二手住宅網(wǎng)簽成交為22427套，比第二季度的26774套下降16.2%，更比網(wǎng)簽成交超過4萬套的第一季度明顯下降。

在“限購”、限貸”、高“首付”以及按揭購房成本增加等因素的影響下，廣州二手樓市買家入市態(tài)度明顯趨向謹(jǐn)慎，從看房到作出購房決定的時(shí)間明顯拉長，就算看中了心儀的房源也不輕易出手。尤其是置換型的買家，大部分都需要出售舊居才能實(shí)現(xiàn)“細(xì)屋換大屋”的計(jì)劃，在目前的政策影響和置換物業(yè)成本較高的市場情況下，置換型買家對“賣一”和“買一”的決定更為慎重。

據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年第三季度廣州二手住宅成交均價(jià)為32574元/平方米，其中，天河、海珠、越秀這三個(gè)區(qū)的二手住宅成交均價(jià)高于大市整體水平，而南沙、花都兩區(qū)的二手住宅成交均價(jià)仍在2萬元/平方米以內(nèi)。

中小戶型依舊是市場成交主力

在今年第三季度的二手住宅市場當(dāng)中，面積在90平方米以下的中小戶型仍然占據(jù)成交的主力位置，占到整體市場接近七成的份額，由于面積小、總價(jià)不高，在銀行按揭成本不斷加大的情況下，中小戶型越來越受剛需買家的青睞，就連一部分預(yù)算不太寬裕、意向從樓梯樓置換到電梯樓的改善型買家，也相當(dāng)青睞這一面積區(qū)間段的房源。

其中，首次置業(yè)剛需買家最熱衷購買面積在60-90平方米兩房或緊湊型三房的中小戶型，占首次置業(yè)購房需求的42%。其次是60平方米以內(nèi)的小戶型，面向目前購房預(yù)算不高、日后有置換計(jì)劃的剛需買家群體，受眾范圍也相當(dāng)廣，占首次置業(yè)購房需求的27%。

而對改善型換房買家來說，受“限購”、“限貸”政策和高“首付”等因素的影響，面積在60-90平方米的緊湊型三房受到不少換房買家的青睞，占改善型換房需求的33%。尤其是從樓梯樓置換到電梯樓的買家，預(yù)算本就不太高，很多都要出售舊居才能實(shí)現(xiàn)換房計(jì)劃，因此這類中小戶型的物業(yè)也甚得這類置換買家的青睞。

此外，面積在90-120平方米在改善型買家群體中也頗受青睞，占改善型購房需求的23%。約兩成多的改善型買家，預(yù)算稍寬裕一些，會選購面積在120平方米以上的大戶型物業(yè)。

租房市場發(fā)展備受關(guān)注

據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年第三季度一次性付款購房比例僅占30%，按揭仍以70%的占比成為二手住宅市場的主流付款方式。其中，首次置業(yè)購房群體當(dāng)中，采用按揭這一付款方式購房的比例最高，約78%的首次置業(yè)者采用按揭購房，僅22%的首次置業(yè)者采用一次性付款方式。

而現(xiàn)時(shí)在廣州樓市當(dāng)中要實(shí)現(xiàn)“細(xì)屋換大屋”，購房支出普遍不低，盡管不少置換型買家都是采取“賣一買一”方式籌集換房資金，但能夠一次性付款購房的改善型購房者仍占少數(shù)，按揭購房也是目前廣州二手樓市中改善型換房群體的主流付款方式，在2017年第三季度約有68%的改善型換房者采用了按揭這一付款方式購房。

對廣州樓市來說，租房市場在政策推動下，發(fā)展前景備受關(guān)注，而經(jīng)過年中畢業(yè)生租房季一輪需求小高峰之后，現(xiàn)時(shí)租房市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)，市場需求回落令市場租客選房的空間較年中有所擴(kuò)大。

據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年第三季度，2房戶型最受歡迎，成交占比約38%，套均租金約3553元/月，另外，也有32%的租客傾向租住3房戶型，而3房戶型的套均租金約4590元/月，租客多以合租形式減輕租金負(fù)擔(dān)。盡管市場對單間和1房1廳等小戶型的需求較大，但受限于待租房源數(shù)量增量趕不上需求增加的速度，導(dǎo)致小戶型在2017年第三季度的租房市場所占份額僅維持在25%左右，而目前單間和1房1廳等小戶型的套均租金約3006元/月。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。