成都提出5年后只賣成品房 成品房銷售或成樓市長效機(jī)制

近日，成都市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)成都市成品住宅發(fā)展的實(shí)施意見》(以下簡稱《意見》)，提出2017年至2020年底，全市新開工商品住宅(三層及以下低層住宅除外)和保障性住房，中心城區(qū)成品住宅面積比例逐步達(dá)到100%，郊區(qū)市縣成品住宅面積比例逐步達(dá)到80%。到2022年底，全市新開工商品住宅和保障性住房成品住宅面積比例達(dá)到100%，全面實(shí)現(xiàn)全市住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從清水房為主到成品住宅為主的根本轉(zhuǎn)變。接受本報(bào)記者采訪的專家認(rèn)為，此舉可從供需兩端抑制炒房，是為建立房地產(chǎn)長效機(jī)制而進(jìn)行的探索。

從供需兩端抑制炒房

中國銀行國際金融研究所主管周景彤認(rèn)為，《意見》是落實(shí)中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”這一重要思想的重要舉措。“以往開發(fā)商依靠提前拿到預(yù)售款，可以用少部分資金"撬動(dòng)"大規(guī)模資產(chǎn)，進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，拉長了房地產(chǎn)開發(fā)周期，這會(huì)使投資和投機(jī)性需求大量涌入。擴(kuò)大成品房覆蓋面的政策實(shí)施后，開發(fā)商無法再這樣操作，相當(dāng)于降低了杠桿，也可以從某種程度上減少投資和投機(jī)性需求，即從供需兩端抑制投機(jī)炒房、炒地行為，能更好地使住宅回歸居住功能，這是《意見》重要的出發(fā)點(diǎn)。”

同策研究院總監(jiān)張宏偉分析，成都市政府頒布的《意見》，實(shí)質(zhì)是打破中國房地產(chǎn)市場目前正在實(shí)行的預(yù)售制度，此舉將對(duì)房企發(fā)展產(chǎn)生較大影響。成都的新政將進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場“去杠桿”化，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)，減少資金使用效率，提升開發(fā)資金使用成本，對(duì)房企的融資能力提出嚴(yán)峻考驗(yàn)，房企之間的競爭將更加激烈。

張宏偉同時(shí)表示，由于成品房銷售新政的實(shí)施將拉長開發(fā)商資金回籠的周期，無形中也增加企業(yè)的融資成本，所以這一部分利空很可能轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上，預(yù)計(jì)到2022年的幾年間，成都的房價(jià)會(huì)有所反應(yīng)，未來價(jià)格將進(jìn)一步走高。

探索建立長效機(jī)制

上海房掌柜二手房總經(jīng)理宋會(huì)雍表示，成都頒布的《意見》，從社會(huì)需求角度看，可能會(huì)讓購房者的選擇受到一定限制。成品房建立起來后，會(huì)有相對(duì)統(tǒng)一化的標(biāo)準(zhǔn)，而購房者在選購中的要求往往是多樣的。“有的購房者可能喜歡簡裝，喜歡樸素，但如果看到的成品房裝修成本比原來預(yù)計(jì)的高，顯然就增加了成本。相反，有的購房者可能覺得裝修風(fēng)格太簡單，會(huì)再翻新。因此，成品房如果全覆蓋的話，一定程度上會(huì)造成重復(fù)裝修，不可避免地會(huì)導(dǎo)致資源的浪費(fèi)。”

但同時(shí)，宋會(huì)雍表示，如果地方政府著力推動(dòng)該項(xiàng)新政實(shí)施，從行業(yè)發(fā)展來看，可能是一個(gè)較好的增長點(diǎn)。“如果推廣成品房，必然會(huì)帶動(dòng)一系列"剛配"裝修項(xiàng)目的發(fā)展，在拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展方面會(huì)有一個(gè)硬性的底線，或會(huì)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)增長。”

在十九大的開幕式上，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)了“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，并提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

周景彤表示，成都市推出成品房全覆蓋，與之前很多城市推出“租售同權(quán)”等政策的初衷一致，核心目的都是讓房子回歸居住功能，是一種對(duì)長效機(jī)制的探索，很有意義。成都的《意見》對(duì)其他城市也會(huì)產(chǎn)生一定影響，一些城市可能會(huì)跟進(jìn)，但也不排除有些城市另辟蹊徑，頒布其他措施來達(dá)到同一個(gè)目標(biāo)。

張宏偉也認(rèn)為，成都市頒布的成品房銷售新政，符合長效機(jī)制。“自去年樓市"去杠桿"以來，市場已出現(xiàn)明顯變化，房企杠桿率和居民杠桿率開始有不同程度下降。在加速推進(jìn)金融"去杠桿"的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場也會(huì)繼續(xù)迎來調(diào)整。因此，成都頒布《意見》，未來核心一二線城市都有可能效仿，這或?qū)⒊蔀闃鞘虚L效調(diào)控機(jī)制的一部分。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。