潘韜談商業(yè)地產(chǎn)投資：中國商業(yè)地產(chǎn)的資本化之路

隨著中國產(chǎn)業(yè)結構的不斷改善，消費轉型升級需求旺盛。越來越多的房企把商業(yè)地產(chǎn)作為新的投資渠道和重要的轉型方向。在商業(yè)地產(chǎn)投資的過程中應該避開哪些陷阱，國內商業(yè)地產(chǎn)的金融市場又呈現(xiàn)怎樣的態(tài)勢？本期《大牌說話》經(jīng)濟觀察研究院院長新望將對話瑞威資本商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務合伙人潘韜。從萬達、金地商業(yè)到寶龍地產(chǎn)，潘韜親自參與開發(fā)運營全程操盤的商業(yè)地產(chǎn)項目達到近30個，三年前，這位商業(yè)地產(chǎn)界的資深人士結束了多年的職業(yè)經(jīng)理人生涯，開始創(chuàng)業(yè)道路，以“合伙人”的身份探索商業(yè)地產(chǎn)與金融相結合的道路。對于中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與未來他有著自己的深刻認知。

（一）商業(yè)地產(chǎn)投資應規(guī)避三大陷阱

經(jīng)濟觀察研究院院長 新望

新望：潘總您好，了解到您既做過商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營，也做商業(yè)地產(chǎn)的投資，在北京做過，在上海也做過，您的閱歷非常豐富應該是商業(yè)地產(chǎn)界的資深人士。

瑞威資本商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務合伙人 潘韜

潘韜：現(xiàn)在都叫我前輩了。

新望：應該是前輩。您覺得商業(yè)地產(chǎn)的投資，應該規(guī)避哪些陷阱，大家最關心的。

潘韜：商業(yè)地產(chǎn)的投資，如果說風險，或者陷阱的話，要分投資者本身的身份，是機構投資人還是個人投資者，因為個人也會做一些投資嘛，作為機構的投資者，我認為主要考慮這樣幾個問題，第一是自身的資源，第二是具備的能力，第三是所選擇的市場。為什么這樣說呢，因為商業(yè)地產(chǎn)投資，我剛才說了，首先需要兩大資源，上游需要比較匹配的資金，包括雄厚的財力，另外一個是商業(yè)品牌資源，能不能招到商，就是能不能迅速地找到市場上的品牌商家資源，能力呢，因為商業(yè)地產(chǎn)在中國還沒有達到專業(yè)化分工的階段，所以需要從頭干到尾，從你的選址，開發(fā)，包括運營，這個團隊，這個公司有沒有這樣全程的能力，這個很重要。第三才是所選擇的市場，是不是合適投資的。這三個關注點恰恰也是機構或者是開發(fā)商投資可能遇到的陷阱和問題。

新望：依您的看法，商業(yè)地產(chǎn)的角度，一線城市，二線城市，最顯著的指標體系應該是什么？

潘韜：最顯著的指標，一個是人口的數(shù)量，第二是社會零售品總額，居民的容量，居民的消費水平，最后是這個城市，現(xiàn)在比較流行的，比較好的是人口的增長在減少，更重要的看到第一是人口，人口的量，增量和變量，還有能力，消費力，主要是社會零售品總額，代表了容量，占GDP的總額，代表了富不富。個人來講一個是選市場，第二個很重要的是會選開發(fā)商和運營商。

新望：補充問一下，比如說上海和北京之間進行選擇，北京和上海有哪一些指標？

潘韜：北京和上海，我認為在大的宏觀指標上不相上下的，我認為更多的，如果是一個個人投資者，取決于對哪個城市更熟悉，同樣的城市，不同的區(qū)域投資的潛力差別也是蠻大的，一個北京人去上海也摸不著北。最后就是選開發(fā)商和運營商，對個人來講，更多的是要取決于這個賣給你鋪的開發(fā)商或者是運營商的能力，他能不能把這個市場項目做活。怎么樣后期運營你是運營不了的，要對開發(fā)商，運營商有比較好的判斷和把握。

新望：是否有介入的時機，比如說商業(yè)設施的生命周期。

潘韜：會有的，但是這里面有性價比的問題，當大家都已經(jīng)很看好的時候，你進去的代價會很高，價格會很高，但是風險會比較小，當別人還沒有很確定的時候你進去價格會比較低，但是風險也比較高。

新望：是否老化的時候也可以進去？

潘韜：老化的時候個人不建議進去了，機構可以進去更新重來一遍，個人我認為主要是前期和中期，每個人投資有風險偏好，喜歡收益高，風險高的，還是喜歡收益中等，但是風險偏小的。

新望：一般來講前期和中期比較保險。

潘韜：前期風險比較高一點的，中期是風險比較低的，因為大家已經(jīng)很旺了，現(xiàn)在投新光天地（SKP），能夠有機會進去的話一定穩(wěn)賺，但是價格非常高了，就是這樣的。

新望：現(xiàn)在很多做房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)開始配比一些商業(yè)地產(chǎn)，做商業(yè)地產(chǎn)的自己做輕型開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)輕型化，您如何看待商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)。

潘韜：先說理想，在一個理想的，成熟的市場上，嚴格來講商業(yè)地產(chǎn)應該是充滿了各種各樣輕資產(chǎn)的專業(yè)服務機構，這是理想化的一個社會狀態(tài)，分工狀態(tài)，但是在中國目前的階段，還遠遠沒有達到專業(yè)化分工的階段，我們現(xiàn)在是什么狀態(tài)呢，現(xiàn)在是任何一個投資人開發(fā)，基本是自己干，為什么呢？不是不想分工，找不到合適的，或者找不到自己信得過的。所以在目前沒有專業(yè)化分工的社會階段，談輕資產(chǎn)我認為有點為時過早，過于理想化了。

第二，目前我認為中國商業(yè)地產(chǎn)要經(jīng)歷三個階段，第一是開發(fā)階段，以開發(fā)商為主導，像萬達為代表的，靠銷售物業(yè)來支撐現(xiàn)金流的。第二是進入金融階段，就是靠資本運作，比如說靠REITs和基金，把商業(yè)物業(yè)在資本市場實現(xiàn)退出。第三才是專業(yè)化分工階段，只要有錢，只要有地，可以在市場找到任何幫你干任何一個環(huán)節(jié)的公司。中國目前只停留在開發(fā)階段，向金融階段演化的過程，遠遠沒有達到第三個階段，這個時候我認為所有一門心思做輕資產(chǎn)公司的公司要經(jīng)歷痛苦的折磨，因為沒有到這個階段。

新望：專業(yè)化程度沒有那么高。

潘韜：沒有那么高，偏早了。

新望：市場網(wǎng)絡沒有形成。

潘韜：而且這個時候資本太強勢了，這時候我們經(jīng)常說做第三方公司是很痛苦的，因為時機沒到。

新望：您覺得商業(yè)地產(chǎn)這個市場當中，剛才提到一個話題，資本的強勢，現(xiàn)在這個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)當中，資金和資產(chǎn)應該是怎么個關系？

潘韜：商業(yè)地產(chǎn)我一直強調是金融行業(yè)。

新望：金融屬性？

潘韜：有極強的金融屬性，甚至是主要屬性是金融，因為商業(yè)地產(chǎn)有兩個特點，第一是需要的資金量非常大；第二，一個商業(yè)地產(chǎn)推出不像住宅，住宅快的話從投資到最后清盤三年就可以結束了，投了10億，三年后全部收回來還賺錢了，一般是三年，住宅開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)沒有10年，15年是很難的。

新望：10年以上。

潘韜：所以它對資金的沉淀周期非常長，量又大，周期又長，上面的資本如果不匹配的話活不下去的，這是我說的為什么金融屬性很強。

新望：你說的金融屬性強我認為可以理解，就是在整個開發(fā)到運營，到形成資產(chǎn)的當中，金融處在核心地位，資金處于核心的地位。

潘韜：資本處于核心地位。非常對，是這樣的。而且能做什么樣的產(chǎn)品，公司選擇什么樣的戰(zhàn)略，就像剛才說的這樣，更多地根子上取決于有什么樣的資金和資本，這是一個最大的問題。

新望：就是資金和資產(chǎn)要匹配。

潘韜：要匹配，而且資金會決定公司發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)品選擇，這是我說的資金和資產(chǎn)的匹配性。做商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商的話，或者投資商，一定要知道自己能找到什么樣的錢，才去做什么樣的產(chǎn)品，沒有這樣的錢，就不要冒這個險。

新望：以你這個公司老總的角度，評價一下國內的商業(yè)地產(chǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)提供金融服務，各種商業(yè)地產(chǎn)的基金，包括信托，目前的這個市場的發(fā)育怎樣？

潘韜：不敢評論了，只是小小的希望，目前整個金融體系的核心是銀行，在中國目前核心體系是銀行，而銀行對于商業(yè)地產(chǎn)的投資，目前為止絕大部分是以債的形式介入的，是以債主的形式介入的，只是借你錢，不會做股權投資。第二是商業(yè)地產(chǎn)還需要一個東西，就是一個機制化的退出渠道，全球成熟的已經(jīng)驗證的，最成熟的商業(yè)地產(chǎn)退出渠道叫做REITs，中文叫做房地產(chǎn)信托投資基金，這是成熟的做法，都有REITs法的，像歐洲、美國、日本，中國目前為止是沒有這個東西，因為需要稅法，需要金融，需要等等很多東西，政策的配套。商業(yè)地產(chǎn)前面需要融資，需要銀行能夠給予更低的資金成本，給得更長。第二個環(huán)節(jié)需要退出，如果整體持有怎么退出，是需要靠這個實現(xiàn)利潤的，這個機制中國是沒有的，大家都在探索，希望這點能夠早點突破。所以總體來講我對這兩點是希望能夠有實質的突破，只有到那一天，中國商業(yè)地產(chǎn)才能真正的健康地，持續(xù)地發(fā)展。

新望：國內現(xiàn)在有沒有你剛才說的房地產(chǎn)信托投資基金？

潘韜：國內沒有，但是國內有一個公司是把國內的資產(chǎn)裝到國外的，只有最典型的是凱德，是新加坡最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，在新加坡有十幾支房地產(chǎn)信托投資基金，在國內大概有幾十個這樣的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)了，一旦商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)達到一定的投資回報，據(jù)我了解是達到5.5-6的回報，就可以把物業(yè)放到新加坡的房地產(chǎn)信托資金，就實現(xiàn)退出了，所以他一直在滾動發(fā)展，所以這個是我們比較羨慕的地方。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。