第一太平戴維斯Robert McKellar：樓市趨穩(wěn) 租賃市場(chǎng)潛力巨大

今年十一長(zhǎng)假期間，樓市雖沒(méi)像去年一樣密集出臺(tái)調(diào)控措施，但在“五限”環(huán)境下，整體氛圍沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)熱，各地仍在陸續(xù)跟進(jìn)調(diào)控加碼措施。

10月18日，黨的十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

在租購(gòu)并舉等思路逐步推進(jìn)過(guò)程中，不論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，都必須在原有的住宅、商業(yè)地產(chǎn)板塊之外，尋找更多細(xì)分或延伸的業(yè)務(wù)板塊，定位新的發(fā)展空間，探索并深耕。

近日，在第一太平戴維斯華南區(qū)20周年慶典期間，第一太平戴維斯亞太區(qū)執(zhí)行主席RobertMcKellar接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家專訪，對(duì)中國(guó)樓市的整體走勢(shì)，尤其是租賃市場(chǎng)的發(fā)展提出見(jiàn)解。在新的樓市環(huán)境之下，房企和顧問(wèn)公司也將面臨新的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)。

租賃大有可為

Robert對(duì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展尤其看好。

他指出，即使在全世界范圍內(nèi)，各個(gè)國(guó)家的樓市發(fā)展也并非一直平穩(wěn)，各國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有所把控，以控制泡沫增長(zhǎng)。比如新加坡、澳大利亞、英國(guó)等都會(huì)提出房產(chǎn)稅、限貸等相關(guān)措施。

相比之下，德國(guó)的房?jī)r(jià)水平較為穩(wěn)定。原因之一就是德國(guó)的租賃市場(chǎng)發(fā)展非常成熟。

“德國(guó)租賃市場(chǎng)是全球最完善，惠及范圍最廣的。”Robert補(bǔ)充道，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度，德國(guó)在整個(gè)歐洲也屬實(shí)力很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)體。有一部分原因是這個(gè)國(guó)家的人群沒(méi)有過(guò)多把錢投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是更多投入到研究或其他投資方面，促進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

因此他認(rèn)為，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，長(zhǎng)期而言可以有效提升一個(gè)國(guó)家的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。“租賃市場(chǎng)發(fā)展可以提升社會(huì)資金的流動(dòng)性；此外，人員是生產(chǎn)要素很重要的部分，租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)于生產(chǎn)要素的流動(dòng)非常有利。”Robert向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者強(qiáng)調(diào)，一個(gè)國(guó)家的消費(fèi)者持有過(guò)多物業(yè)，對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展、對(duì)于生產(chǎn)要素的流動(dòng)都不太有利。

當(dāng)然，這在一定程度上與不同地域的文化認(rèn)知和消費(fèi)觀念也有關(guān)聯(lián)。比如在亞太區(qū)，不止中國(guó)，韓國(guó)和日本人也更傾向于買房，但在西方國(guó)家，年輕人首選的大額支出一般是買車。

對(duì)于中國(guó)的租賃市場(chǎng)發(fā)展，Robert也提出了一些建議。

他指出，政府可以推出更多租賃用地，這對(duì)于租賃市場(chǎng)發(fā)展將起到很大推動(dòng)作用。

從國(guó)外的案例來(lái)看，Robert總結(jié)道，“一般來(lái)說(shuō)國(guó)外租賃用地不是在非常核心的地段，比如在城郊；地塊不一定是熟地，可能是廠房等待改建物業(yè)，原本很少有開(kāi)發(fā)商愿意重新開(kāi)發(fā)這些地方；但政府會(huì)給予相應(yīng)激勵(lì)機(jī)制，比如減少開(kāi)發(fā)稅收，以此來(lái)減少開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本。”

另外一個(gè)核心要素就是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。國(guó)外的信托機(jī)構(gòu)可以購(gòu)買這類租賃物業(yè)，運(yùn)營(yíng)并出租出去，將投資收益預(yù)期打包，面向投資者銷售。Robert指出，當(dāng)前中國(guó)REITs發(fā)展尚未成型，一旦開(kāi)閘將推動(dòng)租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，幫助運(yùn)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。

機(jī)遇挑戰(zhàn)并存

自去年9月30日開(kāi)啟大規(guī)模樓市調(diào)控以來(lái)，業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期漸趨一致。Robert也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，國(guó)內(nèi)相關(guān)部門會(huì)繼續(xù)以較為強(qiáng)硬的態(tài)度調(diào)控市場(chǎng)，所以未來(lái)總體成交價(jià)格增速將開(kāi)始放緩。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，未來(lái)5-10年整體樓市價(jià)格將處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)。

成交量方面，他認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)非常有活力，GDP能維持至少6%的增長(zhǎng)速度，同時(shí)中國(guó)人口數(shù)量、人均可支配收入也越來(lái)越多，加之慣有的買房觀念，這些都能保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)和緩慢的增長(zhǎng)，很難說(shuō)有大幅波動(dòng)，但至少會(huì)保持平衡。

近一年來(lái)的樓市走向變化，也令身處這個(gè)行業(yè)的各類機(jī)構(gòu)開(kāi)始謀求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

在Robert看來(lái)，當(dāng)前的樓市調(diào)控政策一方面確實(shí)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大的運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)；但另一方面，這也帶來(lái)了三個(gè)經(jīng)營(yíng)機(jī)遇。

首先是物流地產(chǎn)投資。“電商對(duì)實(shí)體零售帶來(lái)沖擊，但電商發(fā)展對(duì)物流廠房和分銷機(jī)構(gòu)發(fā)展有很大促進(jìn)作用。中國(guó)的電商發(fā)展速度很快，占比也在走高，物流廠房投資可能是一個(gè)機(jī)遇。”他解釋道。

再就是城市更新。Robert認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)很多城市都在經(jīng)歷從第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，這帶來(lái)的則是很多舊廠房需要更新成寫(xiě)字樓等物業(yè)形態(tài)。在此基礎(chǔ)上，基于綠色建筑等的發(fā)展，相關(guān)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)也將迎來(lái)很大機(jī)會(huì)。

最后則是開(kāi)發(fā)商近年來(lái)開(kāi)始涉及的運(yùn)營(yíng)商概念。“開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)不再僅僅是為了建純住宅銷售出去，而是可以做更多配套服務(wù)，包括建公園、文化藝術(shù)設(shè)施等。”

針對(duì)近期內(nèi)地開(kāi)發(fā)商開(kāi)始赴中國(guó)香港地區(qū)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)，Robert向記者表示，香港是很多開(kāi)發(fā)商的起源地，這些開(kāi)發(fā)商有比較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)歷史，和較好的市場(chǎng)認(rèn)識(shí)。因此，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商與其他本地開(kāi)發(fā)商合作會(huì)是個(gè)明智的選擇，同時(shí)也需關(guān)注當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的貨幣、稅收、調(diào)控政策等外部環(huán)境因素。

作為顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的第一太平戴維斯，也對(duì)接下來(lái)的發(fā)展形成了自己的判斷。Robert稱，待到未來(lái)中國(guó)大規(guī)模推行REITs之后，在物業(yè)估價(jià)和大宗交易銷售方面，公司將會(huì)有更多發(fā)展空間。

同時(shí)在傳統(tǒng)物業(yè)方面，零售業(yè)務(wù)線上公司會(huì)代理更多新興品牌并引入中國(guó)市場(chǎng)，如瑜伽運(yùn)動(dòng)品牌lululemon。“住宅銷售隨時(shí)都有很好的機(jī)遇。從區(qū)域來(lái)看，我們會(huì)進(jìn)駐更多熱點(diǎn)二線城市，比如在武漢開(kāi)設(shè)分公司等。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。