一線城市“銀十”住宅領(lǐng)跌樓市正回歸理性

樓市正在回歸理性，“銀十”期間，住宅成交量或創(chuàng)年內(nèi)新低。

昨日（10月23日），據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的成交報告顯示，10月份上半月，50個城市中，41個城市新建商品住宅成交面積同比下跌。同時，一、二、三線50個典型城市新建商品住宅成交面積同比跌幅分別為63%、37%和33%。其中，一線城市領(lǐng)跌，市場降溫明顯。

易居研究院研究員賴勤表示，即使與同為低迷期的2011年和2014年相比，今年也遜色很多。根據(jù)周期性，預(yù)計明年成交量可能略有反彈，但今年在政策面沒有放松的背景下，金九銀十顯得成色不足。

一線城市領(lǐng)跌

據(jù)易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從同比和環(huán)比數(shù)據(jù)來看，今年“金九銀十”期間，一線城市在三類城市中跌幅最為明顯，其住宅月成交面積是2016年以來除8月份高溫淡季的最低值，甚至比春節(jié)月份的成交面積還要低，一線城市的“金九銀十”可謂太過慘淡。

此外，賴勤稱，對于二線城市來說，市場分化較嚴(yán)重，市場成交也出現(xiàn)了下跌。對于三線城市來說，此前市場火爆，現(xiàn)在仍有熱度，但成交量小幅下跌。今年“金九銀十”遠遜于去年，這也體現(xiàn)了此前出臺的調(diào)控政策的有效性，樓市有望回歸理性。

值得關(guān)注的是，對于大部分一線城市和二線城市來說，新建住宅成交低迷的背后，既有嚴(yán)厲的調(diào)控政策抑制購房需求的因素，也有限制高價盤預(yù)售證審批的因素。

以北京為例，第一太平戴維斯華北區(qū)物業(yè)三季度報告也顯示，今年以來北京市房地產(chǎn)開發(fā)施工及竣工面積均較去年同期有所放緩，導(dǎo)致市場總體放量明顯受限。第三季度，普通新房市場新增供應(yīng)僅為37.3萬平方米，環(huán)比和同比分別下降44.7%和63.4%。

其中，第三季度新房成交量為53.1萬平方米，環(huán)比和同比分別下降33.6%和72.7%。截至8月末，新房住宅價格指數(shù)環(huán)比下降0.2%。

第一太平戴維斯相關(guān)負(fù)責(zé)人分析稱，一方面短期內(nèi)住宅市場總體放量仍難有起色。另一方面，樓市調(diào)控政策將持續(xù)不放松，需求仍受抑制，成交也將保持低迷。未來隨著共有產(chǎn)權(quán)房和限價商品房的入市，將拉低全市住宅成交均價。

事實上，“限制高價盤預(yù)售證審批”給北京高端市場帶來很大影響，不少項目都減緩了入市時間。不過，近期，有部分高端盤或別墅項目進入市場。

北京別墅成交占比達20%

據(jù)第一太平戴維斯華北區(qū)物業(yè)三季度報告顯示，近期北京共有6個高端公寓項目和6個別墅項目取得預(yù)售證（包括老盤新推），分別為銷售市場帶來978套和374套新增供應(yīng)；高端公寓和別墅成交均價分別為88400元/平方米和676800元/平方米，環(huán)比分別下降6.9%和0.4%。

值得關(guān)注的是，北京樓市回歸理性之際，具有高保值性的別墅項目開始發(fā)力，成為今年北京市場成交主力之一。

據(jù)亞豪機構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅透露，從市場供應(yīng)角度來看，中央別墅供應(yīng)進入了尾聲，昌平別墅區(qū)可售項目數(shù)量有限，京西別墅區(qū)和香山別墅區(qū)早就沒有項目供應(yīng)了，別墅供應(yīng)主力已經(jīng)轉(zhuǎn)移至南中央別墅區(qū)，今年有約8個在售項目。在該區(qū)域內(nèi)，不乏棠頌別墅等總價3000萬元以上頂豪項目，或者1500萬元-2000萬元總價的別墅項目。

亦莊金茂府營銷總監(jiān)趙偉向記者透露，在亦莊的別墅板塊，“地緣+國貿(mào)”的買家較多。以目前在推的亦莊金茂府項目為例，平層戶型總價與別墅產(chǎn)品總價差距并不是很大。平層產(chǎn)品最大戶型總價在1200萬元-1300萬元之間，別墅產(chǎn)品總價在1300萬元-1800萬元之間?？腿褐饕獮閮深?，一類為50歲左右客戶，占比為三分之一，另一類則是在國貿(mào)上班的30歲-40歲的年輕化客群。

據(jù)趙偉透露，一般來說，在年輕化的客群中，有一位在投行工作的購房者，年收入約200萬元，完全夠得著1500萬元-1600萬元之間的別墅產(chǎn)品，加之從南中央別墅區(qū)到國貿(mào)交通方便，因此吸引了大量這類需求。

據(jù)郭毅向《證券日報》等媒體表示，從今年整體市場來看，別墅成交占據(jù)很大比例。以往北京別墅的銷量占整個商品住宅市場的3%-4%，最高時達到7%-8%，但今年占到20%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。