三季度房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落 開(kāi)發(fā)貸降近13%

央行近日公布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，三季度房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落。有專(zhuān)家指出，伴隨著樓市逐步回歸理性，市場(chǎng)資金、優(yōu)質(zhì)土地和項(xiàng)目將逐漸向大型巨頭聚攏。這也意味著，A股龍頭開(kāi)發(fā)商將在市場(chǎng)調(diào)整中獲取更多的機(jī)會(huì)。

“對(duì)資質(zhì)好的開(kāi)發(fā)商，我們的門(mén)檻沒(méi)有什么變化，但小開(kāi)發(fā)商可能會(huì)注意一下。”一位專(zhuān)門(mén)為地產(chǎn)商做融資的機(jī)構(gòu)人士稱(chēng)。而一位銀行人士對(duì)記者表示，“理財(cái)資金對(duì)接房地產(chǎn)項(xiàng)目的已陸續(xù)被叫停了”。而一位大型開(kāi)發(fā)商人士則透露，目前資金壓力尚不明顯，“但據(jù)我所知，部分小的開(kāi)發(fā)商，融資難度會(huì)大一些”。

9月末開(kāi)發(fā)貸余額同比下降

央行統(tǒng)計(jì)，9月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額31．1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22．8％，增速比上季度末低1．4個(gè)百分點(diǎn)；1～9月增加4．4萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款的39．6％，比上半年占比高1．5個(gè)百分點(diǎn)。其中，9月末房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為6．7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22．7％。

記者注意到，雖然增速比上季度末高4．4個(gè)百分點(diǎn)，但主要是保障性住房開(kāi)發(fā)貸的貢獻(xiàn)。央行數(shù)據(jù)顯示，9月末保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額為3．2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)37．9％，增速比上季度末高1．7個(gè)百分點(diǎn)；而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1．4萬(wàn)億元，同比下降12．8％，降幅比上季度末縮小5．1個(gè)百分點(diǎn)。

銷(xiāo)售增速放緩意味著，開(kāi)發(fā)商資金回籠在降溫。與此同時(shí)，1～9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金達(dá)11．31萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8．0％，增速比1～8月份回落1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款1．90萬(wàn)億元，增長(zhǎng)19．5％；利用外資113億元，增長(zhǎng)0．9％；自籌資金36451億元，下降0．3％，個(gè)人按揭貸款1．77萬(wàn)億元，增長(zhǎng)1．3％，繼續(xù)下行。

銀行白名單制再升級(jí)

據(jù)中報(bào)顯示，今年中期，上市銀行開(kāi)發(fā)貸的資產(chǎn)質(zhì)量分化明顯。披露了開(kāi)發(fā)貸資產(chǎn)質(zhì)量的三家國(guó)有大行開(kāi)發(fā)貸不良貸款率均超過(guò)了2％，甚至最高達(dá)到2．26％。另有國(guó)有大行對(duì)公業(yè)務(wù)人士表示，銀行近年來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)貸的投放都很謹(jǐn)慎，而且審批權(quán)限也卡得非常死，地方分行可以批的開(kāi)發(fā)貸額度不高。其他多家銀行也表示，目前開(kāi)發(fā)貸審批權(quán)限“上交”總行在股份制銀行很普遍。

有銀行人士還告訴記者，除了風(fēng)控角度影響開(kāi)發(fā)貸款，今年以來(lái)監(jiān)管三令五申嚴(yán)禁銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，并且“無(wú)死角”地嚴(yán)查，也使得銀行違規(guī)輸血房地產(chǎn)企業(yè)的行為收斂了很多。“就拿我們行來(lái)說(shuō)，理財(cái)資金對(duì)接房地產(chǎn)項(xiàng)目的已陸續(xù)被叫停了。”該人士說(shuō)。

交行金融研究中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，在房企融資渠道收緊的大背景下，雖然房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額增速依然較高，但這一現(xiàn)象與長(zhǎng)期以來(lái)開(kāi)發(fā)貸款受限導(dǎo)致的占比較低有關(guān)，并不會(huì)改變未來(lái)房地產(chǎn)貸款整體減速的趨勢(shì)。“未來(lái)的政策重點(diǎn)仍將是進(jìn)一步引導(dǎo)資金放緩流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，加快流向需要資金的實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。”連平表示。

分析：房企籌錢(qián)難易程度開(kāi)始分化

銀行融資渠道受阻，信托、債券等融資渠道成為部分房企爭(zhēng)取的方式。有專(zhuān)家指出，相比銀行，非銀金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管相對(duì)較松，未來(lái)該渠道的房地產(chǎn)類(lèi)融資增速可能會(huì)突然加快。不過(guò)，據(jù)了解，房企籌錢(qián)難易程度開(kāi)始分化，大房企目前的融資渠道依然暢通，包括銀行。而資質(zhì)偏低、負(fù)債較高的中小房企，即使選擇非銀融資，難度也會(huì)增加。

一位不愿透露身份的大型開(kāi)發(fā)商人士表示：“我們是沒(méi)有融資壓力的，銀行授信，還有非銀融資都很順，議價(jià)能力還是比較強(qiáng)的。但根據(jù)我們了解，一些小的、負(fù)債偏高的小發(fā)展商可能有些壓力。”

東北證券行業(yè)分析師高建指出，在嚴(yán)格的監(jiān)管政策下，各大國(guó)有行、股份制銀行和大型城商行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“名單準(zhǔn)入制”，名單內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房企放款暢通。另一方面，隨著銀行資金端成本的不斷提高以及房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)高成本資金的天然耐受性，開(kāi)發(fā)貸仍是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。目前已有房地產(chǎn)企業(yè)重新開(kāi)啟發(fā)行公司債，預(yù)計(jì)自籌資金將回穩(wěn)。廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師樂(lè)加棟也指出，根據(jù)他們掌握的情況，銀行信貸資源也多向大中房企傾斜。上市公司中報(bào)數(shù)據(jù)也顯示，在現(xiàn)金流量表中，大中房企取得銀行借款的增速較高，而小房企甚至出現(xiàn)了同比下降的現(xiàn)象。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。