馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾已經(jīng)從短缺走向不均衡

十九大報(bào)告最大的亮點(diǎn)之一，就是對(duì)中國(guó)社會(huì)主要矛盾的歷史性巨變做出了明確的闡述。報(bào)告指出，中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。人民美好生活需要日益廣泛，不僅對(duì)物質(zhì)文化生活提出了更高要求，而且在民主、法治、公平、正義、安全、環(huán)境等方面的要求日益增長(zhǎng)。

這個(gè)重大的歷史性的判斷意味著，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷近40年的趕超型增長(zhǎng)后，經(jīng)濟(jì)基本面已經(jīng)發(fā)生了歷史性的巨變，中國(guó)經(jīng)濟(jì)無論是增長(zhǎng)速度，還是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，乃至于老百姓的需求，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力都今非昔比。中華民族5000年的歷史，幾乎99.9%的時(shí)光都處在短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代，短缺經(jīng)濟(jì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)5000年來的主要特色。但是，這個(gè)基本面在改革開放近40年后終于發(fā)生顛覆性的變化，中國(guó)從短缺經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到過剩經(jīng)濟(jì)時(shí)代。

我們可以回頭看看建國(guó)以來關(guān)于中國(guó)社會(huì)矛盾，在重大的會(huì)議和文件中只有三次提及：一是1956年的“八大”，提出中國(guó)社會(huì)的主要矛盾是人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要與落后的社會(huì)生產(chǎn)之間的矛盾，二是1981年十一屆六中全會(huì)，描述的意思和“八大”差不多，三是十九大。

我們可以清晰地看到一個(gè)脈搏，就是前兩次談及社會(huì)矛盾的變化，都是在短缺經(jīng)濟(jì)的狀況下，努力解決“從無到有”的問題，而到了十九大以后，短缺問題基本解決，各行各業(yè)面臨的問題是老百姓廣泛的全方位的需求的提升與失衡和不充分的矛盾。

中國(guó)社會(huì)主要矛盾的變化，對(duì)于思考房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步，具有非常重要的指導(dǎo)意義。現(xiàn)在，很多人思考中國(guó)房地產(chǎn)問題，預(yù)測(cè)未來的房?jī)r(jià)，仍然停留在過去“房子不夠”，“住房短缺”下的市場(chǎng)變化規(guī)律，而沒有意識(shí)到中國(guó)房地產(chǎn)的主要矛盾也已經(jīng)發(fā)生了顛覆性的變化。

從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來，中國(guó)用了差不多20年的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了住房從短缺到供需平衡的歷史性巨變，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)化的偉大成果。中國(guó)城市的面貌，中國(guó)居民的居住情況已經(jīng)達(dá)到了世界上很多國(guó)家的平均水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，已經(jīng)從過去的房子不夠，房子短缺，進(jìn)入到資源配錯(cuò)導(dǎo)致的不均衡不充分的問題。

很顯然，我們的第一個(gè)基本判斷是，房子基本告別了短缺。當(dāng)然，我過去一直提及，對(duì)于中國(guó)住房的供求狀況，包括中國(guó)有多少房子，我們其實(shí)到現(xiàn)在為止沒有搞清楚。但這并不影響我們對(duì)整個(gè)市場(chǎng)基本面的判斷。無論是戶均擁有住房的狀況，人均居住面積，以及未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量等數(shù)據(jù)互相印證，我們可以肯定地認(rèn)為，房子基本夠了。以總量來看，前段時(shí)間，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有一個(gè)數(shù)字，我曾經(jīng)多次評(píng)述。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示： 2016年全國(guó)居民人均住房建筑面積為40.8平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。其中，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均住房建筑面積分別比2012年增長(zhǎng)了11.1%和23.3%，年均增長(zhǎng)分別為2.7%和5.4%。

對(duì)于人均住房建筑面積40.8平米這個(gè)數(shù)字，很多人吐槽被“平均”了。并且這個(gè)數(shù)字有水分。對(duì)于這個(gè)數(shù)字，我除了認(rèn)為把城鄉(xiāng)拉到一起有點(diǎn)匪夷所思之外，這個(gè)數(shù)字最大的問題仍然不是夸大的問題，而是漏記了很多房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。比如，其一，大量的小產(chǎn)權(quán)房不可能被統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，小產(chǎn)權(quán)房在合法化之前，是不會(huì)被納入總體數(shù)據(jù)的。全國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房有多少？各種差距很多的數(shù)據(jù)，但我比較認(rèn)可的數(shù)據(jù)是60到70億平；第二，一些特殊的房子也沒有被統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。最特殊的，可以忽略不計(jì)，但軍隊(duì)這么多年蓋的住宅，以及一些中央部委等部門的住宅，盡管居住者大多沒有產(chǎn)權(quán)，但仍然屬于現(xiàn)有的住宅，這部分的數(shù)據(jù)究竟有多少，暫時(shí)還難以評(píng)估，但數(shù)字應(yīng)該不會(huì)小。

也就是說，按照現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民人均36.6平米的居住面積，2016年全國(guó)城鎮(zhèn)人口是7.9289億，那么，城鎮(zhèn)住房建筑總量超過了290億平，如果再加上60到70億平的小產(chǎn)權(quán)房，以及大概率不小于小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的其他特殊房產(chǎn)，中國(guó)城鎮(zhèn)居住建筑總面積應(yīng)該超過了400億平，按照400億平，城鎮(zhèn)人均居住建筑面積應(yīng)該達(dá)到了人均50平，而不是36.6平米，如果按照80%的比率折成使用面積，全國(guó)城鎮(zhèn)人均居住使用面積其實(shí)也達(dá)到了40平米。

40平米是什么概念？根據(jù)我在徐滇慶先生著作中查到的數(shù)據(jù)，2009年，美國(guó)人均居住面積是67平，英國(guó)是35.4平，法國(guó)35.2平，德國(guó)39.4平，意大利43平，荷蘭40.8平，日本36.9平。也就是說，中國(guó)人均居住面積除了低于美國(guó)，其實(shí)已經(jīng)超過了2009年的英、法、德、日等發(fā)達(dá)國(guó)家。根據(jù)OECD研究報(bào)告的結(jié)論，在人均居住面積超過35平后，房地產(chǎn)將迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)，高速增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)高漲的階段結(jié)束，房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。

這是存量，還有每年的增量，每年房地產(chǎn)6%到8%的增速的情況下，事實(shí)上基本能夠滿足未來在基本居住、改善性以及新的城鎮(zhèn)化人口對(duì)住房的需求。按照今年的數(shù)據(jù)，1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積738065萬平方米，其中住宅施工面積505330萬平方米。近50多億平的住宅在建面積什么概念，就是足以滿足未來10年開發(fā)的需要。

而更具有指標(biāo)意義的是，包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)，二手房的交易量已經(jīng)超過了新房，這也意味著，中國(guó)的住房市場(chǎng)已經(jīng)從增量住房市場(chǎng)正在邁入存量住房市場(chǎng)，而這也是住房告別短缺的一個(gè)極具說服力的指標(biāo)。同時(shí)，按照未來10年中國(guó)城鎮(zhèn)化的步伐，每年的房地產(chǎn)投資只要保持5%左右的增速，新房竣工量只要達(dá)到5億平，就完全可以滿足城鎮(zhèn)化新增人口的住房需求，而事實(shí)上，過去五年房地產(chǎn)開發(fā)投資和新房竣工量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此。

因此，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，已經(jīng)從短缺走向了不均衡，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不均衡主要表現(xiàn)在：

一是住房短缺時(shí)代結(jié)束，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾是不均衡而非短缺；

二是錯(cuò)誤的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略導(dǎo)致的大小城市之間的資源錯(cuò)配；

三是市場(chǎng)與政府錯(cuò)位導(dǎo)致的保障市場(chǎng)的殘缺；

四是房子的市場(chǎng)化與土地的政府壟斷導(dǎo)致的“地荒”；

五是行政干預(yù)的扭曲導(dǎo)致的高端物業(yè)的稀缺；

六是住宅市場(chǎng)與其他房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的嚴(yán)重失衡。

這是下一步房地產(chǎn)需要著力解決的問題。失衡才是我們研判中國(guó)未來城市房?jī)r(jià)的核心邏輯，而不是總量?？偭恳呀?jīng)沒有任何意義。中國(guó)房地產(chǎn)其實(shí)早已經(jīng)進(jìn)入到了下半場(chǎng)，住房已經(jīng)告別了絕對(duì)短缺的階段，下半場(chǎng)最關(guān)注的已經(jīng)不是總量問題，而是結(jié)構(gòu)問題。

這種結(jié)構(gòu)性的變化帶來的一定是思考房?jī)r(jià)的邏輯的變化。我會(huì)告訴大家，為什么我認(rèn)為一些城市的房?jī)r(jià)仍然太低，而一些城市的房?jī)r(jià)可能已經(jīng)到了歷史性的大頂。關(guān)于這個(gè)主要問題，我將在下篇文章中闡述。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。