北京南城發(fā)展再遇新契機(jī) 樓市“暖南”有望出現(xiàn)

曾幾何時(shí)，北京城南地區(qū)是北京經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相對的低地，如同一張白紙，很多空白需要填補(bǔ)，卻又充滿機(jī)遇。2009年城南行動(dòng)計(jì)劃為北京城南的發(fā)展奠定了方向，千億級資金注入，讓城南逐漸成為北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點(diǎn)。

時(shí)值城南行動(dòng)計(jì)劃的第5個(gè)年頭，也是該計(jì)劃第二階段的收官之年。為解析南城發(fā)展現(xiàn)狀及未來價(jià)值，本周，一場名為《暖南——南城發(fā)展層峰對話》在北京日報(bào)社舉辦。眾多專家學(xué)者及開發(fā)商代表匯集一堂，就城南發(fā)展的成果與前景展開討論。并一致認(rèn)為，對于北京，無論是產(chǎn)業(yè)還是居住，未來最大的機(jī)遇將屬于城南，豐臺(tái)、大興、亦莊將大有可期。

吸引產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)新區(qū)崛起

國務(wù)院發(fā)展研究中心世界發(fā)展研究所研究員丁一凡

全球大城市發(fā)展、大的新區(qū)的崛起需要很多先決條件，包括政府支持、產(chǎn)業(yè)聚集、交通配套、社會(huì)服務(wù)等多項(xiàng)因素。

從全球大城市新區(qū)的發(fā)展來看，都有一個(gè)普遍經(jīng)驗(yàn)，即政府的大力支持。北京過去存在各區(qū)域發(fā)展不均衡的問題，新機(jī)場建設(shè)是城南發(fā)展不可多得的機(jī)會(huì)，圍繞新機(jī)場產(chǎn)生的一系列活動(dòng)，將使城南具有良好的支柱產(chǎn)業(yè)。

此外，新區(qū)的發(fā)展應(yīng)注意吸引新的產(chǎn)業(yè)，特別是特色產(chǎn)業(yè)，而且產(chǎn)業(yè)需要集中才容易很快發(fā)展起來。比如，亦莊產(chǎn)業(yè)聚集，因此亦莊就是一個(gè)能夠帶動(dòng)大興迅速崛起的引擎。

另外一方面，城市新區(qū)的發(fā)展，一個(gè)重要的因素取決于交通基礎(chǔ)設(shè)施是否能夠很快地完善和建立起來。很多城市的交通基礎(chǔ)設(shè)施都沒有領(lǐng)先于大型項(xiàng)目，所以出現(xiàn)項(xiàng)目已經(jīng)建好但冷冷清清的現(xiàn)象，因?yàn)槿サ耐緩椒浅２环奖?，這是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

還有一點(diǎn)，新城的建立成功與否還取決于社會(huì)服務(wù)設(shè)施是否能夠很快地建立起來。比如，現(xiàn)在的豐臺(tái)和大興已經(jīng)把大學(xué)分校、醫(yī)院等引入?yún)^(qū)域內(nèi)，將一些最基本的社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)事先鋪墊好，在這個(gè)基礎(chǔ)上，人群就容易聚集，促使新城發(fā)展起來。

新機(jī)場帶動(dòng)周邊50公里區(qū)域發(fā)展

中國科學(xué)院規(guī)劃資深專家、北京新機(jī)場選址協(xié)調(diào)小組顧問專家李秀果

機(jī)場對周邊半徑50公里地區(qū)的臨空產(chǎn)業(yè)、高端新城、房地產(chǎn)、GDP、就業(yè)、稅收都會(huì)帶來巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)和促進(jìn)。

以順義為例，處在中國臨空經(jīng)濟(jì)的前沿，順義的增長率始終在北京平均增長率之上，順義區(qū)GDP占北京市GDP的比重，從2001年4.12%增長到2004年的5.19%。

首都機(jī)場的空港區(qū)影響距離在10—15公里，在這個(gè)區(qū)域里千萬級別以上的跨國企業(yè)有800家，其中60余家是跨國公司，30家是世界500強(qiáng)企業(yè)，吸納了4.3萬人。

新機(jī)場的建設(shè)將把周圍的機(jī)場連到一起，形成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)。這個(gè)網(wǎng)絡(luò)就包括首都機(jī)場、新機(jī)場、石家莊機(jī)場、天津機(jī)場、北戴河機(jī)場。第二，要把港口連上。第三，要和高鐵連上。這樣就形成海港、空港、高鐵的相互連接，成為一個(gè)交通的巨無霸。這在世界上也是首屈一指，意義十分重大。

這次要編制新的航空城，我認(rèn)為，第一，要參照總結(jié)世界各大航空公司的優(yōu)點(diǎn)，結(jié)合京津冀特點(diǎn)，創(chuàng)建有新的特點(diǎn)的航空大都市。一定要有中國的特色特點(diǎn)，這是最最關(guān)鍵的。第二，就是要充分考慮北京將成為全國乃至世界的科研中心，天津成為中國北方的經(jīng)濟(jì)中心，河北將大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)升級的因素。另外，“一路一帶”國家戰(zhàn)略的實(shí)施，必然促使北京新機(jī)場乘客構(gòu)成比例向高級商旅人士、高級科技人員傾斜，實(shí)現(xiàn)他們的需要，也是我們要考慮的動(dòng)機(jī)之一。

城南是北京成為世界城市重要支點(diǎn)

清華規(guī)劃院城市發(fā)展策劃研究所的副所長彭劍波

城南應(yīng)該是重新發(fā)現(xiàn)新的城南，城南以前不在大家的重點(diǎn)視線里?，F(xiàn)在的城南跟過去不一樣，未來城南跟現(xiàn)在更不一樣。所以我理解，在產(chǎn)居結(jié)合的模式下，包括新機(jī)場的帶動(dòng)、亦莊的帶動(dòng)，包括麗澤等功能區(qū)的發(fā)展，使得城南將來呈現(xiàn)一種新格局。對于城南的理解，既要立足于城南看城南，更要跳出城南看城南。

城南的發(fā)展與北京的城市戰(zhàn)略是緊密結(jié)合的。北京的職能將來會(huì)是在幾個(gè)方面，一是全球的商務(wù)中心；二是全球金融中心；三是外商直接投資的全球性中心；四是全球航空樞紐；五是全球性事件的產(chǎn)生地，包括申辦冬奧會(huì)等；六是全球精英人士集聚點(diǎn)。

在這樣的大戰(zhàn)略下，城南承擔(dān)了很多使命，也是北京成為世界城市的重要支點(diǎn)。包括新機(jī)場和亦莊開發(fā)區(qū)都是北京打造世界城市核心的功能和戰(zhàn)略承載區(qū)域。目前，從新城南的發(fā)展來看，在亦莊開發(fā)區(qū)、北京南站、新機(jī)場的三核驅(qū)動(dòng)下，城南已經(jīng)出現(xiàn)新的格局。已經(jīng)由原來的簡單的借勢亦莊、借勢主城往外的梯度的擴(kuò)張，走向了各個(gè)組團(tuán)之間的融合。

城南將成疏導(dǎo)首都功能重地

北京房地產(chǎn)業(yè)秘書長秘書長陳志

大興原來是北京主要的產(chǎn)糧區(qū)。在過去其對于北京來說主要是保障一定糧食的供應(yīng)。因此，在工業(yè)發(fā)展稍有有些滯后，而這一情況在京開路通車后才有所緩解。

但在新的發(fā)展歷史階段，也恰恰因?yàn)榇笈d產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是農(nóng)業(yè)，土地資源相對其他區(qū)域而言要更具優(yōu)勢，因此自然也成為了未來要新城建設(shè)及城南發(fā)展規(guī)劃的主要落腳點(diǎn)。此外，隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的大背景下，大興、亦莊擁有了巨大的擴(kuò)張機(jī)會(huì)。其中，包括首都二機(jī)場、南中軸，各種各樣的市政路網(wǎng)，將會(huì)給大興帶來了更多的發(fā)展良機(jī)。

而在疏解非首都功能、人口背景下，北京還需要諸多的新城。為此，南部地區(qū)一定會(huì)起到承接疏解過程中非常重要的一個(gè)區(qū)域。這也是南部地區(qū)獨(dú)有優(yōu)勢所決定的。為此，在城南行動(dòng)計(jì)劃的背景下，政府應(yīng)該給予城南地區(qū)更多寬松、引導(dǎo)資金的引入，加產(chǎn)業(yè)、教育資源、醫(yī)療資源等基礎(chǔ)建設(shè)。

未來改善供給僅在城南

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

近幾年，豐臺(tái)與大興已成為城南行動(dòng)計(jì)劃的發(fā)力點(diǎn)，上述兩區(qū)GDP上漲速度已超過全市平均水平。GDP上漲必然有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，增加該區(qū)域就業(yè)崗位，未來將有更多購房人涌入南城。

早在2009年前，北京地鐵共有的100個(gè)站點(diǎn)只有10個(gè)在南城。目前，全北京一共300個(gè)站點(diǎn)，其中南城已有100個(gè)左右。大興線、房山線、亦莊線、10號線、7號線、9號線、14號線，近年，北京地鐵新開通站點(diǎn)八成在南城。

從房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)來看，2010年前，北京市場成交其中六成在長安街以北。隨著城南的發(fā)展，特別是大興等區(qū)域的發(fā)展，這幾年北京樓市成交比例中，城南、城北基本持平，購房者對城南的認(rèn)知隨著城北房價(jià)過高，逐漸主動(dòng)被動(dòng)的轉(zhuǎn)移到了城南。

另外，城南規(guī)劃逐一落地，更為房地產(chǎn)市場帶來諸多利好消息，諸如首都第二機(jī)場所帶來的大規(guī)模交通建設(shè)、以及麗澤金融商圈的建設(shè)，都將影響到區(qū)域房地產(chǎn)市場的未來走勢。以豐臺(tái)、大興、亦莊、大興為代表的南城，平均成交市場一直處于供需相對平穩(wěn)狀態(tài)。因此，無論對于改善型還是剛需型的購房人來說，穩(wěn)定的樓市，使得這一區(qū)域無論是生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)品選擇以及在售價(jià)格都具有其他區(qū)域所不具備的優(yōu)勢。

亦莊房價(jià)即將補(bǔ)漲

和裕地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理王騫

2010年，國家投入大筆資金對北京城南進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，后來又追加了近千億的資金來打造綠化和基礎(chǔ)設(shè)施。以亦莊與大興為例，近年來道路網(wǎng)非常密集，很多區(qū)域沒有居民區(qū)，路也修得很寬，這也為新城更迅速、合理的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

目前，北京東、北、西部均已發(fā)展飽和。其中，西部再發(fā)展進(jìn)山，北部已經(jīng)過海淀進(jìn)入昌平，東部已至河北燕郊，唯一有空間且大有作為的就是城南。隨著這幾年的建設(shè)，城南配套設(shè)施已基本成型，政府確實(shí)是規(guī)劃先行、修路先行，然后逐漸進(jìn)行土地招拍掛。

截至目前，城南房地產(chǎn)市場仍是價(jià)格洼地，大部分地區(qū)房價(jià)沒有其他幾個(gè)方向地價(jià)貴。比如北五環(huán)的房屋均價(jià)在6萬以上，而亦莊實(shí)際成交價(jià)格在3.5萬左右，北邊房價(jià)比亦莊的房價(jià)高近一倍。

隨著區(qū)域的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場的成熟，城南房價(jià)將進(jìn)入新一輪的上升期。就像當(dāng)今的股市一樣，大盤雖暴跌，仍有個(gè)別股票上漲。前期漲得太快的股票，遇到調(diào)整期下跌較快，平時(shí)漲得較慢的股票，即使遇到大盤調(diào)整下跌，仍有條不紊的往上漲，城南的房價(jià)就是跟股市相類似的典型的例子。

分階段改善將是市場主流

北京保利首開興泰置業(yè)有限公司總經(jīng)理童昕光

黃村北區(qū)、房山、生物醫(yī)藥基地、孫村，這是之前城南集中供應(yīng)的板塊，這些區(qū)域基本在南五環(huán)、甚至南六環(huán)外，它們承接購房人剛需、首套置業(yè)需求。

但在前十年，城南房地產(chǎn)第一輪發(fā)展蓋了大部分是偏首置型的房子。

如今，隨著地價(jià)的上漲，居民居住品質(zhì)的升高，這些十年前的購房人如今面臨房產(chǎn)改善升級。因此從未來的發(fā)展來看，城南房地產(chǎn)市場將主要承接改善型置業(yè)人群。其中，這部分置業(yè)群體最為需要的是中端改善產(chǎn)品，總價(jià)段在300—800萬元這一區(qū)間。而這類產(chǎn)品未來將在南四環(huán)與南五環(huán)之間的城南有一輪集中供應(yīng)。

目前，在南四環(huán)與南五環(huán)之間已集中了包括首開保利、國奧、中冶、魯能等多家房企的改善型項(xiàng)目，其中，魯能地產(chǎn)在此拿地的樓面價(jià)也在6萬元/平方米，由此可見這個(gè)板塊未來的前景也是相當(dāng)可觀。

而為了應(yīng)對這類中端改善需求，各家房企均對產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整。以熙悅誠郡項(xiàng)目為例，目前再推的104平方米三居戶型，三室兩廳一衛(wèi)的設(shè)計(jì)。戶型南北通透、格局方正，保證了居住的舒適度。N+1的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)用三居的價(jià)錢買到四居的功能，方便購房人的各類需求。

豪宅的明天在豐臺(tái)，豪宅的后天在城南

保利地產(chǎn)營銷部項(xiàng)目經(jīng)理袁野

近年來，城南隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷深入的開發(fā)，購房人群也發(fā)生了變化。

從保利開發(fā)的茉莉公館、保利春天里，再加上現(xiàn)在合作的熙悅誠郡，這三個(gè)項(xiàng)目也針對三類完全不同的人群。

2011年，黃村北區(qū)在大興人看來大興的高端居住區(qū)，茉莉公館購房人最顯著的特征是大興當(dāng)?shù)乜腿骸?012年，天宮院的保利春天里開盤時(shí)，由于地鐵4號線和京開高速的導(dǎo)入，客群迅速變成了整個(gè)4號線沿線的客群和京開高速沿線的客群，可以看到軌道交通的發(fā)展和城南的發(fā)展是這一時(shí)間段購房人所最看重的理由。

上周末，開盤售罄的熙悅誠郡項(xiàng)目，定位為人生第一套豪宅，主要客群來自于南二環(huán)、三環(huán)，方莊片區(qū)。購房人認(rèn)可城南的區(qū)域，然后選擇來此升級置業(yè)。

城南的項(xiàng)目在短短幾年內(nèi)，經(jīng)歷了從剛需、剛改到改善的產(chǎn)品升級。

最近，北京出讓的幾塊高價(jià)地均在城南，未來，會(huì)有大批改善型、豪宅產(chǎn)品涌現(xiàn)出來。城南也將告別過去的剛需時(shí)代，成為北京新的豪宅聚集地。可以說，北京豪宅明天是在豐臺(tái)，后天肯定是在城南。

沈力男：城南產(chǎn)品線將更加豐富

泰禾集總裁助理、品牌總經(jīng)理

目前，北京東擴(kuò)西進(jìn)發(fā)展格局明顯，而城南區(qū)域有著巨大的發(fā)展引擎，即新機(jī)場的拉動(dòng)。超大規(guī)模的新機(jī)場設(shè)計(jì)，將為城南區(qū)域帶來巨大的客流、物流和資金流。從世界城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來說，一個(gè)空港可以興起一個(gè)城市。雖然目前新機(jī)場建設(shè)還沒有具體呈現(xiàn)，但其龐大的規(guī)模未來必將產(chǎn)生強(qiáng)大的區(qū)域輻射力。

一直以來，城南樓市給人的印象多是以剛需客群和剛需住宅為主，隨著新城的崛起，新城內(nèi)部消費(fèi)需求也在發(fā)生變化。包括剛需、改善、豪宅類的產(chǎn)品都將會(huì)在城南出現(xiàn)。而且，從現(xiàn)在來看，已經(jīng)有不少改善型及豪宅項(xiàng)目扎根南城，并取得了不錯(cuò)的市場美譽(yù)度。未來城南樓市的產(chǎn)品線將更加豐富，購房群體也將有所改變。

泰禾集團(tuán)在大興的項(xiàng)目泰禾城市廣場，將打造LOFT公寓產(chǎn)品，延續(xù)泰禾LOFT明星產(chǎn)品泰禾1號街區(qū)的精髓，戶型設(shè)計(jì)相當(dāng)合理舒適，60平方米的LOFT可打造成三居產(chǎn)品，使用率大大提高。同時(shí)，還會(huì)在家居智能化方面進(jìn)行提升。泰禾城市廣場還將打造與地鐵接駁的5萬平方米商街。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。