華東房企鏖戰(zhàn)土拍沖千億目標 逆勢補倉拼搶規(guī)模

近日發(fā)布的十九大報告明確指出，要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份多地相繼出臺樓市調(diào)控措施，限售范圍進一步擴大。另據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，有關房地產(chǎn)內(nèi)容政策已經(jīng)接近180次。密集的政策背景下，樓市的火爆相較之前也開始平穩(wěn)，市場逐漸向理性方向發(fā)展。

樓市增速放緩也蔓延至拿地端。政策調(diào)控背景下，房企拿地策略也開始分化。不少房企開始收縮布局、回籠現(xiàn)金。不過值得注意的是，包括新城控股、中梁地產(chǎn)、新力地產(chǎn)、祥生集團等大批華東房企拿地態(tài)度依然比較積極，并紛紛提出1000億甚至3000億元的銷售目標。

中梁地產(chǎn)集團相關負責人在回復《中國經(jīng)營報》記者采訪中表示，公司目前主要精力在業(yè)務方面，暫不方便回復跟報道相關的問題。新力地產(chǎn)有限公司方面則表示，現(xiàn)階段拿地戰(zhàn)略較為敏感，暫不方便回復。

上海中原市場分析師盧文曦表示，現(xiàn)在中小房企生存空間被壓縮，不積極作為以后日子會比較困難，“所以今年來中小房企擴張加快，當然也有房企會保持謹慎，但只是不盲目擴張，不去拿高價地及質(zhì)地不好的地。畢竟調(diào)控背景下，現(xiàn)金流充分有利于‘過冬’?！?/p>

規(guī)模競爭下積極拿地

某研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年10月監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比下降3.61%，近5成城市環(huán)比下降，同比則下降32.36%。受9月末多個熱點調(diào)控城市集中出臺升級政策影響，10月首周各線城市成交量大幅縮減，導致10月周均成交量環(huán)比呈現(xiàn)明顯回落。

分城市來看，一線城市成交面積環(huán)比下降12.96%，同比下降50.41%。二線代表城市成交面積環(huán)比下降2.59%，同比下降27.93%。三線代表城市成交面積較上月下降1.01%，同比下降33.65%。

華東區(qū)域，10月份，上海成交面積72.73萬平方米，環(huán)比下降34.62%，同比下降49.45%。南京成交面積41.99萬平方米，環(huán)比下降45.72%，同比下降44.05%。杭州成交面積29.82萬平方米，環(huán)比下降18.92%，同比下降21.45%。

另據(jù)第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，上海成交住宅用地的平均樓板價達到每平方米人民幣1.94萬元，平均溢價率僅為0.5%。

在土地市場增速放緩的趨勢下，房企拿地日趨謹慎。但值得注意的是，仍有不少華東房企在拿地策略方面顯現(xiàn)出較為“積極”的態(tài)度。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，上半年新城控股通過招拍掛、收并購、棚改等多種方式積極拓展土地資源，新增土地儲備51幅，總建筑面積達1571.37萬平方米。下半年，新城控股又相繼購得多宗地塊。截至報告期末，公司合同銷售額完成了全年850億元銷售目標的57.75%，實現(xiàn)了時間過半任務過半。

新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷曾于日前公開表示，下半年市場集中度越來越高，龍頭企業(yè)會占據(jù)70%的市場份額，“有規(guī)模才會有江湖地位，有江湖地位才會有話語權?！?/p>

中梁地產(chǎn)在拿地方面堪稱迅猛。中梁地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，2016年中梁地產(chǎn)相繼拿下68幅地塊，拿地金額246億元，平均5天拿一塊地。今年上半年以來，中梁地產(chǎn)已斬獲54宗地，拿地金額超過200億元，在拿地金額和規(guī)劃面積上位列第14位和第6位，平均3天拿一塊地。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2017年1~6月中梁地產(chǎn)銷售額355億元，超過去年全年銷售業(yè)績，增幅達225%，中梁地產(chǎn)內(nèi)部更是喊出了5年實現(xiàn)3000億元的銷售目標。

寶龍地產(chǎn)在拿地方面也非常積極。記者在采訪中了解到，今年10月份，寶龍地產(chǎn)競得紹興市袍江新區(qū)22號大型商 住用地。6月份，寶龍地產(chǎn)以29.8億元競得上海楊浦區(qū)定海社區(qū)一商辦項目。5月份，寶龍地產(chǎn)摘得浙江省寧波市江北區(qū)天水1#地塊。

江西第一家本土落戶上海的房企新力地產(chǎn)此前在回復本報記者采訪時表示，公司已經(jīng)入駐上海周邊的無錫、昆山、蘇州三個城市，未來也將繼續(xù)擴大上海周邊城市進駐的速度和體量，而上海作為集團的總部，在此拿地的計劃一直都有，方式也會多樣化，包括招拍掛、收并購、合作開發(fā)等都會考慮。

然而，目前房企在上海拿地并非易事，尤其是對于中小型房企來說，隨著長三角區(qū)域拿地進入白熱化焦灼狀態(tài)，新力地產(chǎn)未來拿地面臨考驗。

起家于紹興，現(xiàn)總部位于杭州的祥生地產(chǎn)提出了今年爭取實現(xiàn)600億元，明年沖刺千億元的銷售目標。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年祥生地產(chǎn)在浙江土地市場的支出高達103億元，規(guī)劃建筑面積158萬平方米，兩項指標僅次于恒 大位居第二位。

第一太平戴維斯上海估價部董事甘啟善告訴本報記者，在國家宏觀調(diào)控的大背景下，一些高杠桿的開發(fā)商在拿地方面沒有以前激進?！耙郧半m然是高杠桿，但是由于發(fā)展周期比較短，銷售較快，其股本回報尚有一定的規(guī)模表現(xiàn)，但只租不售的情況下，持有土地需要長期營運，開發(fā)商拿地時會同時考慮拿地利率及租金回報?！?/p>

好地研究院執(zhí)行院長方曉泉分析認為，隨著土地市場的競爭加劇，各家房企今年在核心城市拿地普遍減少。與此同時，房企在優(yōu)質(zhì)的三四線城市拿地變多，“這些城市或靠近核心城市，或本身經(jīng)濟、人口基礎比較好。”

融資是關鍵一環(huán)

政策調(diào)控加上積極拿地使得房企融資渠道逐漸收緊。近日，中央多次表態(tài)加強房地產(chǎn)金融風險管控，強調(diào)對一、二線城市房地產(chǎn)市場應保持收緊調(diào)控態(tài)勢。而這也對房企的資金儲備形成了較大的考驗。

數(shù)據(jù)顯示，上半年新城控股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為74.61億元，較上年同期下滑了821.96%。新城控股方面解釋稱，報告期內(nèi)增加較多土地儲備導致經(jīng)營活動現(xiàn)金流出增加。在政策調(diào)控、融資渠道受限的環(huán)境下，公司積極拓展融資渠道，獲得中國銀行間市場交易商協(xié)會中期票據(jù)、PPN各45億元的注冊，為公司的持續(xù)、快速發(fā)展提供了穩(wěn)定的資金支持。

而為了更好地進行融資，中梁地產(chǎn)多次發(fā)布信托計劃，其中絕大部分的信托計劃，投資以及抵押項目在非核心城市圈周圍的三四線城市。而部分信托計劃是以中梁地產(chǎn)董事長楊劍作為連帶責任擔保。

中梁地產(chǎn)相關負責人此前在接受本報采訪時表示：“擔保是行業(yè)通行的一個做法，并不是中梁一家所獨有的。作為溫州起家的房地產(chǎn)商，其經(jīng)歷的市場起伏是多次的，我們已經(jīng)有非常強烈的風險意識和健全的安全管理體系。”

克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)表明，2017年截至9月份，108家典型上市房企在境外通過發(fā)債以及銀團貸款等方式融集了人民幣1868億元，已超去年全年總額。此外，資產(chǎn)證券化也成為房企融資的一個突破口。2017年1月至9月，多家企業(yè)完成發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，發(fā)行金額達334.5億元，同比大幅增長120%，也大大超過2016年全年總量。

除了積極拓展融資渠道，記者在采訪中了解到，不少房企已經(jīng)開始調(diào)整自己的拿地策略，通過合作拿地的方式緩解融資難題。

10月24日，宋都股份全資子公司杭州躍都擬以自有資金約7.52億元受讓金翔公司（金地集團控股子公司）旗下子公司金甲公司49%的股權，合作共同開發(fā)運營標的杭政儲出[2017]39號地塊，土地面積38504平方米。宋都股份方面表示，公司歷來十分看重長三角、尤其是杭州本地地產(chǎn)資源的獲取，本次通過合作開發(fā)標的項目，是公司積極拓展住宅地產(chǎn)的創(chuàng)新模式。

10月25日，濱江集團發(fā)布公告，宣布于10月24日與杭州大文投資管理有限公司、杭州融信愷

房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、杭州元鑫置業(yè)有限公司、杭州金地自在城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽訂《關于蕭政儲出【2017】20號地塊項目合作協(xié)議》。據(jù)悉，杭州元鑫置業(yè)有限公司持股100%的股東為浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司。

濱江集團方面表示，為滿足項目開發(fā)的資金需求，公司與合作方按權益比例為項目提供同等條件的財務資助，符合房地產(chǎn)項目開發(fā)慣例。項目預期將取得較好的收益，公司的財務資助可以得到有效保證。

“過往的十幾年來中國房地產(chǎn)市場一直是波動向上的，也有過若干次的調(diào)控，但其實，在低谷時期，往往積極去做一些動作的開發(fā)商能迅速做大，大部分開發(fā)商還是想把市場規(guī)模做大，因為規(guī)模做大是這個市場唯一正確的發(fā)展模式?！币晃徊辉妇呙姆慨a(chǎn)領域金融分析師表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。