豫園股份擬258億元并購地產(chǎn) 構(gòu)建快樂時尚“大生態(tài)”平臺

昨日（11月8日）晚間，豫園股份披露重組預(yù)案修訂稿，公司擬向浙江復(fù)星、復(fù)地投資管理等17名對象發(fā)行股份購買其持有的上海星泓、閔祥地產(chǎn)等28家公司的全部或部分股權(quán)。同時，公司擬向黃房公司發(fā)行股份購買新元房產(chǎn)100%股權(quán)。上述標(biāo)的資產(chǎn)預(yù)估作價合計為257.68億元。

而隨著豫園股份對上海證券交易所問詢函的回復(fù)披露，因籌劃重大資產(chǎn)重組宣布停牌已久的豫園股份將于11月9日復(fù)牌。

根據(jù)上述重組預(yù)案顯示，這一交易已構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。然而，該次交易并不構(gòu)成借殼上市。

有業(yè)內(nèi)人士解釋稱，復(fù)星早在2002年已入股豫園股份第一大股東。當(dāng)年股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，復(fù)星產(chǎn)投合計持有豫園股份的股比達到20%，為后者的控股股東。復(fù)星集團董事長郭廣昌獲得豫園股份實際控制權(quán)已超過60個月。該次交易完成后，郭廣昌仍為豫園股份實際控制人，故不會導(dǎo)致豫園股份控制權(quán)發(fā)生變化。這也即是意味著，此次重組并不構(gòu)成借殼上市。

值得關(guān)注的是，有業(yè)內(nèi)人士指出，此次重組意味著豫園股份醞釀多時的戰(zhàn)略升級進入實質(zhì)啟動階段。

構(gòu)建快樂時尚“大生態(tài)”平臺

早在今年5月份，豫園股份對外披露了發(fā)行股份購買資產(chǎn)的資產(chǎn)重組預(yù)案。其中，按照報告書中對第一大股東、實際控制方發(fā)行股份購買資產(chǎn)的安排，如持股26.45%的復(fù)星此次資產(chǎn)重組完成后，在上市公司中持股比例將達到69.69%

“毫無疑問，這將大大提高豫園股份在復(fù)星體系中的戰(zhàn)略重要性，”一位熟悉復(fù)星的人士認為，“入主豫園已經(jīng)15年的復(fù)星，正加大力度傾斜資源、加快公司戰(zhàn)略升級，通過豫園股份這一旗艦型上市平臺，未來有望形成快樂時尚、輕重結(jié)合的大產(chǎn)業(yè)布局，這與復(fù)星醫(yī)藥近年來持續(xù)發(fā)力醫(yī)藥健康主題的思路頗為類似。”

一個值得注意的細節(jié)是，就在不久前，豫園股份發(fā)布了一則更名公告。公告稱，因公司上市初期主營業(yè)務(wù)聚集于上海豫園地區(qū)，主要經(jīng)營上海豫園商圈的核心商業(yè)，故公司簡稱為有一定地域?qū)傩缘?ldquo;豫園商城”。但是，隨著近年來公司不斷擴大的快樂時尚業(yè)務(wù)布局，上海豫園商圈的經(jīng)營業(yè)務(wù)相較公司上市初期有相當(dāng)幅度的降低，同時為了反映公司當(dāng)前發(fā)展實際及未來發(fā)展戰(zhàn)略，豫園商城更名為豫園股份。

有業(yè)內(nèi)人士表示，該次重大資產(chǎn)重組說明復(fù)星對于豫園股份的未來有了更為清晰的思路。記者注意到，資產(chǎn)規(guī)模龐大的復(fù)星國際自2015年底開始，頻繁使用健康、快樂、富足三大理念重新梳理自身龐大的業(yè)務(wù)體系，復(fù)星國際港股股價也一路看漲、累計漲幅已逾80%，復(fù)星旗下的健康業(yè)務(wù)大平臺復(fù)星醫(yī)藥受到市場追捧，市值已突破1000億元。

“這應(yīng)該是復(fù)星對健康、快樂、富足業(yè)務(wù)系統(tǒng)梳理后，對豫園股份未來發(fā)展的一次下注。”記者查閱豫園股份相關(guān)公告發(fā)現(xiàn)，除了旗下體量較大的黃金珠寶業(yè)務(wù)、餐飲食品、商業(yè)管理業(yè)務(wù)，豫園股份已經(jīng)在前幾年布局了北海道滑雪度假業(yè)務(wù)、加拿大太陽馬戲團演藝演出，并在復(fù)興中國傳統(tǒng)文化和老字號領(lǐng)域做了相關(guān)投資。

另據(jù)記者了解，此次對豫園股份的重組方案也得到了第二大股東上海市黃浦區(qū)國資委的推動，豫園股份除了向浙江復(fù)星等發(fā)行股份購買股權(quán)，獲得復(fù)星近年持續(xù)打造的“蜂巢城市”業(yè)務(wù)及資源，上海市黃浦區(qū)國資委旗下新元房產(chǎn)也向豫園股份注入了豫園商圈的一處毗鄰的核心資產(chǎn)，用以支持豫園商圈業(yè)務(wù)整合做強。

值得預(yù)期的是，復(fù)星將對自己大比例持股的上市平臺投入更大資源，以完善健康、快樂、富足的大生態(tài)系統(tǒng)。

“快樂時尚+蜂巢城市”雙輪驅(qū)動

“復(fù)星在快樂時尚領(lǐng)域的布局一直在對標(biāo)LVMH發(fā)展路徑，略有不同的是，亞洲企業(yè)似乎對于輕重結(jié)合的資產(chǎn)配置更為青睞，譬如嘉里，大概因為這些企業(yè)大多具有較為深厚的重資產(chǎn)基礎(chǔ)，品牌和地產(chǎn)之間的協(xié)同效應(yīng)在亞洲體現(xiàn)得更為明顯。”一位咨詢界人士評論道，“蜂巢城市”正是復(fù)星將地產(chǎn)業(yè)務(wù)載體化之后的這一產(chǎn)物。

與此相對應(yīng)的是，豫園股份在其最新的業(yè)務(wù)介紹中，也已經(jīng)將圍繞快樂時尚的主題內(nèi)容作為線下場景的核心資源加以打造，囊括了黃金珠寶、餐飲服務(wù)、老字號零售、品質(zhì)生活等多個主題。“蜂巢城市”作為一個物理空間屬性的載體，可以實現(xiàn)流量入口的價值，將整個復(fù)星的C2M客戶系統(tǒng)打通貫穿起來。圍繞產(chǎn)業(yè)和家庭，形成快樂時尚內(nèi)容和場景之間的戰(zhàn)略協(xié)同，形成更加完善的生態(tài)閉環(huán)，更有助于在投資上實現(xiàn)輕重并舉的發(fā)展方式。

值得關(guān)注的是，就“‘輕’和’重’的問題，《證券日報》與復(fù)星管理層交流時，復(fù)星集團執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁，豫園股份董事長徐曉亮此前曾向本報記者表示，“‘輕’和’重’，我們認為是鑰匙和門的關(guān)系：’輕’是鑰匙，門是很’重’的。’重’代表資本實力，’輕’代表資源能力。”在復(fù)星看來，輕重并舉是非常具有生命力的商業(yè)邏輯，未來在復(fù)星的大快樂產(chǎn)業(yè)布局中，場景的構(gòu)建、平臺的打造、令人尖叫的產(chǎn)品和內(nèi)容、創(chuàng)新的商業(yè)模式，構(gòu)成了大快樂的復(fù)合賦能體系。

“蜂巢城市”存盈利釋放空間

據(jù)資產(chǎn)重組報告書顯示，復(fù)星旗下上海星泓、閔祥地產(chǎn)等28家公司的全部或部分股權(quán)預(yù)估作價為241.60億元，上海市黃浦區(qū)國資委旗下新元房產(chǎn)100%股權(quán)的預(yù)估作價為16.08億元；標(biāo)的資產(chǎn)預(yù)估作價合計為257.68億元。本次交易完成后，上海星泓、閔祥地產(chǎn)等28家房地產(chǎn)項目公司將成為豫園股份的控股或參股公司，新元房產(chǎn)持有的核心商圈資產(chǎn)也將成為豫園股份的重要資產(chǎn)。

“這次復(fù)星地產(chǎn)注入豫園股份的資產(chǎn)中，不乏像海南三亞鹿島、合肥云谷、武漢漢正街、成都金融島這樣的明星項目，這兩年的業(yè)績表現(xiàn)還是相當(dāng)有前景的。”復(fù)星地產(chǎn)內(nèi)部人士看到記者查閱的公告內(nèi)容后表示。

在記者獲得的一份盈利預(yù)計周期列表中，擬注入豫園股份的項目中有11個項目已經(jīng)開始盈利，有13個項目在未來1年－2年之內(nèi)開始盈利，其中不乏北京、上海這樣的一線城市項目儲備。針對上交所問詢函的回復(fù)中披露，許多地產(chǎn)項目因土地取得時間較早，如復(fù)地通達土地取得時間是2014年，隨著經(jīng)濟發(fā)展和基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，項目周邊土地呈現(xiàn)了較好的增值和開發(fā)前景。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。