樓市下行趨勢未受二輪救市改變

今年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，雖然各地紛紛取消限購政策，但住宅成交回升幅度和歷程尚不明顯。從9月前17天數(shù)據(jù)來看，較8月同期僅微升4%，一線城市成交表現(xiàn)尤為慘淡。雖然各地9月再掀第二輪救市大潮，但政策利好似乎難以扭轉(zhuǎn)市場形勢。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，此輪調(diào)整價(jià)格仍有下探空間。?成交乏力再掀第二輪救市九月已經(jīng)過半，“金九銀十”開局成色不足已成定局，尤其一二線重點(diǎn)城市的成交表現(xiàn)更差。中原所監(jiān)測的全國54個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，9月前17日新建住宅成交面積較8月同期微升4%，主要得益于三線城市的上升，三線城市環(huán)比8月同期增加22%。同比去年9月同期來看，54個(gè)城市新建住宅成交面積下滑18%，表現(xiàn)較好的三線城市仍下滑10%，表現(xiàn)較差的一線城市同比下滑39%。??8月全國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有所波動(dòng)，且各地面臨財(cái)政收入日益下滑的壓力，促使地方政府進(jìn)入9月后啟動(dòng)第二輪救市。青島、西寧、蘭州和沈陽等進(jìn)一步放松限購條件，至此，限購政策僅有四大一線城市尚在執(zhí)行。此外，湖北、湖州、無錫、金華等城市相繼出臺(tái)托市政策以刺激市場。9月1日，青島放開市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購政策。9月12日，沈陽正式宣布全面取消限購政策，且二套房首付比例恢復(fù)至六成。同時(shí)，無錫宣布調(diào)整公積金貸款政策，貸款額度上限將由50萬元上調(diào)至60萬元，并放寬第二次使用公積金貸款的限制條件。?就在昨日，江蘇再出省級(jí)救市政策，全面取消省內(nèi)所有城市限購。政策效力有限價(jià)格繼續(xù)下行然而，據(jù)中原集團(tuán)研究中心對過往十幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程來看，地方政策的執(zhí)行力度和銀行信貸松緊程度直接決定市場的走勢。目前來看，雖然各地政府紛紛吆喝放松房貸，但銀行出于風(fēng)險(xiǎn)和資金配置的考慮，央行層面尚未有明確舉動(dòng)。因此，當(dāng)前的市場，價(jià)格才是關(guān)鍵。中原地產(chǎn)監(jiān)測21個(gè)城市新開盤認(rèn)購率來看，近兩周整體認(rèn)購率又滑落至50%以下，且認(rèn)購率較高的樓盤基本是價(jià)格低于前期或周邊樓盤價(jià)格的。隨著前幾個(gè)月各地限購政策的取消以及信貸政策的吹風(fēng)，金九給業(yè)內(nèi)帶來諸多的想象。然而，本輪市場調(diào)控主要由于一些城市的價(jià)格高企以及諸多二三四線城市供應(yīng)過大，從而引起的需求斷檔造成的，因此僅靠限購政策的利好難以扭轉(zhuǎn)市場形勢。在當(dāng)前市場情況下，價(jià)格才是制勝關(guān)鍵。但是，受到政策利好消息的影響，房企采取降價(jià)策略時(shí)明顯較為猶豫。目前本輪整體范圍內(nèi)的價(jià)格下行趨勢已經(jīng)確立，價(jià)格指數(shù)下跌始于今年5月，目前持續(xù)了四個(gè)月時(shí)間，相比上一輪持續(xù)八個(gè)月的降價(jià)潮，尚有進(jìn)一步調(diào)整的空間。中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，在政策效應(yīng)尚未真正發(fā)酵，且市場數(shù)據(jù)持續(xù)惡化的情況下，進(jìn)一步的價(jià)格調(diào)整難以避免，尤其是在價(jià)格敏感度高的中低端產(chǎn)品領(lǐng)域。以價(jià)換量或?qū)⒊蔀榉科笏募径鹊淖罴堰x擇，既可實(shí)現(xiàn)回款增加現(xiàn)金流，又可沖刺業(yè)績以利于獲取新的融資。?

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。