地方棚改項目超中央計劃2.7倍 引發(fā)高層擔憂

地方棚改項目急速擴容國開行萬億低息貸款馳援地方棚改超計劃擴容，開始引發(fā)高層擔憂。“住建部很關注棚改政策執(zhí)行偏離，有的地方政府把一些原本不屬于棚改的項目都納入進來，盲目地開發(fā)建設。”一位接近住建部的人士向《華夏時報》記者透露，目前住建部正準備委托一些機構對棚改開發(fā)進行調(diào)研。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅2014年的改造計劃，全國各地上報數(shù)量就為425萬套，是中央計劃的2.7倍。中部某省市一位參與棚改項目的房企負責人李斌(化名)告訴記者，這是為了爭取政策支持，這樣才有可能拿到低息貸款。“有部分開發(fā)商稱如果把項目直接定義為城中村，就得不到國開行資金，所以會把一些項目包裝成棚改項目，誰的故事編得好，資金就優(yōu)先給誰。”李斌說，因為有專項資金支持，開發(fā)商和地方政府的積極性都很高。地方推進棚改項目隨著國家加大對棚戶區(qū)改造的力度，棚改概念的范疇也被人為拉大。例如，據(jù)安徽省住建廳統(tǒng)計，此前全省棚戶區(qū)數(shù)量為80萬戶，加大棚改力度并把城中村包括進來后，該數(shù)據(jù)更新為150萬戶。而原本李斌開發(fā)的項目屬于城中村項目，在棚改政策出臺之前，項目就已開工建設，但區(qū)政府下批文后，該項目被劃入了棚改。李斌告訴記者，棚改項目是由各級政府逐級上報住建部，先由區(qū)政府帶頭，具體操作是由區(qū)政府出團隊，幫開發(fā)商寫材料包裝項目，“比如將城中村寫成貧民窟，因歷史久遠導致破舊需要改造等等。”而政府和開發(fā)商覬覦的便是國開行的1萬億資金，不僅貸款利息低，而且時間長，對開發(fā)商資金補充很大。“資金是逐級下發(fā)，按各個省分配，從省到市，市里再依據(jù)創(chuàng)造的GDP和人口等參數(shù)來劃分各區(qū)縣名額，一般一個區(qū)至少有2個名額，大區(qū)會有五六個名額，一個項目最多可爭取到國開行4億元開發(fā)資金。”李斌說，等待資金下批后，先進入政府的資金池，由政府再分配到開發(fā)企業(yè)。據(jù)悉，目前李斌所在的區(qū)，在籌備開工的房地產(chǎn)項目有十多個，掛靠棚改的名額有2個。李斌開發(fā)的項目，不僅掛靠上棚改，還打著新農(nóng)村建設的牌子，商業(yè)銀行對此還有專門的產(chǎn)品支持貸款。湖北一位參與城中村改造的開發(fā)商人士也告訴記者，開發(fā)商都想盡量往棚改上靠，但前提必須帶有村民回遷房才有包裝基礎，而純粹的商業(yè)開發(fā)項目則沒法運作。華南某省國土資源廳一位處長告訴本報記者，大規(guī)模棚改建設主要是中央下發(fā)任務，地方政府為了保增長也很積極，從中央到地方，除了國開行支持，還有財政配套資金支持。國開行曾測算過，全國棚改開發(fā)，地方政府需配套2.5萬億資金，資金來源一直被認為是地方政府面臨的主要難題。但事實上，基礎配套屬于市政規(guī)劃范圍的名義上是由財政出資，而棚改和舊改項目前期拆遷資金很大程度上是來源于開發(fā)商，地方政府的配套資金也是依靠土地生財。“通常政府作為棚改拆遷主體，但因政府沒錢，一般會先從開發(fā)商手里拿錢去拆遷，拆完之后，再走招拍掛程序賣給我們，政府還要賺土地款。”李斌告訴記者。此外，本應由政府建設的基礎設施配套工作，也有不少是由開發(fā)商代建，待土地出讓之后，再將前期建設款直接抵扣土地款。正因資金有途徑解決，從2013年下半年以來，地方棚改積極性顯著提高，棚改目標也紛紛“擴容”，部分地級市擴容至原統(tǒng)計數(shù)量的2-3倍，最高達3.8倍。棚改迅速擴容引發(fā)了市場擔憂，上述接近住建部的人士告訴記者，除了一線城市較為透明外，一些地方政府都很強勢，如果是城中村，過去拆不動的，政府會借助棚改名義強制拆遷。“現(xiàn)在的棚改其實很多是舊城區(qū)改造，里面有很多好房子，把這些好房子都拆了，再過30年還是要拆了重蓋，因為它不能滿足市場的需要。”華遠地產(chǎn)董事長任志強（微博）曾指出，棚改就像“強制拆遷”。提振樓市“棚改政策一出來，開發(fā)商都挺開心，認為這是政府在變相救市，只是繞了個彎子，把資金先給地方政府，再由地方政府轉(zhuǎn)給開發(fā)商。”上述開發(fā)商人士說。9月2日，上市房企新湖中寶發(fā)布公告稱，定增募資不超過55億元的計劃順利獲批，用于上海兩大棚戶區(qū)改造項目。事實上，去年有許多上市房企推出了融資計劃后又撤銷，而新湖中寶之所以能被獲批，市場分析認為，是借助于棚改政策傾斜。對政府而言，棚改項目不僅可以拉動投資，還能改善居民住房條件完成保障房任務，且不需要拿錢出來開發(fā)，還可以賺取土地款，可謂一舉多得。8月4日，國務院辦公廳發(fā)布《關于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》，要求力爭超額完成2014年目標任務。“最近省里又開了一個關于棚改的會，傳達了上級要求加快建設棚戶區(qū)改造的意見。”上述國土資源廳的處長對記者表示，住建部新的重點已經(jīng)從保障房建設轉(zhuǎn)移至棚改，地方政府可以發(fā)債解決資金問題，主要通過引入社會資金，減輕政府壓力。該處長進一步表示，目前都提倡貨幣補貼，政府不再大包大攬，讓拆遷戶自己去市場上購房，這樣也可以幫助開發(fā)商去庫存。在任志強看來，棚改對房地產(chǎn)開發(fā)商最有益處，開發(fā)商可以借機拿到低息貸款，并且資金回籠快。李斌也直言，雖然棚改項目沒有商業(yè)項目利潤高，但最大的好處是有國開行的低成本資金支持。尤其是在正常商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金受阻時，他們十分愿意參與到棚改項目中來。據(jù)悉，李斌的項目部分是安置居民回遷，另一部分由政府出資回購，安置別的項目拆遷居民，沒有對外銷售的壓力。而任志強認為，1萬億的棚改意味著4萬億的拉動投資，現(xiàn)在已經(jīng)完成了960萬套保障房，投入了1萬億，若再加上4萬億，未來幾年可能出現(xiàn)的常態(tài)就是所有開發(fā)商跟著政府保障房走，因為資金回籠最快，而完全市場化的會逐步退出。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2011年至2013年底，全國棚戶區(qū)改造累計開工1084萬戶，基本建成668萬戶。今年我國還將改造各類棚戶區(qū)470萬戶以上，改造任務比去年增加近47%；基本建成480萬套，同比增加約1.2倍。“開發(fā)商和政府都非常積極，認為這是提振樓市的契機。”湖南房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會首席經(jīng)濟學家王義高告訴記者，棚改項目中，國開行支持20%-30%的資金，剩下由開發(fā)商自籌資金。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。