廣東省“遇漲即調(diào)”下沉三線城市 清遠(yuǎn)惠州正在部署更嚴(yán)調(diào)控

“作為擁有兩個(gè)一線城市的省份，廣東的不少三四線城市也面臨著調(diào)控加碼的壓力。知情人士稱，截至目前，珠三角地區(qū)，至少已有清遠(yuǎn)、惠州這兩個(gè)城市在準(zhǔn)備更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

三四線城市的房地產(chǎn)調(diào)控仍在不斷深化，11月以來(lái)，已有菏澤和柳州等城市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新措施。

“廣東也至少有兩個(gè)城市已經(jīng)準(zhǔn)備好了調(diào)控方案，就看什么時(shí)候推出來(lái)了。”11月8日，一位知情人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，受一線城市調(diào)控和需求外溢的影響，清遠(yuǎn)、惠州等城市今年上半年量?jī)r(jià)齊升，外地客戶占了很大比例，投資投機(jī)成分居多，地方政府面臨不小壓力，目前已備好兩三個(gè)調(diào)控措施，相機(jī)而行。

據(jù)廣州中地行房地產(chǎn)代理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中地行”）的統(tǒng)計(jì)，清遠(yuǎn)市靠近廣州北的清城區(qū)，本地買家只占了不到4%，其他都是外地客戶。今年前三季度，清遠(yuǎn)的商品房銷售額同比增長(zhǎng)超過(guò)60%，部分區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅也超過(guò)50%。而惠州則是目前深圳周邊唯一不限購(gòu)的城市，“確實(shí)有很大一部分客戶是外地來(lái)的。”當(dāng)?shù)匾粋€(gè)開發(fā)商對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，受益于大城市的限購(gòu)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，不少二三四線城市依然在不斷吸收大城市的外溢資金。此外，還有大量?jī)?nèi)地城市的買家進(jìn)入這些“洼地”，跨省投資，造成大量熱錢都涌入了環(huán)大城市的區(qū)域，樓市有了過(guò)熱的勢(shì)頭。在他看來(lái)，一線城市調(diào)控后，市場(chǎng)熱度上升、量?jī)r(jià)齊漲的三四線城市都有可能面臨調(diào)控加碼的風(fēng)險(xiǎn)。

三四線城市加碼調(diào)控

11月7日，菏澤市人民政府辦公室印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，其中提到對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購(gòu)買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年。

無(wú)獨(dú)有偶，11月4日，柳州市住建委發(fā)布《關(guān)于執(zhí)行柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作方案的通知》，除了限價(jià)外，還采取了限售的措施，對(duì)居民家庭或者個(gè)人在柳州市區(qū)購(gòu)買第二套及以上住宅，其已購(gòu)買的及新購(gòu)買住宅均需取得不動(dòng)產(chǎn)登記證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。

一位業(yè)內(nèi)人士指出，十九大再次明確了“房住不炒”的調(diào)控思路，未來(lái)不排除還會(huì)有更多的三四線城市加入調(diào)控行列或者升級(jí)調(diào)控措施。

而作為擁有兩個(gè)一線城市的省份，廣東的不少三四線城市也面臨著調(diào)控加碼的壓力。一位知情人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，截至目前，珠三角地區(qū)，至少已有清遠(yuǎn)、惠州這兩個(gè)城市在準(zhǔn)備更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。在此之前的6月12日，清遠(yuǎn)市發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作的通知》，只有限價(jià)的措施，要求新建商品住房售價(jià)增幅不超備案價(jià)格的5%，下浮幅度不得超過(guò)備案價(jià)格的15%。而惠州則在4月8日出臺(tái)樓市調(diào)控新政，提出新購(gòu)買商品住房（含新房和二手房）須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓。

“從目前來(lái)看，這些措施顯然還是力度太小，沒(méi)能抑制市場(chǎng)的快速升溫。新一輪的調(diào)控方案會(huì)更有針對(duì)性，比如采取有選擇性的限外或者限購(gòu)措施。”該人士指出，這兩個(gè)城市的調(diào)控有幾個(gè)方案，至于采取何種方案、什么時(shí)候推出，或者推不推出，地方政府還需要根據(jù)市場(chǎng)走向進(jìn)行綜合評(píng)估。

外地客戶涌入量?jī)r(jià)齊升

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，清遠(yuǎn)、惠州在今年上半年的表現(xiàn)確實(shí)突出。

根據(jù)中地行提供的數(shù)據(jù)，在需求外溢和規(guī)劃等多重利好疊加下，清遠(yuǎn)前三季的商品房銷售額和銷售面積均保持高速增長(zhǎng)，商品房銷售面積647.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27%，比廣東全省平均增速8.5%高出18.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額397.5億元，同比增長(zhǎng)62.2%。

公開資料顯示，2016年以來(lái)，清遠(yuǎn)的庫(kù)存消化周期不斷下降。2016年初，清遠(yuǎn)市市長(zhǎng)郭鋒曾透露，清遠(yuǎn)全市商品房庫(kù)存總面積為1376萬(wàn)平方米，需要28個(gè)月才能消化。而經(jīng)過(guò)一年的消化，到2016年底，去化周期已經(jīng)縮短到了10.4個(gè)月，到今年7月份，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)進(jìn)一步減少到了5.2個(gè)月。

惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣供不應(yīng)求。據(jù)惠州中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2017年上半年惠州全市一手住宅供應(yīng)套數(shù)達(dá)49401套，供應(yīng)面積為504.41萬(wàn)平方米。而同期，全市共成交一手住宅63049套，成交面積646.70萬(wàn)平方米。供需之間有將近13600多套的缺口。據(jù)當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，截至今年5月底，惠州的住宅存量已經(jīng)逼近歷史低點(diǎn)，去化周期僅在半年左右。

今年上半年，這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅在廣東全省也是名列前茅的。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的報(bào)告顯示，今年上半年，惠州的商品住宅銷售均價(jià)漲幅超過(guò)40%，在全省排名第二，清遠(yuǎn)的漲幅也超過(guò)25%，排名第四。

房?jī)r(jià)上漲的助力很大一部分是來(lái)自外地購(gòu)房者。清遠(yuǎn)市“十三五”規(guī)劃綱提出，要推動(dòng)廣清城際住房協(xié)同發(fā)展，外市人口購(gòu)房率不低于50%。而實(shí)際上，這個(gè)目標(biāo)在某些區(qū)域已經(jīng)超額完成。據(jù)中地行市場(chǎng)研究總監(jiān)梁志秋介紹，該公司在統(tǒng)計(jì)清遠(yuǎn)清城片區(qū)的買家資料時(shí)發(fā)現(xiàn)，來(lái)自廣州各區(qū)的占83%，清遠(yuǎn)占3.9%，廣東其他城市占4%,港澳臺(tái)及外籍占0.75%，其他買家來(lái)自省外。

外地購(gòu)房者也已經(jīng)成為了惠州樓市的主力。在大亞灣，有不少樓盤80%以上的客戶來(lái)自于深圳及廣東省外地區(qū)。而房天下的統(tǒng)計(jì)也顯示，今年上半年，客戶來(lái)電咨詢?cè)L問(wèn)量中，惠州本土客戶僅占約29.25%。除了來(lái)自深圳的客戶，還有來(lái)自北京、鄭州、上海、哈爾濱、武漢、南昌、成都、蘇州等省外城市的客戶。

鄧浩志認(rèn)為，調(diào)控由一開始一線城市的“局部調(diào)控”，逐漸蔓延到了部分熱點(diǎn)二三四線城市，但由于相較一線城市而言，這類城市仍是價(jià)格的“洼地”，加之規(guī)劃、交通等日益完善，所以投資客也都看好其市場(chǎng)。在熱錢不斷涌入的影響下，這些城市上半年無(wú)論是成交量還是價(jià)格，都有大幅上漲。但在“房子是用來(lái)住，不是用來(lái)炒的”主基調(diào)下，“異常”的樓市情況政府不可能坐視不管。

惠州市房管局局長(zhǎng)袁貴平在近期表示，無(wú)論是前期市場(chǎng)還是后續(xù)市場(chǎng)，保持平穩(wěn)運(yùn)行的市場(chǎng)和穩(wěn)定的房?jī)r(jià)都是基本的目標(biāo)。

而廣東省房協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人也指出，在強(qiáng)化預(yù)期管理的調(diào)控思路下，“遇漲即調(diào)”將成為下半年政策調(diào)控趨向，部分量?jī)r(jià)齊升的城市或?qū)⒚媾R調(diào)控升級(jí)的壓力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。