一線城市全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”,樓市有望走出下行區(qū)間

9月1日，上海、北京宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。其政策文本與廣州、深圳基本一致，并未如此前部分業(yè)內(nèi)人士所猜測的那樣僅分區(qū)執(zhí)行，力度超出市場預(yù)期。至此，支持改善性需求的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策已在中國四個(gè)一線城市全面落地。

　　多位專家認(rèn)為，一線城市作為樓市“風(fēng)向標(biāo)”，其住房金融信貸政策出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性寬松，釋放出強(qiáng)烈政策信號(hào)，預(yù)計(jì)將極大修復(fù)市場情緒和預(yù)期，提振市場信心，核心城市房地產(chǎn)市場有望走出下行區(qū)間。

　　為何京滬同步跟進(jìn)？

　　此番一線城市中的廣州、深圳率先落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，或與其市場下行壓力大于京滬有關(guān)。官方數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京和上海新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，廣州和深圳則環(huán)比分別下降0.2%和0.6%。

　　不過，從近期的市場成交量來看，北京、上海樓市也面臨一定下行壓力。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，8月份，北京新房成交面積環(huán)比下降22.3%，同比下降17.8%，二手房成交10960套，同比下降20.2%。上海新建商品住宅成交量已連續(xù)兩月低于5000套，而二手房已連續(xù)4個(gè)月成交低于“榮枯線”。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，8月份樓市下行超出市場預(yù)期，過去相對堅(jiān)挺的一線城市交易量跌幅居前，因此，迫切需要在“金九銀十”、年底銷售旺季來臨之際，盡快穩(wěn)定預(yù)期。特別是包含北上廣深的三大都市圈樓市占據(jù)了全國新房市場銷售份額的70%，這是樓市基本盤，也是穩(wěn)定樓市的抓手。這也是此次上海北京也跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，且政策表述與廣深一致的重要原因。

　　中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華也表示，二季度以來，雖然一線城市樓市也出現(xiàn)階段性低迷，銷售萎縮房價(jià)下跌，但總體看，一線城市樓市相對健康，住房過?，F(xiàn)象并不突出。不過，他強(qiáng)調(diào)，從宏觀角度出發(fā)，為了逆轉(zhuǎn)各地共同下跌及其潛藏的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，有必要采取一定的“一刀切”手段提振市場信心。他認(rèn)為，一線城市有必要全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”及其它需求支持手段。

　　樓市有望走出下行區(qū)間

　　近期多項(xiàng)政策預(yù)計(jì)將形成合力，推動(dòng)樓市預(yù)期回升。8月31日，中國央行等兩部門發(fā)文稱，將首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%；將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)等。

　　貝殼研究院分析稱，20%、30%的首付達(dá)到中國房地產(chǎn)歷史上最低首付水平。尤其是大城市首付比具有顯著下降空間，購房門檻將降低，購買力將大幅提高。原先因?yàn)槭赘断拗苹蛘哒卟幻骼识^望的購房者將集中入市，市場交易量的增長將帶動(dòng)價(jià)格預(yù)期改善，房價(jià)逐步企穩(wěn)，市場有望走出下行區(qū)間并恢復(fù)良性健康發(fā)展。

　　政策疊加后力度有多大？中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，北京無房有貸款記錄的購房家庭，首付比例將由60%-80%降至35%-40%，以總價(jià)400萬元（人民幣，下同）的住房計(jì)算，普通住宅的首付比例將減少100萬元，非普通住宅的首付將減少160萬元。房貸利率將由5.25%降至4.75%，下降50個(gè)基點(diǎn)。以300萬元貸款為例，按25年等額本息計(jì)算，利息將減少26.21萬元，購房門檻和購房成本明顯下降。

　　貝殼研究院指出，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，放松限貸后三個(gè)月二手房交易量水平較政策前提升20%-30%。此次，廣州、深圳自8月30日執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后兩日（30-31日），廣州的二手房日均成交量較上周水平提升25%，深圳提升70%，客戶帶看量也有較快增長。

　　根據(jù)中指監(jiān)測，除了一線城市外，目前武漢、中山、惠州、東莞等城市已明確發(fā)文執(zhí)行首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，短期內(nèi)其他二線和三四線城市將全面跟進(jìn)。政策暖風(fēng)頻吹，核心城市房地產(chǎn)市場將迎來一波向上行情，“金九銀十”市場可期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。