解讀新時代全球地產投資“防摔”新姿勢

過去十多年，是房地產的黃金十年。高增長的房地產行業(yè)，就像一條洶涌向東方奔流的大川，任何身處其中的事物，都會被這種趨勢裹挾：大到船只，小到浮木，都可入海。

在這種“遍地撿錢”的趨勢下，行業(yè)中的每個人都可以掙錢。如果是開發(fā)商，你買塊地蓋棟房子，賣了就能掙大錢。而作為普通人，只要你買個房子，揣在手上幾年，坐等升值，就能大賺特賺。

但如果炒房這條路行不通了，你該怎么辦？

如果炒房不再行得通了怎么辦？

過去十年，中國最成功的投資不在資本市場，而是在房地產市場，只要買了房的人就是人生贏家。

為什么會出現(xiàn)這樣的情況？核心原因在于貨幣貶值。由于貨幣的年化增速接近20%，遠超經濟增速，導致貨幣到手就大幅貶值。因此，大家投資的核心邏輯，不在于資產本身的價值，而在于跑贏貨幣的貶值。所以大家在努力尋找一切能夠抵御貨幣貶值的資產，房地產、外匯乃至黃金等。

而房地產，成為諸多投資品類中的高嶺之花，一枝獨秀。

除了市場上超發(fā)的貨幣，導致資產價格的水漲船高之外，還因為中國城市化進程30年中巨大的人口紅利。大量人口涌入大城市，中國人傳統(tǒng)的”成家立業(yè)一定至少要有套房“的理念，讓房地產市場需求異?；鸨?。

這兩方面原因，成就了中國房地產的黃金十年。

2004-2013年間，全國商品房平均銷售價格由2778元／平方米上漲到6273元／平方米，年復合增長率達11.57%，超過1991年以來整個時期平均水平1.41個百分點。

但如果成就房地產黃金十年的兩個基礎不再成立：

1、中國進入去杠桿時代、貨幣從潮水洶涌變成細水長流、M2增速在個位數(shù)變成常態(tài)。

2、中國政府多次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，租售同權政策出臺，住房需求降溫。

－0.9%、－1.1%、－0.8%、－0.9%、－0.6%，這是今年5月至9月北京二手房價格指數(shù)的跌幅，每月都為全國幅度最大。數(shù)據(jù)顯示，9月北京新房價格指數(shù)下降0.2%。自今年5月以來，北京的新房價格指數(shù)一直處在持平或下跌狀態(tài)，再也沒有出現(xiàn)上漲勢頭。

這無疑是一個信號。房價只漲不跌？這盛世，未必如你所愿。

作為大類資產，房地產已占到中國居民資產配置的64%左右，明顯偏高。在住宅市場增長有限的情況下，你需要將眼光看向別處。

從重資產向輕資產轉化

難道，房地產就不值得投資了嗎？

當然不，房地產投資依然有其不可替代的價值。

據(jù)MSCI的IPD房地產指數(shù)，全球房地產過去5年、10年的平均回報率為9.2%和6.4%。房地產作為一種抵抗通脹的有效資產，在過去百年的歷史中，顯示出了其對抗時間、“與天不老”的投資價值。

“如果10年前，你在春熙路買了一平方米房子，到今天你可能還能換一平方米，但是如果10年前你存這的是當時買這一平米的錢，放到現(xiàn)在可能就買不多到今天的一平米了。”IDG資本合伙人翟萍說道。

房地產依然有價值，只是，你需要轉變思維方式。

對于那些買房用于投資的人來說，一個房子揣在手上，不僅要付出高額首付，還將背上高額杠桿。如果房價不能如自己所料想的那樣快速增長的話，那么低買高賣的預期就會落空。這時，手上的實物，無異成了一個燙手的山芋。

即使將其租出去，也是杯水車薪。根據(jù)一份可靠數(shù)據(jù)顯示，和紐約、倫敦、東京等世界大都會比，北京、上海、深圳等中國城市的租售比（租金／售價）居于末位。以北京五環(huán)內一套100平米、600萬的房子為例，如果業(yè)主將其租出去，以未來數(shù)十年平均月租1.2萬（查閱租房網站，目前整租下來價格在8000左右，將其未來增值空間考慮在內）來算，一年收到的租金也不過15萬，你需要整整40年才能收回成本。

因此，投資實物，是非常不合理的投資方式。輕資產，才是投資的未來出路。

未來的投資機會不在增量，而在存量。在房地產行業(yè)庫存高企，需求疲軟的情況下，與其簡單地追求增量提升，不如讓存量升值。未來，房地產行業(yè)的收入模式將從銷售收入向租金收入轉變，從增量提升向存量升值轉變。雖然住宅市場已經大不如前，但商業(yè)地產大有可為。

因勢利導，舟隨水流，聰明的投資者應該與時俱進。咱們應該將目光投向商業(yè)地產。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。