住建部原副部長(zhǎng)仇保興：注意當(dāng)前房地產(chǎn)五個(gè)脆弱性

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)正在加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的脆弱性也要格外關(guān)注。國(guó)務(wù)院參事、原住建部副部長(zhǎng)仇保興在日前舉行的中國(guó)人民大學(xué)城市與房地產(chǎn)高端論壇上表示，海南房地產(chǎn)的教訓(xùn)不能忘，現(xiàn)在需要給房地產(chǎn)市場(chǎng)建立一個(gè)反脆弱的長(zhǎng)效機(jī)制。

90年代海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的五個(gè)特征

一座總?cè)藬?shù)不過(guò)655.8萬(wàn)的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，平均每300個(gè)人一家房地產(chǎn)公司，這是上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)頂峰時(shí)的情景。而在房地產(chǎn)潰盤之后，原本GDP增速連續(xù)三年都是名列全國(guó)第一的海南，變成了連續(xù)三年名列全國(guó)倒數(shù)。

“海南房地產(chǎn)的教訓(xùn)不能忘。”仇保興說(shuō)。

仇保興表示，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)在潰盤前后共有五個(gè)特征，第一個(gè)特征就是市場(chǎng)一旦出現(xiàn)降溫，最直觀的表現(xiàn)就是GDP快速放緩。

“第二特征就是爛尾處置時(shí)間長(zhǎng)，海南處理爛尾樓前后用了差不多20年的時(shí)間，直到2005年才算基本清理完。”仇保興說(shuō)。

仇保興總結(jié)的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的第三個(gè)特征是，差不多海南當(dāng)?shù)?0%的企業(yè)都參與到了房地產(chǎn)淘金大潮當(dāng)中。

第四個(gè)特征是全民炒房，第五個(gè)特征是房屋空置率達(dá)到了70%以上。

“海南房?jī)r(jià)頂峰時(shí)達(dá)到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，銀行壞債突增60%，最好的資產(chǎn)一個(gè)晚上就變成最壞的資產(chǎn)，海南發(fā)展銀行也成為了第一家破產(chǎn)的大型銀行。”仇保興表示，這幾個(gè)特征要特別注意，這對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具有參照價(jià)值。

當(dāng)前房地產(chǎn)的五個(gè)脆弱性

房地產(chǎn)與金融的緊密聯(lián)系正在成為房地產(chǎn)脆弱性的一個(gè)重要特征，仇保興也將房地產(chǎn)的脆弱性總結(jié)為五點(diǎn)。

通過(guò)對(duì)人均住房面積和資產(chǎn)的國(guó)際比較，仇保興發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的脆弱性首先就是老百姓的資產(chǎn)過(guò)多于集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，美國(guó)居民人均資產(chǎn)投入在房地產(chǎn)領(lǐng)域的占比為27.9%，但中國(guó)居民資產(chǎn)中房地產(chǎn)資產(chǎn)的占比高達(dá)74.7%，差不多高出了三倍。

第二個(gè)脆弱性就是中國(guó)居民對(duì)房地產(chǎn)的需求已經(jīng)接近日本、法國(guó)這兩個(gè)跟中國(guó)人口密度相似的國(guó)家，根據(jù)測(cè)算，日本、法國(guó)城市化峰值后人均居住面積為35—40平方米，而中國(guó)目前的人居居住面積已經(jīng)達(dá)到這個(gè)水平，不僅如此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化也在加劇，一線城市房?jī)r(jià)上漲，但是三四線城市頻頻出現(xiàn)鬼城。

“城市金融資產(chǎn)分布與人口怎增長(zhǎng)也在兩極分化。”仇保興說(shuō)。

普查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)有2.5億流動(dòng)人口，只有8600萬(wàn)人是跨省流動(dòng)，8600萬(wàn)人又有半數(shù)以上集中在十個(gè)大城市，也就是說(shuō)全國(guó)600多個(gè)城市，只有少數(shù)的十幾個(gè)城市有持續(xù)吸納跨省部分人口的能力，其他城市都存在人口流出的問(wèn)題，這也就造成了近幾年來(lái)，只有少數(shù)市場(chǎng)房地產(chǎn)暴漲，但是絕大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)回落。

更重要的是，這十幾個(gè)城市金融資產(chǎn)已經(jīng)占到了全國(guó)金融資產(chǎn)的一半以上，北京就占了全國(guó)金融資產(chǎn)的9.2%，上海8%左右。

房地產(chǎn)的第三個(gè)脆弱性就是對(duì)房地產(chǎn)的投資依賴，第四個(gè)脆弱性則是地方政府依靠房地產(chǎn)提振經(jīng)濟(jì)的習(xí)慣思維。

“基層政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的節(jié)奏性掌握不好，實(shí)時(shí)的反饋能力非常薄弱，沒(méi)有充分預(yù)估到房地產(chǎn)投資者的反向調(diào)節(jié)沖動(dòng)。”仇保興說(shuō)。

第五個(gè)脆弱性就是房地產(chǎn)與金融衍生品的關(guān)聯(lián)盤根錯(cuò)節(jié)。

“金融衍生品的特點(diǎn)是，第一任何金融衍生產(chǎn)品都是主動(dòng)回避監(jiān)管，它實(shí)際的創(chuàng)新點(diǎn)就是如何回避現(xiàn)有的監(jiān)管體系；第二是極大地放大了杠桿率，這增加了金融的不穩(wěn)定性。”仇保興說(shuō)。

建立反脆弱長(zhǎng)效機(jī)制

“房地產(chǎn)需要建立反脆弱的長(zhǎng)效機(jī)制。”仇保興說(shuō)。

仇保興建議，第一住房的供給形式要多樣化，第二調(diào)控工具也要多樣化，把低收入者的住房供給渠道要多元化，同時(shí)又豐富調(diào)控主體的工具和手段，地方政府要根據(jù)根據(jù)不同情況實(shí)施房地產(chǎn)政策，發(fā)揮各層級(jí)主體的能動(dòng)性與適應(yīng)性，變集中調(diào)控為分散調(diào)控，變行政手段調(diào)控為經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控，增強(qiáng)調(diào)控主體的適應(yīng)性與能動(dòng)性。

“第三是要模塊化，就是調(diào)控的評(píng)價(jià)和監(jiān)管機(jī)制，要有相對(duì)獨(dú)立的，又有標(biāo)準(zhǔn)化能相互協(xié)調(diào)一系列的監(jiān)管工具，比如說(shuō)我們要明確房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的。”仇保興說(shuō)。

仇保興還表示，地方政府要成為房地產(chǎn)調(diào)控的主體，金融機(jī)構(gòu)要成為金融機(jī)構(gòu)管控的責(zé)任主體。

在此基礎(chǔ)上，還需要形成適時(shí)反饋、系統(tǒng)上下聯(lián)動(dòng)機(jī)制，對(duì)外界干擾保持靈敏性和協(xié)調(diào)動(dòng)作能力。“任何一個(gè)富有彈性的系統(tǒng)，必然有冗余的調(diào)控機(jī)制，應(yīng)該有能力儲(chǔ)備，要有應(yīng)急調(diào)控預(yù)案與工具儲(chǔ)備。”仇保興說(shuō)。

仇保興強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)要降低金融杠桿，這是一個(gè)具有韌性的房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)機(jī)制所需要的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。